關鍵詞：新會計準則；投資性房地產；公允價值?
2006年2月15日，財政部頒佈了新的《企業會計準則》，並已於2007年1月1日在上市企業率先執行。新準則基本實現了與國際會計準則的實質性趨同。其中，投資性房地產後續計量引入公允價值計量模式格外引人注目，它使會計資訊能更準確地反映企業投資性房地產的真實價值。由於大部分地產企業在取得投資性房地產時成本都非常低，從而出現了不同程度的價值被低估現象。在目前房地產價值大幅度升值的背景下，一旦採用公允價值模式計量，可以給地產企業投資性房地產一個價值挖掘的機會，提高企業的價值。另外研究也表明中國證券市場上的投資者通常只關注企業淨利潤的變化情況，對企業現金流量的變化缺乏敏感性，因而利潤最大化就成爲評價企業價值的重要標準。當前房地產市場不斷攀升，對投資性房地產採用公允價值計量，可以使地產企業的淨利潤得到大幅提高，爲企業的再融資產生積極影響。因而此前普遍預計新準則實施後很多企業會傾向於採用公允價值模式後續計量投資性房地產。2006年以來地產股價格連續翻番，也與此預期有着密切的關係。然而新準則執行已半年有餘，隨着2007年中報的陸續公佈，除綠景地產等個別地產企業外，絕大多數企業仍採用成本計量模式。到底是什麼原因導致企業不願意採用公允價值模式？筆者試圖從六個方面對產生這一現象的原因進行分析。?
1 評價公允價值的市場體系尚未形成?
根據新會計準則的相關規定，對投資性房地產採用公允價值模式計量的適用條件是非常嚴格的。《企業會計準則第3號——投資性房地產》明確規定：“有確鑿證據表明投資性房地產的公允價值能夠持續可靠取得的，可以對投資性房地產採用公允價值模式進行後續計量。”準則同時規定了採用公允價值模式計量必須同時滿足以下兩個條件：（1）投資性房地產所在地有活躍的房地產交易市場；（2）企業能夠從房地產交易市場上取得同類或類似房地產的市場價格及其他相關資訊，從而對投資性房地產的公允價值作出合理的估計。根據準則應用指南的規定，同類或類似的房地產，是指所處地理位置和地理環境相同、性質相同、結構類型相同或相近、新舊程度相同或相近、可使用狀況相同或相近的建築物，以及同一城區、同一位置區域、所處地理環境相同或相近、可使用狀況相同或相近的土地。?
公允價值模式雖能夠較好地反映投資性房地產的市場價值和盈利能力，但是由於相關市場體系還不健全，交易資訊的公開程度還不夠高，目前情況下還很難滿足新準則所規定的兩個條件。新準則要求企業從活躍的房地產交易市場上取得同類或類似房地產的市場價格資訊，從而對投資性房地產的公允價值做出合理的估計，也就是說不允許企業採用估值技術確定投資性房地產的公允價值。但是考慮到不同的房地產有着不同的地理位置、樓層和朝向，要對每一處房地產的公允價值進行合理的估計，其實並不容易。如何保證公允價值確認的方法是否恰當、所確認的公允價值是否合理，仍就是一個難點問題。在現階段綜合環境下，公允價值計量模式如果要嚴格執行起來還是相當困難的。?
2 稅收成本的對企業價值的影響?
在原來的成本模式下，投資性物業每期要提取折舊或攤銷，使當期的賬面利潤減少，但是折舊或攤銷可以在稅前列支，因而起到了抵稅的作用。如果採用公允價值模式計量，根據新準則的規定，便不再對投資性房地產計提折舊或進行攤銷，而應當以資產負債表示投資性房地產的公允價值爲基礎調整其賬面價值，公允價值與原賬面價值之間的差額計入當期損益。不計提折舊或攤銷固然可以減少企業當期費用，起到提高賬面利潤的效果，但是原來折舊或攤銷的抵稅效應的消失而引起的稅負擔的加重，也成了不少地產企業的一大顧慮。由DFC模型分析可以發現，若僅考慮折舊抵稅效應的推遲，將使新建投資性物業的DCF估值降低至少 8％，基於50％的負債率假設，股東權益將減少16％，這說明企業實際真實價值可能會受到損害。?