摘要：我國自2016年5月1日起，在全國範圍內全面推行營業稅改徵增值稅政策，建築業、房地產業、金融業、生活服務業等營業稅納稅人均納入試點範圍，由繳納營業稅改爲繳納增值稅。“營改增”制度的推行給房地產企業帶來諸多影響，其在成本、利潤方面的影響更是攸關企業的生死存亡，房地產企業管理層必須對此予以高度重視。本文闡述“營改增”政策的落實對房地產企業的影響進而分析在此背景之下，對房地產企業進行稅收籌劃的可行性。
關鍵詞：稅收籌劃；“營改增”；房地產企業
1“營改增”政策對房地產企業的影響
1.1“營改增”政策的積極影響
（1）減稅效益。“營改增”之前，營業稅是價內稅，即以交易金額爲依據直接計算繳納稅金，計算繳納的稅金直接以交易金額爲依據，而改爲增值稅後，增值稅是價外稅，即將交易金額轉換成不含稅收入再計算應繳增值稅。這種層層疊加的計稅方式對房地產企業原有的重複徵稅、退稅、不能抵扣等現象進行了有效控制。（2）市場合理化競爭。在營業稅實施背景之下，企業按照規定稅率進行繳稅，計算方式簡單。在向增值稅調整之後，透過進項抵扣的計稅方式使得房地產企業出於減稅等原因會對企業的經營結構進行重新規劃，將原有鬆散的經營方式進行集約化管理。“營改增”帶來的房地產企業部門結構調整使得一些規模較小，運營不規範的房地產企業無法真正享受到“營改增”的稅收優惠效益，與其他規範化經營合理化管理的中大型房地產企業間的競爭劣勢進一步加劇，從而在房地產市場上形成了優勝劣汰的競爭局勢。
1.2“營改增”政策的消極影響
（1）稅率調整的影響。在營業稅稅率實行期間，房地產企業繳納的營業稅稅率爲5%，而在“營改增”之後變爲11%。這使得部分在“營改增”之前建造完工，但在“營改增”施行之後尚未完全銷售的房地產企業由於無進項抵扣、售價無法更改等原因面臨嚴重損失。（2）行業規範性與進項抵扣問題。同樣考慮到“營改增”之後的11%稅率遠高於營業稅施行時期的5%，部分房地產企業可能因爲上游供應商規模較小，不具有增值稅專項發票的開票權、開發過程中諸如徵地賠償等項目難以取得允許抵扣的金稅額發票等現象，導致房地產企業的進項稅額不能全額抵扣，進而加重房地產企業稅收負擔。（3）對房地產企業的資金流動性提出要求。房地產開發週期較長，進項發票需要建造項目完全竣工之後才能取得，而在房地產的預售環節就需要繳稅。這使得“營改增”政策的實施對房地產開發企業的資金充足性提出了更高的要求。如果房地產開發企業短時間內難以適應統一的稅收政策，無法較快速的進行企業管理結構、項目實行的等方面的規範化調整，企業很有可能出現資金鍊斷裂、項目無法按時進行等現象。（4）“營改增”使得稅收負擔由建築業向房地產企業轉移。由於供應商等環節造成的建築企業的進項問題與11%的稅賦將增加建築企業的壓力。作爲建築企業的合作伙伴，房地產企業不可避免地受到建築企業交稅壓力的影響。實際上，面臨稅收壓力的建築業企業只有把稅收負擔向房地產企業轉移才能保持正常的運營。而這種稅負的轉移可能帶來商品房定價的進一步上升。
2“營改增”帶來的稅負變化
“營改增”對企業稅收體系的影響最直觀的表現在，“營改增”後企業直接以增值稅代替了營業稅。另外，除了企業應繳稅種發生變化，企業各稅種的應繳稅額也發生了變化，甚至還會影響企業應繳的各項費用。因而，“營改增”後，房地產企業的應納稅種、各稅種應納稅額、總應納稅額都會發生變化。爲了更加直觀地反映出“營改增”對房地產開發企業稅收體系的全面影響，下面將以A公司爲例，對A公司在“營改增”下的稅收情況進行分析，A公司是一家位於上海市的房地產開發企業，其在2014年投標成功了浦東的一項房地產項目，項目已在2014年1月開工，預計2017年下半年竣工，企業收入總額R萬元，成本及稅率如下（1）營業稅稅改後應交稅額變爲0，取而代之企業需要繳納增值稅；計算增值稅時，有別於營業稅的簡單計算，增值稅需要分別覈算進項稅額與銷項稅額，企業應交稅額的大小就取決於增值稅稅率的大小和可抵扣稅額的大小，稅率越大，抵扣額越小，應交稅額也越大。（2）城建稅與教育稅附加稅額＝（增值稅+消費稅+營業稅）×（7%+3%），由於營業稅與增值稅的變化，勢必影響營業稅、增值稅和消費稅的總和，城建稅與教育費附加的應交稅額也發生變化，其變化稅額由“營改增”後營業稅與增值稅的大小決定。（3）由於增值稅爲價外稅，企業的收入要由原來的含稅收入換算成爲不含稅收入，其總收入減少，而且，營業稅、增值稅、城建稅和教育費附加的變化，這使得企業的土地增值稅額也會發生變化。（4）由於不含稅收入以及前面各項稅收的變化，企業所得稅稅額也會受到影響，其中，“營改增”前，企業所得稅的所得額爲企業收入減去各項成本、營業稅、土地增值稅、城建教育附加稅等，“營改增”後，企業所得額爲企業不含稅收入減去各項成本、城建和教育附加稅、土地增值稅等，覈算所得額的方法發生了改變，企業所得稅額也改變了。
3“營改增”之後房地產企業的應對措施
考慮到進項稅抵扣在“營改增”政策中的重要作用，房地產企業應當加大進項環節的把控。對此，本文提出以下建議：3.1加強增值稅發票管理工作針對“營改增”的進項抵扣環境，房地產企業應當杜絕在營業稅模式下的採購等環節不要發票、不區分對方企業納稅身份等現象，在增值稅模式下相同採購價格應選擇一般納稅人進行採購以獲取專用發票，而從小規模納稅人進行的採購需要適當壓低價格以彌補增值稅無法抵扣的損失；在工程決算階段，應及時與施工企業進行工程決算並取得專用發票，以便降低當期稅負。另外，在取得對應的專用發票後應積極做好增值稅專用發票管理工作，以實現增值稅進項稅額的有效抵扣。3.2利用過渡政策進行稅收籌劃財政部公佈的《營業稅改徵增值稅試點過渡政策的規定》中包含了房地產開發企業的過渡性政策，該規定指出：“房地產開發企業中的一般納稅人，銷售自行開發的開工日期在2016年4月30日前的房地產項目，可以選擇適用簡易計稅方法，按照5%的徵收率計稅。”房地產開發企業可以透過比較一般納稅人和小規模納稅人納稅差額，去選擇合適的交易對象。此外，房地產開發企業還可以利用該行業增值稅稅率明顯低於一般物品銷售17%的稅率，開展稅務籌劃以獲取更多可抵扣進項稅額，在爲企業降低稅負的同時也能爲企業後期測算“營改增”後稅負盈虧平衡點提供支援。3.3進行積極的銷售政策轉變基於“營改增”對企業的影響，房地產企業應當積極轉變營銷策略。在定價一定的基礎上，“營改增”可以對企業的成本和費用進行一定程度的較少，從而使企業獲得更多的利潤，但是也會增加其他企業在不同階段的成本。爲了應對這種情況，可以對不同的企業做出不同的'歸類，對“營改增”下的不同競爭對手採取不同的關注。積極調整企業的經營策略，保持企業的競爭優勢。利用進項稅額的抵扣優勢進行業務的擴展，以促進自身業務的升級。房地產的開發不要侷限於普通住宅的開發，可以向多元化的方向發展。對於一般的房地產的開發，可以對商場、商業性地產等進行投資開發，並讓新的投資點成爲業務的增長點。
4結語
雖然我國“營改增”改革是以減稅爲目標，在總體上可以減輕企業稅負，但從企業角度來看，“營改增”改革不可避免的會對房地產開發企業的稅收負擔、經營成本、財務覈算、經營模式造成較大影響。“營改增”後，房地產企業在獲得減稅機遇的同時，也會面臨諸多問題，甚至面臨稅負上升的風險，威脅企業的健康發展。因而，在“營改增”的政策還沒有完全成熟的情況下，房地產企業要積極學習相關的稅負政策，全面看到“營改增”帶來的積極和消極影響，不斷規範自己的經營和管理模式，積極進行稅收的相關籌劃，結合自身的發展情況，做出科學合理的決策。
參考文獻
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