【論文摘要】資產證券化是一種適合我國房地產企業的融資模式，值得房地產業借鑑並逐步推廣。本文從資產證券化的理論框架介紹、可行性分析、融資模式分析、以及國外成 熟融資模式對我 國的啓示等四個方面探討我 國發展房地產資產證券化必然性和 可行性。
一、 資產證券化融資理論的介紹
1．資產證券化融資的基本概念
國內外專家學者對於資產證券化融資的定義都是基於兩點：一是證券化 資產必須能夠從原始持有 人的總資產池 中剝離出來，透過一些 運作安排實現證券化資產的風險和收益的獨立性：二是證 券化資產必須能夠產生未來可預測的收益。本文認 爲資產證券化融資是指具有某種未來可預見 的資產或者資產組合彙集起來．透過結構性重組實現 與 原權益人的風險隔離，再輔 以獨特的信用增 級和信用評級，發行 基於資產價值和未來收益 的資產支援證券進行融資從信用關 系的角度分析，資產證 券化通常包括一級證券化融資和二級證券化融資；本文所指房地產行業的資產證 券化融資屬於“二級證券化”的範疇。
2．資產證券化融資的運作模式
資產證券化融資 的運作模式核心在於證券化資產的真實轉移 、風險隔離和信用增級 的操作；這個證券化的.過程需要一個嚴謹而有效的交易結構來保證融 資的成功，其交易結構主要包括了以下幾個執行主體：融資發起機構 、特殊 目的載體、資產管理機構、資產託管機構、信用評級機構 、信用增級機構 、證券承銷機構等。
3．資產證券化融資的核心內容
一個完整的資產證券化融資運作過程，其核心內容主要包括：風險隔離、信用評級、信用增級三個部分。風險隔離是資產證券化融資成功運作的關鍵，它是透過證券化的“真實轉移”來實現的。信用級別是專業信用評級機構通 過一整套簡 單的符號。信用增級是指在資產證券化融資中被用來保護投資者利益的技術。
4．資產證券化的價值分析
(1)從 融資者的角度 ，其價值實 現主要體現在 以下幾 個方面 ：增 強資產流動性 ，降低融 資成本 ；分離信 用風險 ，拓寬融資渠 道 ；改善負債結構 ，提高資本效率 ：增加 企業收入 ，提高管理水平。
f2)從投資者的角度 ．是價值 實現主要體現在 以下 方面 ：獲得較 高的投資收益以及 較大的流動性 ：具有較低的投資風險 ：突破投資 限制，拓寬投資渠道 。
二、房地產資產證券化在我國發展 的可行性分析
我國改革開放 2O多年來 ．房地產 的迅速 崛起 與證券 市場的快速發展與繁榮 ，使得房地產資產證券化成 爲可能 。
（一)實施房地產證券化 的宏觀環境 日趨成熟
1．宏觀經濟需要房地產有效投 資和有效需求進行拉動。房地產作爲國民經濟新 的積極增長點 ，發展資產證券化 的融 資模式 有利於促進房地產市場和房地產業的發展：我們 在上海 、深圳 、北京等發達城市進行資產證券化領域 的初步嘗試 ，並取得 了一定成效 。
2．土地產權 和房地產權 改革爲房地產資產證券化提供 了前提條件 。產權明晰是房地產證券化的必備條件 ；土地使 用制度改革爲房地產權益 的分 割提供 了條件 ，爲推廣房地 產資產證券化做 l『積極的準備 。