摘 要：樓盤審查主要是對開發商或售房單位以及樓盤項目進行全面分析，對銷售樓盤合作的可行性進行分析和風險評估，其主要目的有兩個：一是評估擬合作樓盤能否順利建成，通俗說法是不會爛尾；二是評估擬合作樓盤能否順利銷售，防止在樓盤銷售不好的情況下開發商透過假按揭變現。最終保證銀行信貸資產的安全、銀行效益的實現。
關鍵詞：樓盤；審查
1 對樓盤開發商的審查要點
(1)審查申請辦理按揭貸款樓盤的房地產開發商是否經工商行政管理機構覈准登記的企業法人和是否具備房地產開發資格。
透過審查企業營業執照，可瞭解開發商的經營是否合法，掌握開發企業的經營期限和經營範圍，瞭解開發企業註冊資本和法人代表，確定項目開發、銷售是否在開發企業的經營範圍內；透過審查開發商的開發資質證書來判斷其是否具備房地產開發資格。
(2)透過審查開發商的資質等級、資信等級、納稅情況、企業會計報表、還款紀錄等來分析判斷開發商的資金實力、財務狀況、信譽狀況：
①開發商的資質等級是反映房地產開發企業經營狀況的重要指標，透過審覈資質等級可以瞭解到公司的開發規模、技術力量、資本規模等一系列重要的資訊，一般而言，項目公司及新註冊成立的開發商領取臨時資質證書。開發商的資質有高有低，從四級到一級不等，四級爲初始資質，依次遞增至一級。開發商開發歷史越長、開發量越大、開發記錄越好、開發經驗越豐富，資質就越高。在具體實踐中，我們應傾向於與開發資質高、開發記錄良好的開發商進行信貸合作。
②資信等級是企業信用程度的`形象標識，透過審查資信等級證書，可瞭解開發商守約或履約的主觀願望和客觀能力。
③稅務登記證是企業依法納稅的依據，透過稅務登記證，瞭解企業按期納稅的情況，結合企業的財務報表，可較準確地掌握企業的經營業績和依法納稅情況。
④企業的財務報表是企業經營和財務狀況的綜合反映，透過審查企業財務報表，瞭解企業一定時期財務狀況和經營成果，瞭解企業財務狀況和資金實力，從而對企業的經營能力和擔保能力作出判斷。
⑤貸款卡資料是企業在金融機構負債和履約情況的記錄，透過查詢貸款卡的資訊，可以瞭解開發企業在金融機構獲得的授信、已有負債及、或有負債以及過往履約的情況，瞭解開發企業自身有無發行企業債券、有無逃廢債記錄等情況，判斷企業的資信狀況、融資能力、擔保能力。
⑥對於集團性質的開發商或關聯企業衆多、關聯關係複雜的開發商，除了審查上述要素外，還要重點了解開發商與其關聯企業的關聯交易和資金運作、負債、或有負債等情況，並分析其對開發樓盤的影響。
(3)審查開發商領導層的履約誠信度。透過審查開發企業法人代表、主要股東、領導層主要成員的情況，透過對其法人代表、主要股東、領導層主要成員的言談舉止、道德修養、經營管理理念和企業企業的制度建設、經營管理的規範性、財務覈算的真實性的等方面進行分析判斷開發商對履約責任的意識誠意，並瞭解其過往任職的經歷和有無逃廢債的記錄。
(4)審查開發商的開發記錄。開發商過往開發了哪些樓盤，樓盤的建設進度如何，資金到位情況如何，支付材料及工程款情況如何，銷售及資金回籠情況如何，有否爛尾，有否拖欠金融機構的貸款，等等，做到對開發商過往的一切記錄瞭然於胸，所謂知己知彼，方能百戰不殆。一般情況下，開發商過往開發的樓盤數量多、質量好、建設規模大、建設速度快、交樓準時、無不良糾紛的，則說明開發商實力較強。
2 對擬合作樓盤的審查要點
(1)審查申請辦理按揭貸款樓盤有沒有經我行樓盤覈准部門覈准同意。主要看是否取得我行樓盤覈准部門覈准同意的批覆。
(2)項目開發的合法性審查。樓盤項目的開發必須合法、規範，有關手續齊全，要求“四證”齊備，“四證”是指：《土地使用權證》、《建設用地規劃許可證》、《建設(築)工程規劃許可證》、《建設(築)工程施工許可證》(下簡稱“四證”)。“四證”審查中關鍵應注意土地使用權是否已被抵押，對土地使用權已被其他銀行抵押的項目，應在抵押注銷後才爲該項目提供商品房按揭貸款。
(3)項目銷售的合法性審查。透過審查項目的《商品房預售許可證》，確定項目的銷售是否經當地政府房管部門批准、銷售的商品房是否被抵押，樓盤項目必須有《商品房預售許可證》，才能給予按揭貸款，在審查項目的《商品房預售許可證》時，還要注意其銷售面積是否在項目工程規劃面積內，按規定銷售面積應在項目工程規劃面積內，對於銷售面
積不在項目工程規劃面積內的，必須詳細瞭解原因，看是否有有權部門批准的檔案。
(4)項目工程進度審查。由於商品房預售都需經過當地政府房屋管理部門的批准，一般政府部門對商品房預售時的工程進度都作出了比較明確的規定，因此，在決定是否進行商品房按揭貸款合作時需對項目的工程進度進行審查，對其項目進度是否符合有關規定作出判斷。按要求，樓盤項目工程形象進度必須達到人民銀行規定的預售按揭標準才能給予辦理按揭。
(5)項目資金到位情況審查。項目開發資金來源的保障程度，將直接影響到樓盤項目能否按期建成，一般情況下，房地產開發商的資金來源主要有三部份，一是企業的自有資金，二是銀行貸款支援，三是樓盤銷售再投入，其中，自有資金最重要，自有資金比例越高，樓盤如期建成的可能性越大，貸款風險越小，因此，在審查樓盤項目時，要高度重視項目資金來源分析。
(6)項目價格審查。審查樓盤項目所處的區域、位置，樓盤的規模、檔次、配套設施、物業管理、企業品牌、周圍的商貿環境等，並與當地區域、檔次、規模、環境等相近的樓盤價格相比較，結合當地的生活水平、購買能力、二手樓交易的價格和活躍程度等因素來確定樓盤的按揭平均價格。
(7)項目的定位審查。主要是從項目規劃設計、配套設施、周邊的環境、價格等分析項目的定位是否合理、明晰。一個開發項目市場定位愈準，則項目愈接近成功。在具體分析項目的定位時，需參考開發商過往的項目定位是否準確到位、其新開發的項目是否與周圍環境相協調配套、周圍環境如醫院、名校、交通、購物、周圍風景等對項目的拉動，瞭解項目土地的過往用途、人文環境、項目所處的地理位置、開發商的市場觸角以及對市場反應的敏銳性等。
(8)項目市場需求審查。根據項目所在地的社會經濟發展水平和房地產市場發育程度；項目主要消費羣體的收入水平、居住水平以及對同類項目的需求情況及變化趨勢；該區域目前已建與在建、擬建同類項目的供給情況、價格水平及變化趨勢，以及對本項目的影響等情況來分析判斷項目的市場需求。
(9)項目銷售前景審查。透過審查項目的銷售策略、銷售方案、銷售渠道等銷售措施的制定和落實情況，分析其可行性和有效性，判斷項目的銷售前景。
3 樓盤審查時必須注意的法律風險
(1)具有下列情形的《商品房買賣合同》可以被判無效、被解除或被撤銷，樓盤審查時必須高度關注。
(2)在進行樓盤審查時，注意“在建工程的工程價款優先於抵押權受償”引起的風險，在對開發商資信審查時要重點關注其應付帳款情況，分析應付帳款的結構、帳齡，對拖欠工程款較多的樓盤項目的按揭成數要降低。
(3)在進行樓盤審查時，注意劃撥土地使用權抵押的法律問題引起的風險。