關鍵詞：新會計準則 投資性房地產準則
一、投資性房地產概述
投資性房地產是指爲賺取租金或資本增值或兩者兼有而持有的房地產。投資性房地產應當單獨計量和出售，主要包括：已出租的土地使用權；持有並準備增值後轉讓的土地使用權以及企業擁有並已出租的建築物。投資性房地產不包括爲生產商品、提供勞務或者經營管理而持有的自用房地產和作爲存貨的房地產。
在日常經營活動中，企業除了將擁有的房地產用於生產廠房、辦公場所等自用外，還可能將持有的部分房地產出租以獲取租金或持有閒置的房地產等待合適的市場機會將其出售以獲取資本利得。在會計上，這些爲賺取租金或資本增值而持有的房地產被劃分爲一類專門的資產，即投資性房地產。與此相對應，爲生產商品、提供勞務或者經營管理而持有的房地產被稱作自用房地產。投資性房地產和自用房地產在實物形態上完全相同，例如都表現爲土地使用權、建築物或構建物等，但在產生現金流量的方式上具有各自的特點和顯著差異。房地產投資是爲了賺取租金或資本增值或兩者兼有，因此投資性房地產產生的現金流量在很大程度上獨立於企業持有的其他資產。而自用房地產必須與其他資產（如生產設備、原材料、人力資源等）相結合才能產生現金流量。根據實質重於形式原則，兩類房地產應區分進行會計處理，投資性房地產適用《企業會計準則第3號—投資性房地產》，而自用房地產適用固定資產或無形資產準則。
我國以往的會計準則並沒有要求企業區分對待持有的投資性房地產和自用房地產。然而在實務中許多企業持有投資性房地產，由於兩類房地產爲企業帶來現金流量的方式有較大差異，將投資性房地產和企業自用房地產都納入固定資產或無形資產覈算，不利於反映企業房地產的構成情況及各類房地產對企業經營成果的影響。新的會計準則要求企業將投資性房地產作爲區別於固定資產和無形資產的一項資產單獨進行反映，無疑有利於提高會計資訊的相關性，從而更好地爲會計資訊使用者作出決策提供依據。
二、投資性房地產的初始計量和後續計量
1、投資性房地產的初始計量
企業取得的投資性房地產，應當按照取得時的成本進行初始計量，取得的方式不同，則取得時的成本計量也不同。現分別介紹幾種取得方式的成本計量。
（1）外購投資性房地產的成本。包括購買價款和可直接歸屬於該資產的相關稅費及其他支出等。
（2）自行建造投資性房地產的.成本。由建造該項資產達到預定可使用狀態前所發生的必要支出構成，包括土地成本、建造成本、應予以資本化的借款費用以及支付和分攤的間接費用等。
（3）以其他方式取得的投資性房地產的成本。包括自用房地產轉換爲投資性房地產、作爲存貨的房地產轉換爲投資性房地產等。本文將在投資性房地產的轉換中專門闡述。
在實際工作中，存在某項房地產部分自用或作爲存貨出售、部分用於賺取租金或資本增值的情形。能夠單獨計量和出售的用於出租（或資本增值）的部分，應當確認爲投資性房地產；不能單獨計量和出售的用於出租（或資本增值）的部分，不確認爲投資性房地產。
2、投資性房地產的後續計量
投資性房地產與普通自用房地產在會計處理上的最大不同表現在對投資性房地產的後續計量上，企業通常應當採用成本模式對投資性房地產進行後續計量，在滿足特定條件的情況下也可以採用公允價值模式進行後續計量。同一企業只能採用一種模式對所有投資性房地產進行後續計量，不得同時採用兩種計量模式。