關鍵詞：投資性房地產；後續計量; 公允價值模式；轉換
一、投資性房地產的定義
我國的會計準則對投資性房地產定義爲賺取租金或資本增值，或兩者兼有而持有的房地產。現行制度下，投資性房地產和企業自用房地產都納入固定資產或無形資產覈算，這不利於反映企業房地產的構成情況及各類房地產對企業經營業績的貢獻，同時它們兼有投資性質又有固定資產或者無形資產性質，因此，將投資性房地產作爲區別於固定資產和無形資產的一項資產單獨進行反映。國際會計準則把投資性房地產定義爲指爲賺取租金或爲資本增值，或兩者兼有而（由業主或融資租賃的承租人）持有的房地產（土地或建築物，或建築物的一部分，或兩者兼有），但不包括用於商品或勞務的生產或供應，或用於管理目的的房地產，或在正常經營過程中銷售的房地產。
從中外定義來看，沒有差別，但是國際會計準則在進一步解釋時，給出了十分詳細的示例，什麼可以屬於什麼不屬於投資性房地產。比如把協議中的服務性質作爲判斷是否屬於投資性房地產的重要標準，如果一家企業擁有並經營一家旅館，則向客人提供的服務就是整個協議的一個重要組成部分。因此，自營旅館是自用房地產，不是投資性房地產。如果該服務在整個協議中只是一個不十分重要的組成部分，則企業應將該項房地視爲投資性房地產。例如，辦公樓的業主向其承租人提供保安和維修服務。
二、投資性房地產的初始計量
我國的會計準則規定，投資性房地產應當按照成本進行初始計量。這和國際會計準則類似，都是依照成本計量。其中國際會計準則提到了啓動費（使房地產達到工作狀態所必需的啓動費除外）、在投資性房地產達到計劃的佔用水平之前發生的`初始經營虧損、或在房地產的建造或開發過程中浪費的材料、人工或其它資源等不正常損失，不作爲投資性房地產的成本。我國投資性房地產會計準則規定自行建造投資性房地產的成本，由建造該項資產達到預定可使用狀態前所發生的必要旨出構成，這裏和國際會計準則應該是一個意思，不正常損失不應計入成本，如果計入會虛增資產。國際會計準則尤其指出，如果投資性房地產的付款額延期支付，其成本就是其與現金價格相等的金額。該項金額與總支付金額之間的差額應確認爲賒銷期內的利息費用。我國會計準則指出外購投資性房地產的購置成本包括買價任何可直接歸屬於投資性房地產的支出。例如，可直接歸屬於投資性房地產的支出包括法律服務的職業收費、財產轉讓稅和其它交易費用等。那麼這裏如果賒銷的款項的利息是否該計入成本呢，沒有明確指出，是不是也按照國際會計準則計入當期費用呢？
三、投資性房地產的後續計量
這裏有兩種模式，即公允價值模式和成本模式。我國會計準則指出：有確鑿證據表明投資性房地產的公允價值能夠持續可靠取得的，可以對投資性房地產採用公允價值模式進行後續計量。採用公允價值模式計量的，不對投資性房地產計提折舊或進行攤銷，應當以資產負債表日投資性房地產的公允價值爲基礎調整其賬面價值，公允價值與原賬面價值之間的差額計入當期損益。我們知道，公允價值的判斷更依賴於主觀，不像成本計量有憑證可查，這裏對於公允價值與賬面價值差額計入當期損益，這裏是不是給企業一個調節利潤的機會呢？透過高估投資性房地產價值，把差額計入損益，虛增利潤？即使是實實在在的差額，會不會導致所得稅的加重，因爲這裏的並沒有現金的流入，但是所得稅卻提前繳了，可不可以把這部分納入遞延收益？
國際會計準則第27-49條很詳細的講述公允價值模式，值得我們學習。 公允價值，指在公平交易中，熟悉情況的當事人自願據以進行資產交換的金額。國際會計準則對此進行了分析。首先公平交易指在不存在特別或特殊關係（該關係可使交易價格不具市場特徵）的當事人之間進行的交易。該交易假定是在非關聯方之間進行的，各方各自獨立發生行爲。“熟悉情況”是指自願的購買者和自願的銷售者雙方都對投資性房地產的性質和特徵、其實際和潛在的用途以及資產負債表日的市場狀態相當熟悉。自願購買者是指自願而不是被迫購買。該購買者既不過分急於也不準備按任意價格購買。該購買者是根據當前市場的實際情況和當前的市場期望，而不是根據無法證實或預料其存在的假想的或假設的市場進行購買的。假設的購買者不會支付高於市場價格的價格。目前的投資性房地產的業主包括在市場的組成者中。公允價值反映了市場參與者的知識和估計，也反映了與市場參與者相關的各種因素。國際會計準則同時規定了不宜適用公允價值模式的情況。當會計人員不能持續可靠地確定公允價值時，就不能採用，比如相關的投資性房地產市場不存在了，無法獲得公允價格。我國沒有這樣的規定，值得借鑑，因爲我國會計人員的職業判斷並不是很強，同時房地產交易市場不是很成熟。
關於成本模式，國內外沒有多大差異，即按照成本減去折舊或者減值後計量。我國會計準則明確規定公允價值模式不能轉爲成本模式，國際會計準則認爲從公允價值模式變更爲成本模式不大可能導致更恰當的列報。既然不能導致更恰當的列報，也就是會帶來會計造假，所以有必要限制。這一部分是投資性房地產會計準則很重要的部分，和國外比較，我國缺少更詳細的詮釋。