房地產融資是指在房地產開發,流通及消費過程中，透過貨幣流通和信用渠道所進行的籌資，融資及相關服務的一系列金融活動的總稱，包括資金的籌集,運用和清算。與多少融資技巧你是知道的?
房地產企業融資的首要前提就是要能夠根據企業自身和項目的情況去分析，融資方爲何會鍾情於項目?及對項目做出符合市場價值的評估;其次也是最重要的一 點，如何在融資過程中使融資方的資金安全得到保證?即對融資資金的進入和退出的交易結構設計，要充分考慮融資方對資金安全的絕對要求。
1.內部融資方式包括：
(1)企業自有資金：包括企業設立時各出資方投入的資金，經營一段時間後從稅後利潤中提取的盈餘公積金，資本公積金(主要由接受捐贈、資本匯率折算差 額、股本溢價等形成)等資本由企業自有支配、長期持有。自有資金是企業經營的基礎和保證，國家對房地產企業的自有資本比例有嚴格要求。開發商一般不太願意 動用過多的企業的自有資金，只有當項目的贏利性可觀、確定性較大時，纔有可能適度投入企業的自有資金。
(2)預收賬款：是指開發商按照 合同規定預先收取購房者的定金，以及委託開發單位開發建設項目，按雙方合同規定預收委託單位的開發建設資金。對開發商而言，透過這種方式可以提前籌集到必 需的開發資金。其中預購房款主要指購房者的個人按揭貸款，是我國房地產企業開發資金的重要來源。
2.外部融資的主要渠道和融資工具有：
(1)上市融資：股份制房地產企業上市發行股票融資現已成爲重要的融資渠道，上市融資包括直接發行上市和利用殼公司資源間接上市。
(2)房地產開發債券：發行債券可以聚集社會閒散資金，爲房地產開發帶來大規模的長期資金，用於土地開發和房地產項目投資等。當房地產企業在開發中有長期的資金需求時，債券是一種重要融資渠道。
(3)銀行信貸：從銀行借款是開發商的主要籌資渠道，短期信貸只能作爲企業的流動週轉資金，在開發項目建成階段，可以以此作爲抵押，申請長期信貸。我國 的開發商向銀行申請貸款，可分爲土地貸款和建築貸款。常見的開發貸款有：短期透支貸款、存款抵押貸款和房地產抵押貸款。
(4)房地產投 資信託(Real Estate Investment Trusts，REITs)是採取公司或商業信託的形式，集合多個投資者的資金，收購併持有房地產(一般爲收益性房地產)或者爲房地產進行融資，並享有稅 收優惠的投資機構。它實質上是一種證券化的產業投資基金，透過發行股份或收益單位，吸收社會大衆投資者的資金，並委託專門管理機構進行經營管理。它透過多 元化的投資，選擇各種不同的房地產證券、項目和業務進行組合投資。
(5)商業抵押擔保證券(CMBS)：這是一種商業證券化的融資方式，及將不動產貸款中的商用房產抵押貸款彙集到一個組合抵押貸款中，透過證券化過程及債券形式向投資者發行。
(6)其他融資方式：利用外資、回租融資、回買融資、租賃融資、夾層融資等等。
【融資方式】
常見形式
第一種是基金組織，手段就是假股暗貸。所謂假股暗貸顧名思義就是投資方以入股的方式對項目進行投資但實際並不參與項目的管理。到了一定的時間就從項 目中撤股。這種方式多爲國外基金所採用。缺點是操作週期較長，而且要改變公司的股東結構甚至要改變公司的性質。國外基金比較多，所以以這種方式投資的話國內公司的性質就要改爲中外合資。
第二種是銀行承兌。投資方將一定的金額比如一億打到項目方的公司帳戶上，然後當即要求銀行開出一億元的銀行承兌出來。投資方將銀行承兌拿走。這種融資的方式對投資方大大的有利，因爲他實際上把一億元變做幾次來用。他可以拿那一億元的銀行承兌到其他的地方的銀行再貼一億元出來。起碼能夠貼現80%。但問題是公司帳戶上有一億元銀行能否開出一億元的承兌。很可能只有開出80%到90%的銀行承兌出來。就是開出100%的銀行承兌出來，那公司帳戶上的資金銀行允許你用多少還是問題。這就要看公司的級別和跟銀行的關係了。另外承兌的最大的一個缺點就是根據國家的規定，銀行承兌最多隻能開12個月的。大部分地方都只能開6個月的。也就是每6個月或1年你就必須續簽一次。用款時間長的話很麻煩。
第三種是直存款。這個是最難操作的融資方式。因爲做直存款本身是違反銀行的規定的，必須企業跟銀行的關係特別好才行。由投資方到項目方指定銀行開一個帳戶，將指定金額存進自己的帳戶。然後跟銀行簽定一個協議。承諾該筆錢在規定的時間內不能用。銀行根據這個金額給項目方小於等於同等金額的貸款。注：這裏的承諾不是對銀行進行質押。是不同意拿這筆錢進行質押的。同意質押的是另一種融資方式叫做大額質押存款。當然，那種融資方式也有其違反銀行規定的地方。就是需要銀行籤一個保證到期前30天收款平倉的承諾書。實際上他拿到這個東西之後可以拿到其他地方的銀行進行再貸款的。
第四種是銀行信用證(大額質押存款)。國家有政策對於全球性的商業銀行如花旗等開出的同意給企業融資的銀行信用證視同於企業帳戶上已經有了同等金額的存款。過去很多企業用這個銀行信用證進行圈錢。所以國家的政策進行了稍許的變動，國內的企業很難再用這種辦法進行融資了。只有國外獨資和中外合資的企業纔可以。所以國內企業想要用這種方法進行融資的話首先必須改變企業的性質。
第五種是委託貸款。所謂委託貸款就是投資方在銀行爲項目方設立一個專款帳戶，然後把錢打到專款帳戶裏面，委託銀行放款給項目方。這個是比較好操作的一種融資形式。通常對項目的審查不是很嚴格，要求銀行作出向項目方負責每年代收利息和追還本金的承諾書。當然，不還本的只需要承諾每年代收利息。
第六種是直通款。所謂直通款就是直接投資。這個對項目的審查很嚴格往往要求固定資產的'抵押或銀行擔保。利息也相對較高。多爲短期。個人所接觸的最低的是年息18。一般都在20以上。
第七種是對衝資金。市面上有一種不還本不付息的委託貸款就是典型的對衝資金。
第八種是貸款擔保。市面上多投資擔保公司，只需要付高出銀行利息就可以拿到急需的資金。
第九種是P2P融資模式。P2P金融在國內發展初具雛形，但現階段並無明確的立法，國內小額信貸主要靠“中國小額信貸聯盟”主持工作。可參考的合法性依據，主要是“全國互聯網貸款糾紛第一案或現 結果阿里小貸勝出”。 隨着網絡的發展，社會的進步，此種金融服務的正規性與合法性會逐步加強，在有效的監管下發揮網絡技術優勢，實現普惠金融的理想。愛投資倡導的P2C模式撮合的是個人與企業的借貸。專家認爲，其模式更接近於衆籌，P2C互聯網小微金融模式不僅在年化收益率上對投資者有着極高的吸引力，線下金融擔保機構的多擔保合作體系也是從根本上解決了互聯網金融風控誠信的原則性問題，讓專業的機構做專業的事，是愛投資的結構化設計理念，透過P2C模式可有效整合各角色參與度，高度發揮各自優勢，實現資源高效利用，幫助廣大中小企業“速效”融資，並讓投資者的收益最大化體現，從而實現多方共贏。
P2P模式在中國還屬於灰色領域，選擇融資方式需要謹慎、合法。
五種方案
一、 資產融資(Asset Based Finance) 就是用公司擁有的資產做基礎的融資方案，這是歐美中小企業重要的融資方法，可以籌來短期、中期甚至長期的資金。具體來說，中、長期資金可以公司擁有的固定資產，以分期付款、租賃、售後租回或整體性投資等方式貸出款項。短期資金，基本上以發票貼現，或者應收款項、存貨循環貸款爲主。具體做法是將公司的應收款項(全部或者部分)售予資產融資提供者以套取現金，有效地將信貸銷售轉換爲現金銷售，加快資金迴流。銷售發票則是指企業將發票按照一個雙方同意的價格(一般爲發票面值的60-90%不等)定期提交給資金提供者，收到發票後，資金提供者將款項支付給企業，待收到貨款後，扣除有關費用或利息，將差額退給企業。該款項可由資金提供者追收，也可由企業自行收取。這種方式的關鍵是找到進行這類業務的銀行或公司。
二、 政府支援，鑑於資金匱乏是世界各國中小企業發展所必須面臨的突出問題之一，許多經濟發達國家普遍採用各種金融手段扶持中小企業，而最常用的就是政府擔保貸款。如美國的小企業管理局，英國的貸款保證計劃(Loan Guar-antee Scheme)、香港的中小企業信貸保證計劃等。在中國，從80年代末開始實施對中小企業貸款進行扶持的政策、中國政府先後推出了教育專項、863專項、火炬專項等專項貸款，去年底國家經貿委又下發了《中小企業信用擔保體系建設試點工作方案》，積極推動金融機構爲中小企業的發展提供擔保。如何充分利用這些優惠政策，也是中小企業解決資金缺乏的一個渠道。
三、風險基金(Venture capital) 風險基金在國外比較普遍，例如英國的風險基金協會(British Venture Capital Association)、3I集團等，在中國起步較晚，80年代末纔出現，主要以中國科技創業風險投資公司、中國科技國際信託投資公司爲代表，90年代初海外風險投資基金開始登陸中國，如PTV-CHINA(太平洋技術風險)、WIIG(華登投資集團)等國內出現的所謂"企業孵化器"其實就是類似的風險基金公司。風險基金一般投資於處於開創階段的、有良好的市場和產品前景的，或者管理層收購(Management Buyouts)的企業，是處於開創階段的高科技企業的主要資金來源。越來越多的風險投資公司對中小企業表示了興趣，這類投資佔風險投資總額的1/3.但是，風險基金的要求也非常苛刻，例如：風險基金往往要求持有公司的一定股權，要求參與董事會，要求提供詳細的報告，列明發展計劃、財務規劃、產品特徵、管理層的能力等。在股本結構上，還要求企業管理層必須投入一定比例的資金，一般在25%左右，以約束管理層對企業的承諾。
四、 直接融資，受資產和資金規模的限制，中小企業不可能透過發行債券的方式直接籌集資金，即將設立的二板市場自然成了吸收民間遊資的最佳選擇。二板市場是以增長潛力爲定位的，對三年連續盈利的業績要求沒有那麼嚴格、最低資本的要求也會大大降低，適合於高科技企業和其他有廣闊發展空間的中小企業。但是，在二板市場設立初期，能夠趕上第一列火車的畢竟是少數，加上高昂的上市費用和維持二板系統的執行費用，恐怕會大大削弱二板市場的吸引力。中國政府擬分兩步走，先設中小企業板，是一個可行的方案。
五、 租賃融資，這並不是新鮮事物，但對於生產型的中小企業來說，確是十分有效的融資方式。具體有營業租賃、金融租賃或者分期付款、售後租回等方式。租賃的方式減輕了由於設備改造帶來的資金週轉壓力，避免支付大量現金，而租金的支付可以在設備的使用壽命內分期攤付而不是一次性償不定期，使得企業不會因此產生資金週轉困難。當然，除了以上提及的籌資方法外，中小企業還有更多的融資渠道，關鍵是仔細研究自身的優勢、國家的優惠政策，以及資金、資本市場的最新發展，以便充分利用各種資金，解決發展的資金瓶頸問題。
融資方式
以P2C模式爲代表互聯網金融平臺，愛投資是此類的代表。與其他平臺相比，愛投資開創的P2C模式，其借款人爲具有穩定的現金流及還款來源的企業。相較個人而言，企業的資訊比較容易覈實，還款來源更穩定。從風險控制上講，愛投資經過嚴格線下審覈制度，對申請融資的企業的資質審覈、實地考察進行嚴格把關，並挖掘出極具投資價值的企業項目和項目資訊，向投資者詳實公開，並且愛投資在企業擔保貸款上與經驗豐富的融資性擔保公司進行合作，同時，自建風控團隊會對合作的擔保公司及擔保公司審覈後提交的項目進行覈查，確保投資者的資金安全能夠得到有效的保證。從結構理念上講，愛投資秉承讓專業的機構做專業的事。利用互聯網實現資訊對稱、實現資源高效利用，做到投資者和有融資需求的需求方進行直接對接，儘量減少複雜的中間的環節，讓投資人能直接的享受到企業經營發展的成長紅利，相比之下企業直投資訊更加透明化，而且投資人收益也相比其他的投資方式收益有了顯著的提高。
企業融資方式
1.資本融資
企業利用資本制度、機制、手段獲取資源。企業資本透過上市，使資本流動性增強，同時把企業未來價值“拉近”到現階段實現，使企業原有流動性較密切的資本增值;股份制可以融入商業信譽和品牌價值;有人利用國有企業改制的機會，採取低估國有資產價值，尤其低估或不記無形資產的辦法，買股份合資套值，非法向國有企業融資;一些大型企業轉型時會甩掉一些非核心企業，一些企業由於錯誤地估計了產業前景或急等着變現而低價出售企業，這時候，適合的企業兼併這些待出售的企業，會有長足進展;企業股份上市後，爲兼併、收購企業創造了方便條件，同時也容易引來競爭者;兩家同業企業合併會共同提高市場競爭地位，產業互補性企業間合併會提高企業的產業規模，進而提高市場競爭力，甚至造成壟斷。未來，隨着市場經濟的法律體系不斷完善，對瀕臨破產的企業實行破產保護、投資銀行爲配合兼併者或收購者提供債券融資支援等資本融資機制與環境會越來越完善。
2.品牌融資
企業利用品牌優勢融入其他資源。品牌是信譽，它可提供顧客從不懷疑的承諾，世界園藝博覽會的品牌信譽可以在幾乎爲荒地的地方，在沒有擔保的情況下建起博覽城;品牌是一種永恆不變的質量象徵，它爲顧客提供着無法割捨的價值，一個成功品牌可以連接很多品牌域內的優質產品，許多好產品因爲沒有品牌而向品牌企業“投降”;成功的品牌是核心競爭力的象徵，它具有競爭者無法複製的特性，如果一個品牌全面包容且強勢於另一個品牌，那麼消滅弱勢品牌之後，會得到原弱勢品牌所覆蓋的幾乎全部的市場資源。企業之品牌，就像軍隊之旗幟一樣，具有極大的精神力量，其感化力和感召力往往是融資的殺手鐗。例如：一個基金託管公司中的基金管理人，雖然沒有多少個人資產，也沒有別人爲其提供資產擔保，但由於他藉助了某品牌金融機構的委託進行基金運作，他可能在頃刻之間獲得大額的委託投資資本，原因是這個人有十分出衆的投資理財水平和業績，還有同樣出衆的人品和職業道德，水平、業績、人品、道德就是個人的品牌。現階段中國金融市場上各種投資基金的涌現，繁榮了我國投融資市場的同時也爲衆多的基金炒手提供了施展才能的天地，從而也爲某些基金管理人的個人品牌的塑造提供了平臺。
3.產品融資
利用產品技術或市場容量融入其他資源。大而全、小而全不僅是計劃經濟時代僵化的投資經營體制的一種表現，今天，一些產品生產者仍懷有這種封閉的投資經營思想來組織產品經營。好的產品有兩種典型情況——技術先進、市場容量大。爲先進的技術配套生產條件、爲佔領市場而配套經營條件，兩者都不是頃刻之間完成的，不能變成暢銷商品的先進技術實質上相當於落後的技術，不能佔領市場的產品實質上就是沒有市場的產品。要改變“大而全、小而全”理念帶來的不利局面，就需要有產品融資思路。採取契約制，與各種有關的生產企業形成產業聯盟，等於別人替你事先準備了相關投資;採取生產許可證制、市場分配製等，藉助別人的現有銷售網絡，可實現產品可控制地銷售。此外，企業在項目投資中要注意投資順序，要把那些具有融資性的子項目排列在先。