社會保險（Social Insurance）是指一種爲喪失勞動能力、暫時失去勞動崗位或因健康原因造成損失的人口提供收入或補償的一種社會和經濟制度。社會保險的主要項目包括養老保險、醫療保險、失業保險、工傷保險、生育保險。下面是小編收集整理的淺析我國養老地產發展的現狀及對策研究，僅供參考，希望能夠幫助到大家。
養老地產是一種新興的地產業態，是老年服務業和老年房地產業有機結合在一起用以養老的地產。養老地產能夠有效滿足老年人的生活和社會活動需求，併爲老年人提供一定的基礎設施保障和服務保障，其主要存在的形式有老年住宅、老年公寓、養老院、託老所、老年社區等。
1、發展養老地產的必要性分析社會老齡化背景
根據聯合國教科組織的標準，一個國家或地區60歲以上的人口占總人口的比例超過10%或者65歲以上人口占總人口的比例超過7%，則認定該國家或地區進入了社會老齡化階段。根據第六次全國人口普查的數據顯示，截至2010年，我國60歲以上人口達1.78億，佔總人口的13.3%，比2000年人口普查上升3個百分點。65歲以上人口接近1.2億，佔總人口的8.9%，比2000年人口普查上升1.9個百分點。按照此標準，我國人口年齡結構已經步入了老齡化的階段。預計到21世紀中葉，我國老年人口又將達到新的高點，估計將達到4億，約佔總人口的26. 53%。我國老年人口基數大，且增長速度快，這已是毋庸置疑的現實。面對老齡化問題，我們又該如何安置龐大數目的老年人的晚年生活，已經是迫在眉睫需要解決的事情了。現實生活中老年人的養老院及託孤所等養老機構大多年久失修、周邊配套設施落後、缺乏專業化服務、生活環境較差，根本不能爲老年人提供溫馨的養老住宅和高端專業的養老服務，這就爲我們PJ}待開發養老地產提供了直接的動力。
2、國內外養老地產的發展現狀
2.1國內養老地產的發展現狀
近些年，越來越多的房地產商進入養老地產領域.國內超過20%的知名開發商都在着手研究並實施養老地產項目。萬科的養老項目基本形成產品化綠城集團旗下的代表性養老地產項目綠城藍庭，也已經向市場推出了頤養公寓。與此同時，國內多家壽險公司也紛紛投資養老地產市場，開始對養老地產市場的投資和運營。雖然我國在社會老齡化的背景下PJ}待發展養老地產，但仍處於養老地產發展的初級階段。許多企業在參與養老地產領域時，面對的發展現況也是非常棘手和普遍的，比如國內有關政策的限制以及沒有健全的法律法規去引導、土地成本高、回收週期長、開發模式以及運營模式都未成熟、缺乏養老服務和金融保險等各項成熟的軟件配套措施。
1)我國缺乏專門對養老地產項目審批的相關政策法律依據，往往以對待普通房地產項目的標準去審批養老地產項目，這造成了資源的浪費並且加重了開發商的開發成本。
2)我國養老地產缺乏良好的金融體系支撐。我國目前養老地產市場融資渠道雖然較多，但路徑依然狹窄[3]，養老地產項目開發很難獲得銀行貸款。目前國內的保險資金比較受養老地產歡迎，但是在項目執行中，投資商和開發商的角色定位不準確，不能充分發揮各自的職能，影響了養老地產項目的健康發展。
3)我國養老地產缺乏有效的運營模式。我國目前養老地產項目後期運營主要靠開發商自主經營，項目回收週期長，資金回籠比較困難，對於視資金鍊爲生命線的開發商來講，會影響其生存和發展。
4)我國養老地產缺乏健全的養老服務體系和人力資源體系。目前我國養老服務的內容比較單一，缺乏醫療服務、家庭護理、機構護理及康復訓練等設施設備以及統一的服務標準，並且嚴重缺乏養老服務專業化人員，沒有形成全國統一的養老服務人才教育培養機制和完整的人力資源體系。
2.2國外養老地產的發展狀況
我國養老地產剛剛萌芽，但國際上很多發達國家早已步入老齡化社會，比如日本、美國、新加坡等國家在20世紀70年代就進入老齡化社會，經過幾十年的不斷髮展探索，現在已有着豐富、成熟的養老地產開發模式、經營模式及完整的社會金融、養老服務等配套體系。美國作爲養老地產發展的前鋒，在發展過程中總結了大量經驗，有着成熟的理念和經驗值得我們去學習和借鑑。這裏以美國爲例，分析其養老地產發展的成熟經驗.並結合我國養老地產的發展現狀，爲我國養老地產的發展提出對策和建議。
1)在美國，養老地產不是一類房屋，面是一個完整的金融生態系統，由開發商、投資商、運營商共同構建。美國形成了一套多元化的運營模式，主要有三種:委託經營模式、出租模式、租賃和經營混合模式。每個模式有着自身的優點，可以讓養老地產在運營過程當中有着很好的選擇，模式越多就越容易適應市場。我國養老地產只有一種運營模式，即開發商主體單獨經營模式。這種模式市場風險太大，對於我國發展養老地產是一個嚴峻的.挑戰。
2)在美國養老地產融資模式中，以市場融資爲主投資商，主要有三種類型:REITs、私募基金和非營利性組織。在養老地產運作過程當中，三種融資模式角色分類到位，分工明確，各司其職，使房地產開發商沒有資金風險，項目容易管理。
3)美國養老地產有着健全的法律法規的支撐，在土地供給、價格、稅收等方面爲私人投資提供優惠;養老保險業、養老服務業以及各種醫療、護理、康復配套設施建設等在美國尤爲發達，可以根據老年人不同的養老需求，爲其提供多元化的養老服務。
3、促進我國養老地產發展的對策建議
我國養老地產的發展在理論和實踐經驗方面都處於初級探索階段，在社會老齡化的背景下，發展養老地產迫在眉睫。我國養老地應根據自身的特性以及現階段發展現狀，充分考慮我國的實際國情和養老觀念，借鑑和學習國外養老地產的發展經驗，完善我國養老地產的政策法規、融資方式和運營模式。
3.1強化政府職能，健全法律法規
爲了鼓勵和引導越來越多的房地產開發商進入養老地產領域，政府部門必須強化其職能，健全各方面的法律法規。完備的政策法律體系是市場經濟能夠健康發展的首要前提和重要保障。養老地產雖有政策性的目標檔案，但仍需一些實質性的政策支撐，比如在土地供給、規劃設計、融資、稅收優惠、金融服務、養老服務體系、人力資源體系及醫療、康復、護理方面，政府也需儘快出臺相應的法律法規和行業標準規範。
3.2創新融資方式，拓展融資渠道
養老地產的產業鏈長，整合的資源多，對資金的依賴性大，傳統的依靠銀行借款方式不能滿足其對資金的需求，還可能積累風險，增加風險隱患，所以發展養老地產必須要有充足的資金支援。當前我國養老地產必須拓寬單一的融資渠道.開啟社會資本的市場，吸收基金、信託和投行等金融機構進入養老地產行業，爲養老地產對資金的需要提供保障。
3.3積極探索多元化運營模式
積極探索一條有效的運營模式也是至關重要的，因爲運營模式直接關係到開發商的資金鍊。傳統的住宅運營模式比較單一，即依靠開發商主體自行銷售和出租，這種模式資金回籠快，週轉速度快，可以保證開發商資金流的暢通。面養老地產的利潤重心不在前期銷售，在於後期物業的長期運營，週轉週期變長，如果還是按照住宅運營模式，養老地產在開發過程中可能會面臨資金流斷裂的風險。國內開發企業可以學習外國先進的運營經驗，推動公司內部在養老地產運營、服務等方面逐漸走向成熟，同時積極引入成熟的養老理念、運營體系，積極探索和打造多元化運營模式。
4、結語
這裏從社會老齡化背景中出發.分析我國養老地產發展的必要性，詳細闡述了我國養老地產的發展現狀，並對國外發達國家的養老地產現狀加以分析和對比，進一步提出了促進我國養老地產發展的對策建議。