淺談公允價值計量投資性房地產

投資性房地產作爲一項帶有投資性質的非金融資產，其確認和計量是理論界和實務界關注的焦點。新企業會計準則首次將投資性房地產作爲一項單獨的資產予以確認，並首次在對非金融資產計量中引入了公允價值。該準則的頒佈實現了我國會計準則與國際會計準則的接軌，然而在實際應用中，企業仍需解決諸多投資性房地產確認與計量的相關技術難題。　　一、投資性房地產的確認　　根據投資性房地產準則的定義，投資性房地產指“企業爲賺取租金或資本增值，或兩者兼有而持有的房地產”。首次執行投資性房地產準則的企業要按照準則定義對公司資產進行重新分類，將符合定義的資產從原有科目中分離出來，列入投資性房地產科目。根據新準則的規定，投資性房地產的具體範圍限定爲“已出租的土地使用權、持有並準備增值後轉讓的土地使用權和已出租的建築物”。企業可以按照土地使用權和建築物兩個類別，將所持有的投資性房地產分離出來。　　（一）已出租的土地使用權和持有並準備增值後轉讓的土地使用權企業以交納土地出讓金或接受其他單位轉讓的方式獲得的土地使用權，通常會計入企業的“無形資產”或“存貨——擬開發土地”科目；待開發建設開始時，再轉入“在建工程”或“存貨——開發成本”。開發建設完成後，若將土地使用權按經營租賃方式出租的，則屬於已出租的土地使用權，應將其從“在建工程”或“存貨——開發成本”科目轉入投資性房地產中；若企業準備繼續持有該土地使用權，並在增值後轉讓的，則屬於持有並準備增值後轉讓的土地使用權，應將其從原科目轉入投資性房地產中。　　在將符合條件的土地使用權確認爲投資性房地產時應特別注意以下兩點：首先，企業依法取得土地使用權後，要按照國有土地有償使用合同或建設用地批准書規定的期限動工開發建設。超過規定期限仍不動工的建設用地將被視爲閒置土地，即使企業準備將其土地使用權持有至增值後再轉讓，該土地使用權也不能被確認爲投資性房地產。其次，在實務中如何分辨某項土地使用權是否屬於“已出租的土地使用權”相對容易，只需憑藉有效的土地使用權經營租賃合同即可將某項土地使用權確認爲投資性房地產。但因對企業持有某項土地使用權的目的是否爲“準備增值後轉讓”的判斷缺乏有力依據，使得如何辨認某項土地使用權是否屬於企業“持有並準備增值後轉讓的土地使用權”存在一定難度，目前只能透過企業管理當局關於土地使用權持有目的的書面決議加以判斷。爲防止企業將囤積的用於開發後出售的土地使用權擅自轉爲投資性房地產，會計準則和規範應加快對此作出規定。　　（二）已出租的建築物　擁有這類投資性房地產的企業應將其從新準則實施前的資產類別裏分離出來，具體情況是：對於以房地產經營爲主營業務的企業，符合“已出租的建築物”定義的投資性房地產在之前大多被確認爲存貨，記在“存貨——出租開發產品”科目下，新準則實施後，這部分投資性房地產直從存貨轉入投資性房地產中。其他主營房地產經營業務或是房地產經營業務爲非主營業務的少數企業之前將符合“已出租的建築物”定義的投資性房地產確認爲固定資產，作爲“出租經營固定資產”記在固定資產科目下，現應將其持有的投資性房地產從固定資產轉入投資性房地產。　　需注意的是，在實務中，某些企業將其持有的開發產品臨時出租，並將其作爲以出售爲主要目的、出租爲次要目的的開發產品確認爲企業的存貨。但筆者認爲，從經濟實質上講，在臨時出租期間，企業持有該房地產的目的是賺取租金，即該出租房地產已具有投資性質，這滿足投資性房地產的定義；即使是臨時出租，房地產租金收入流入企業仍是事實，符合投資性房地產的特徵，因此，企業的上述做法已構成將該項開發產品確認爲投資性房地產的條件。但若要嚴格界定企業在上述經營活動中持有的開發產品是否應確認爲投資性房地產，仍需會計準則和規範就臨時出租的時間界限作出具體規定。企業將其持有的投資性房地產從原資產類別中分離出來，或是對原有資產改變用途重新分類爲投資性房地產，應作爲會計政策變更在變更年度會計報表中予以披露。