新會計準則中投資性房地產設定背景及舉例

目前投資性房地產業快速發展，有關房地產和物業投資漸成一些企業的一種重要投資手段，甚至成爲這些企業的新經濟增長點。而人們習慣將投資性房地產作爲一般的固定資產來看待，估計使用年限提折舊。這次新會計準則把此內容獨立成章以適應時代的發展和與國際接軌的國情。　　一、房地產投資新準則制訂的背景和內容　　（一）新準則制訂的背景　　1.房地產投資的普遍性　　隨着經濟的發展和投資觀念的改變，有的企業將投資房地產作爲一種主營業務；有的企業兼營房地產投資；有的主要是以房地產的增值而盈利。以往人們習慣將企業投資房地產作爲一般的固定資產看待，並按其估計的使用年限提取折舊。但這種固定資產淨值往往不能反映投資性房地產的真實價值。因爲數年後房地產的市場價值不僅可能高於其賬面淨值，而且還經常高出其賬面原值數倍甚至數十倍。　　2.現行房地產投資會計處理的不合理性　　投資房地產一般資金多、週期長、流動與變現能力差，往往具有高收益和高風險的特點。在這種情況下，將投資房地產作爲一般的固定資產處理是不合適的。由此，投資房地產的會計處理面臨着如下的問題：　　（1）對於投資性房地產是否需要和其他固定資產一樣提折舊。　　（2）如果不允許提折舊，又應以怎樣的標準來劃分普通房地產與投資性房地產，尤其當自用房地產與投資性房地產劃分不明顯時。　　（3）對投資性房地產是否允許進行價值重估，如果進行價值重估，應以什麼價值作爲投資性房地產的重估價。　　企業往往各行其是，所以企業會計資訊的差異很大，缺乏統一性和可比性，有些企業甚至將對投資性房地產的價值重估作爲改善業績、操縱利潤的一種手段。因此，在會計實務上迫切需要對投資性房地產從原有的固定資產中劃分出來。　　（二）新準則制訂內容　　2007年新會計準則對投資性房地產會計處理和相關資訊披露進行了規範：　　1.投資性房地產的核算範疇　　投資性房地產是一種特殊資產，主要體現在以下幾方面：第一，投資性房地產不用於銷售。第二，投資性房地產的實際使用壽命較長，應當對其後續支出與處置加以考慮。第三，企業持有的自用或用於銷售的土地應界定爲無形資產範疇，對於爲了出租或資本增值而持有的土地使用權應界定爲投資性房地產。第四，企業持有投資性房地產的目的是賺取長期的'租金收益或獲得資本增值，對於這部分資產的核算，應當充分遵循實質重於形式原則來對收益進行確認。　　2.投資性房地產的會計確認與計量　　（1）會計確認。企業取得投資性房地產，只有在同時具備以下兩個條件時纔可以進行會計確認：①因取得產權而發生的成本可以計量；②因該投資性房地產而包含的租金收入、使用收費或增值收益能夠流入企業。　　（2）會計計量。企業取得的投資性房地產應按照實際成本原則進行計量。對於企業購入的投資性房地產，應當將爲取得該項資產而發生的價款、相關稅金、手續費計入成本。 　　3.投資性房地產的處置　　當投資性房地產處置或永久退出使用且預期沒有來自處置的未來經濟利益流入時，應終止確認投資性房地產。在企業的經營過程中，銷售或訂立一項融資租賃合同可能會導致一項投資性房地產的處置。如果屬於銷售投資性房地產，在確定投資性房地產的處置日時，企業應按照確認商品銷售收入的標準，合理確定銷售實現的時點；如果是透過訂立一項融資租賃合同或透過售後租回方式進行處置的，則應按照會計準則中的相關規定進行處理。　　二、會計處理實例　　（一）取得及後續管理時的賬務處理　　案例1：利達股份公司2007年5月31日購入一幢商務樓，用於對外出租，該商務樓的購置價爲1 680萬元，相關稅費10萬元，預計使用壽命40年，預計淨殘值10萬元，採用直線法折舊。2007年7月1日對外出租，年租金180萬元，每月收取租金一次。　　根據上述情況，某股份公司購入的商務樓符合投資性房地產的界定條件，該投資性房地產的入賬成本爲：1 680 10=1 690（萬元），每月租金爲：180/12=15（萬元），每月的折舊費用爲：[（1 690-10）/40]/12=3.5（萬元）。　　購置房地產：　　借：投資性房地產　16 900 000　　　　貸：銀行存款　16 900 000　　收取租金：　　借：銀行存款　150 000　　　　貸：其他業務收入　150 000　　提取折舊：　　借：其他業務成本　35 000　　　　貸：投資性房地產累計折舊　35 000　　案例2：天山股份公司2007年6月接受乙公司投入的土地使用權，該資產在乙公司的賬面價值爲300萬元，雙方協商以評估價值作爲投資價值確認標準，其評估價值爲350萬元，該股份公司取得該土地後，擬於適當時機轉讓。該股份公司接受乙公司投資的賬務處理爲：　　借：投資性房地產　3 500 000　　　　貸：股本　3 500 000　　（二）處置時的賬務處理　　案例1：利達股份公司於2007年10月以2 000萬元的價格對外轉讓2007年5月31日購入的該幢商務樓，已透過銀行轉賬收取轉讓價款。該商務樓採用成本模式進行後續計量，營業稅稅率爲5%，轉讓商務樓的相關賬務處理爲：　　借：銀行存款　20 000 000　　　　投資性房地產累計折舊　210 000（3.5萬×6）　　　　貸：投資性房地產　16 900 000　　　　　　應交稅金——營業稅　1 000 000