摘要：國內大中型房地產企業基本都有企業自身經營的物業服務公司，如何發揮物業服務在房地產開發後續管理中的作用？如何實現兩個企業相互促進，共同發展，現將從物業管理與房地產開發企業之間的關係、房地產企業成立物業公司的原因、房地產企業自營方式下物業公司存在的困難、房地產企業與物業公司如何才能實現二者相互促進、共同發展四個方面進行分析和探討。
關鍵詞：房地產企業；自營物業；共同發展
一、房地產開發企業與物業管理之間的關係
（一）物業管理服務是對房地產開發建設的延續和完善
物業管理作爲房地產開發鏈條上最終的消費環節，是隨着房地產開發建設應運而生的服務行業。房地產開發企業工作重點是項目的開發建設，而物業管理則主要從事項目建成後小區設施設備的維護保養、公共秩序的巡查以及對小區景觀環境的美化維護等爲業主提供的相應服務。房地產企業的工作性質是開發建設項目，而物業管理的主要任務則是項目的售後服務。因此，物業管理是房地產企業開發建設環節的重要組成部分，是房地企業發展到一定階段的必然產物。
（二）物業服務是房地產銷售不可或缺的先決條件
服務的好壞，是當今消費者購買商品時所關注的焦點，尤其是售後服務，已成爲消費者是否購買該商品的決定因素，商品銷售不可或缺的先決條件就是能否提供完善的售後服務。做爲房地產開發企業，其商品是房屋，具有使用週期長、價值量大的消費特性，同時還具有投資性以及滿足人們的基本生活和工作的特性，是一種特殊的商品，對商品的保值增值、是否具有多種功能和豐富文化內容提出了較高的要求。因此，對購房者來說，物業服務與房屋的建築質量要求同等重要。
（三）物業品牌形象對房地產企業品牌建設至關重要
樹立物業品牌形象有利於彌補和完善房地產企業的信譽和形象。物業管理是房地產開發的最後一個環節，開發商一般把自建的小區委託給下屬物業公司管理，因此，房地產企業下屬物業公司的品牌建設對於房地產品牌建設具有至關重要的作用，是房地產企業品牌建設不可缺少的環節。有調查顯示，近年來北京、上海、廣州三地開發的樓盤把主要的賣點放在物業管理上的佔到了97%，爲業主提供優質的物業服務，成爲多數開發商在銷售過程的一個重要促銷手段。
二、房地產企業成立物業公司的原因
（一）對售後服務的重視
物業服務是房地產行業產業鏈的最後一環，大部分開發商重視售後服務，希望透過提供高質量的物業服務對地產項目贏得好的口碑，樹立地產項目品牌形象，從而使該項目能保值、增值。同時，消費者在購房時也將售後服務作爲購買的一個參考依據。
（二）專業化物業公司不多，管理水平不高
就目前來看，由於物業服務技術含量要求不是很高，因此，市場上資質等級較低的物業管理企業較多，許多房地產開發企業爲了肥水不流外人田，成立自己的物業公司管理開發建設的樓盤。
（三）人員分流
部分房地產開發商由於實力較低，可開發項目不多，在接近項目完畢時，部分人員閒置，地產開發商在打造企業品牌戰略中，把物業服務品牌納入其對地產項目的規劃方案、設計、施工及驗收了解。對以後的物業管理能夠提供優質服務打良好基礎。
（四）房地產企業品牌戰略的一部分
房地產行業競爭非常激烈，產品同質化現象突出，部分房地產品牌戰略系統中，透過地產品牌來帶動物業品牌，同時又透過物業品牌爲地產品牌加分。
（五）有利於解決開發商遺留問題
有調查顯示物業管理引發的`衝突有80%是由開發商遺留問題引起的，這些問題是一般的專業化物業公司難以獨立承擔和解決的，目前大部分開發商把下屬物業公司作爲處理房屋質量問題的防火牆和緩衝地帶，在出現房屋質量問題時，能夠積極協調業主與開發商之間的矛盾，也便於與開發商溝通，在收樓過程中出現建設責任問題，能夠積極協商，加快開發商遺留問題的解決速度。
三、自營方式下物業管理面臨的困難
在目前物業管理法規尚不完善，業主維權尚不理智的情況下，物業公司其實承擔着很多不應承擔的責任。在這種情形下，開發企業在考慮銷售業績、經營回報等方面時，若過多考慮自身利益，或者因市場因素對項目的銷售業績造成影響時，往往會考慮犧牲物業公司的利益來彌補開發商不利因素。在房屋營銷過程中，許多營銷員往往片面的追求高額銷售業績，因專業知識的相對缺乏和對物業管理的不瞭解，對顧客作出許多“空白”許諾，以此來吸引和留住購房者，以至造成了“空白”許諾事項偏離了現實，從而導致業主對開發企業怨聲載道，影響開發企業的形象。特別是出現業主對售後服務或施工質量等提出意見或發泄不滿時，不能夠積極應對，而是權衡後直接把屬於項目建設售後服務範圍的工作強行轉嫁給物業公司，加大了物業管理的運營成本，因物業公司受制於對開發企業的維護責任，無法以市場行爲來規避風險，只能硬着頭皮面對。從而導致物業公司變成了開發企業的“替罪羊”，不僅對物業公司今後的生存和發展不利，還會使業主對物業公司和開發企業失去信任，並最終導致開發企業的品牌受損。透過以上分析來看，物業公司的主要作用是爲了房地產開發企業服務以及持續滿足業主使用房屋功能的需求，是房地產開發企業樹立良好的品牌形象和社會美譽度需要。因此，房地產企業下設物業公司，決不能考慮讓物業公司承擔過重的經濟目標，把下設的物業公司逼上絕境的同時，也會損害到房地產開發企業的長遠利益。
四、房地產企業與物業公司實現相互促進、共同發展方式方法
（一）提升物業管理與房地產開發項目建設融合度
一是在項目設計階段，物業管理主要做好項目設計“謀士”，根據項目的實用功能，爲設計部門提供合理化建議，避免設計部門因偏重法律法規的要求和項目的設計效果，而出現的“合法卻不合理”狀況。物業管理要把握好房屋在使用功能上的細節問題，避免因細節的忽視，導致整個開發項目的實用性降低，品質下降。二是物業管理在項目施工階段要做好建設施工質量監督工作。避免房地產開發企業爲了控制成本費用要求分包商出讓部分利潤，導致在建築施工過程中，分包商透過各種手段想盡辦法彌補損失的利益，而降低質量水平。三是物業管理要做好項目的驗收交接工作，在項目建設收尾時，要將一些不易察覺的隱蔽工程做好記錄，以備今後維修方便。物業公司在驗收時不僅需要從開發企業的角度考慮，更要從業主和後續服務者的立場考慮，憑藉物業管理的專業知識，認真審覈和驗收物業建設的功能與質量問題，確保房屋的質量要求、實用功能和後續維護和服務的需要。
（二）提高員工職業化水平，促進房地產和物業專業化管理
提高員工專業技能，是實現房地產和物業管理企業專業化管理的基礎。對於物業管理人才來說，是以持證上崗的普及教育爲主，沒有形成職業化隊伍的培養。而房地產開發企業需要的專業人才更加多元化和專業化：建築、評估、預算、監理、開發、銷售等等各專業人才都不可缺少。僅僅依靠申報資質證書進行的上崗技能培訓而獲得的專業知識，根本無法滿足兩個公司今後經營與發展的需要，應當不斷的加強專業技能培訓，獲取更加多元化、深層次的專業知識，獲取職業資格證書，才能從根本上解決職工職業化水平，實現兩個企業專業化管理。
（三）共享企業資源，實現生產要素的優化組合
房地產企業和物業公司要是進行資源共享。首先需要共享的是企業資金，物業公司的主要職責是房地產企業爲了公司服務延續，是爲了滿足業主使用房屋功能的服務和維護需求，利潤不是物業公司考慮的首要目標，其首要目標是爲了樹立良好的品牌形象和增加開發企業的社會美譽度，也就是說是爲了提高服務品質。房地產企業要想在衆多的開發企業中立足，更應該重視售後服務，樹立自身品牌。兩個企業要充分實現技術、材料和勞動力共享，參與開發建設的技術人員，在項目售後更能發揮專業優勢，更好、更快的解決問題，而在房地產開發企業項目建設間歇期，閒置的勞動力也能夠爲物業公司提供人力和技術支援，從而實現和諧發展。透過生產要素的優化組合，建立產業規模促進行業健康發展，和諧發展。
（四）透過物業公司增強房地產企業應對危機的能力
房地產企業下設物業管理公司能有效的增強企業抗壓能力。房地產企業屬於高風險、大投資企業，容易出現經營波動，物業管理雖然是保本微利的服務性行業，但能夠細水長流，可以取得長期穩定的收入。物業公司要緊緊抓住房地產開發建設項目的後續服務、提升管理，提高抗壓能力。
（五）重視企業品牌建設
縱觀目前國內、省內房地產開發和物業管理公司現狀看，業主信賴的是大企業、大樓盤、大社區，追根究底信賴的是企業品牌，因此，各房地產開發公司和物業公司從品牌包裝到樓盤建設、物業售後，都無處不突出自有特色。公司在開發建設中，要做到重信譽，重質量，重服務，本着綠色健康，造福百姓，美化環境，貢獻社會，一切以業主的需要爲原則，把溫馨、舒適、健康、歡樂、幸福的家園呈現給廣大業主。