一、稅制模式的要素比較
當前比較成形的房地產稅稅制設計模式主要有三種，分別爲上海模式、重慶模式和社科院模式。從徵收對象上比較，重慶稅制模式的徵稅對象是獨棟別墅和高端住宅;上海稅制模式的徵稅對象是新購住房，即增量房;社科院模式的徵稅對象是城鎮居民全部住宅。從徵稅範圍上來看，社科院模式的徵收範圍最寬泛，上海模式的徵稅範圍其次，重慶模式的徵稅範圍最窄。從計稅依據上來看，由於重慶、上海兩個模式是試點，所以暫時以房屋交易價格徵稅;社科院模式提出以房屋評估價徵稅，更接近房屋的實際價值，房產稅的增加與房屋價值的升降密切相關，設計更爲科學。從稅率上來看，重慶和上海模式均設計爲全額累進稅率;社科院模式僅提出“應按評估價格徵收稅率較高的保有環節房產稅，甚至可以考慮累進制”，沒有明確具體稅率。從扣除標準上來看，重慶模式按戶均面積扣除，獨棟別墅按照每套180m2，高檔住宅按照每套100m2的標準扣除;上海模式按人均面積扣除，扣除面積爲人均60m2;社科院模式也按照人均面積扣除，扣除面積爲人均40m2。
二、存量房地產稅的收入測算
如果按照這三個模式對現有的全國範圍內的存量房進行房產稅的測算，可以看出三種稅制的功能作用。由於數據尋找的困難，我們無法找到早期的住宅竣工面積數據，最早的住宅竣工數據是從1995年開始，無法反映中國從80年代就開始的公房私售等改革，爲了將各種產權所有制的房屋全部涵蓋，我們這裏使用的是全社會房屋竣工面積指標(包括城鎮和農村的住宅和工商業房屋)，該指標是從1981年—2010年。因爲存在舊城改造、老房拆遷的問題，所以這個數據有高估的成分，但這並不影響我們對稅制設計的分析。別墅、高檔公寓的竣工數據可找到的最早始於1995年，基本與我們感受到的實際情況相符。中商品房平均銷售價格和別墅、高檔公寓的銷售價格爲2010年的平均價格。重慶模式下，僅對別墅、高檔公寓徵稅，對別墅、高檔公寓的竣工面積按平均每套140平方米作扣除後，以0.5%的稅率計算，則重慶模式的稅制設計下房產稅收入爲39億元(如果按照每套180平方米扣除，房產稅收入爲8億;按照每套100平方米扣除，房產稅收入爲70億)。重慶模式重在調節收入分配，體現“均貧富”的功能，僅對面積佔比0.05%的別墅、高檔住宅徵稅，對99.5%的普通住宅不徵稅，因此稅收規模非常有限。而在收入分配的調節上，由於僅關注了別墅、高檔住宅，忽視了對多套住宅所有者即炒房者的徵稅問題，因此，其政策定位既非是籌集收入，也不是抑制房價，僅僅是爲了實現“削富濟貧”的初衷。上海模式，由於其僅對增量住宅徵稅，該模式下所徵得的房產稅通常爲負值。以2010年爲例，本年竣工房屋面積爲30億平方米，非農業人口爲4.6億，只能保證供應每人6.5個平方米，而上海模式的扣除標準是每人60平方米，因此房產稅爲負值。但如果我們把上海模式改良爲按照存量房來計算，按照人均60平方米的扣除標準，70%的評估率和0.4%的稅率，則“改良版”的上海模式的稅制設計下房產稅可以達到3189億元。社科院模式，徵稅對象爲城鎮全部房屋(不論產權制度性質)，扣除標準爲人均40平方米，稅率沒有明確，僅表示可以徵收累進稅率，這裏對別墅、高檔住宅按3%的稅率，其他普通住宅按照國際平均1%的稅率徵稅。經計算，房產稅收入可達到16508億元，其中有15926億元爲普通住宅稅負，582億元爲別墅、高檔住宅的稅負，別墅、高檔住宅的面積佔總面積的比例爲0.5%，稅負比例爲3.7%，體現了縱向公平原則。三種模式下房地產稅預計收入佔各類收入比如表4所示，重慶模式下的房地產稅收入預計爲39億元，佔地方財政收入、地方稅收收入、地方營業稅收入和土地出讓金收入的比例分別爲0.1%、0.12%、0.35%和0.14%，收入規模及其有限。雖然，政策設計者的初衷有調節收入分配的目的，然而受規模小的影響，其調節分配能力有限。改良的上海模式下房地產稅收入預計爲3189億元，佔地方財政收入、地方稅收收入、地方營業稅收入和土地出讓金收入的比例分別爲7.85%、9.75%、28.98%、11.61%，即使收入規模比重慶模式有較大的增加，但依然難以代替營業稅的地方主體稅種的地位。社科院模式下的房地產稅預計收入爲16508億元，佔地方財政收入40.65%、佔地方稅收收入50.48%、佔地方營業稅收入的'150.02%、佔土地出讓金收入的60.11%。雖然數字有高估的成分，但將社科院模式和改良的上海模式相對比，依然可以反映出該稅制設計的優勢:一方面，其扣除標準更加合理。2010年城市人均住宅建築面積爲31.6平方米，預計由於城市化建設，城市人口和城市住宅面積將同時增長，至2030年城市人均住宅建築面積爲38.2平方米，人均40平方米比2010年的城鎮人均住宅面積高20%，並且在相當長的時間內都超過城市實際住宅建築面積。相比而言，人均60平方米幾乎是實際人均住宅建築面積的2倍，扣除之後的應稅房屋範圍將大大減少，因此扣除標準按人均40平方米更加合理;另一方面，上海模式的實際稅率爲評估率70%乘以稅率0.4%，即僅爲0.28%，社科院模式的實際稅率爲普通住宅稅率1%和別墅、高檔公寓的稅率3%，即使以1%的稅率與上海模式相比，仍是後者的3.6倍。而1%的稅率是世界平均稅率水平，因此並不是社科院模式稅率過高，而是上海模式稅率過低。
三、結語
綜上所述，在房地產稅的稅制設計時，需要注意以下幾點:一是徵稅範圍應擴大到全面存量房，才能體現公平正義原則;二是扣除標準上不可過大;三是有效稅率不可過低，否則就會出現滬渝試點中的徵收成本收益不配比的情況。