【摘要】由於市場經濟的不斷髮展與房地產業的迅猛發展。因此房地產企業會計作就受到了人們重視，房地產開發企業會計覈算執行中的弊端逐漸凸現出來，怎樣加強房地產開發企業的會計覈算、推動房地產業健康發展，屬於社會都正在積極思考以及重視的問題，依靠對問題不斷的研究，使實際操作當中出現的問題與疑點得到處理，逐漸推動房地產企業會計標準化以及房地產行業健康發展。
【關鍵詞】房地產企業會計覈算；問題與對策
房地產開發企業具備投入資金數量較大、投資風險較高以及投資時間較長的特徵。從經營生產角度來說，房地產開發企業的開發週期較長、風險較高、投入較大、環節多。其表現在會計覈算中，成本結轉期是以建設開發週期爲準，那麼就要求必須在會計覈算工作中加強謀劃，來配合工程的開發；而從產品的角度來說，房地產開發企業的產品有着高價值特點，銷售常常採取預售以及分期付款銷售方式，會計覈算當中，收入確認和一般性生產企業比較有着一定特殊性。有關房地產企業的投入產出比例不夠合理，且業績波動非常大。當今適合房地產開發企業的會計標準爲《房地產企業會計制度》《企業會計準則》，怎樣在門類諸多的要求、準則以及制度之下，與企業自身的特點相結合，優化現有的會計覈算措施，使得會計人員所提供的會計資訊可靠真實，屬於當今急需處理的重要問題。
1.房地產開發企業中會計覈算出現的問題
1.1房地產開發企業的收入確認較爲複雜
房地產商品的銷售常常採取預售以及分期收款銷售之類的多種銷售方法，會計實務當中房地產的收入確認與其餘的生產收入比較有着一定的特殊性。有關房地產開發企業的會計制度與《企業會計準則收入》於商品房所有權的關鍵報酬與風險是否轉移的問題上有着分歧存在。《房地產開發企業會計機制》中要求以結算賬單提交至買方且獲得認可來作爲房地產開發企業的收入確認規範，《企業會計準則收入》當中要求以報酬以及風險實質性轉移來作爲收入確認規範。在會計實務當中怎樣應用這一規範標準比較的混亂，其關鍵問題在應當在哪一階段確認爲收入。
1.2房地產開發企業的商品成本和售價不配比
房地產開發企業生產週期比較長，對其開發之時，因爲工程還沒有竣工或者即便產品開發已經完成預售，預售款項同樣不能確認爲收入，結果就是給應用配比原則造成了較大困難。通常商品售價一直都是圍繞成本來上下波動的，但是產品開發的成本載體爲建設工程的整體，銷售就是依照戶型與樓層爲單位，如此便導致單個戶型與樓層的售價和成本存在明顯不配比。就如同一構造的房屋，其低層建築的施工成本要比高層建築的施工成本低，然而銷售的時候，低層售價比高層的售價要高；又比如丁字形樓房儘管同樓層的成本相同，因爲朝向的不同，售價的相差同樣比較大。房地產開發商品成本的載體是建設工程整體，銷售卻是依照戶型與樓層爲單位，如此就導致單個戶型與樓層的售價和成本明顯不配比。一般房地產開發企業成本的結轉方式爲：依照當期完工之後的核算對象總成本來除以總的建築開發面積，計算出每平米的建築面積成本，之後再與銷售面積相乘就得到本期的銷售成本。如此均攤計算得到的結果沒考慮道房屋朝向樓層的因素，所得到經營成果也不具備真實性。
1.3評價指標不可以將企業業績真實反映出來
房地產企業的投入產出週期有着很強的特殊性，其表現在會計年報當中常常是業績的波動很大，對於一般公司業績的評價指標是不適用的。所以，評估房地產開發企業業績，也不可以單單用指標來論好壞，需要透過指標來觀察實際，瞭解其信譽資質、資產質量、現金流量與實力，以及更關鍵的'表外風險。
2.房地產開發公司會計覈算工作的完善對策
2.1收入確認規範標準的確定以及應用
銷售房地產商品收入確認需要滿足兩個標準：法律標準與專業標準。有關法律標準指的是我國法規當中要求房地產的銷售一定要滿足的標準或條件：比如針對出讓方式得到土地使用權，沒有依據出讓合同要求支付所有的土地使用權的出讓金，沒有得到土地使用權相關證書，以及沒有依據出讓合同要求來進行開發投資的，還有權屬存在爭議的，沒有依法登記來取得權屬證書的一系列房地產不能進行買賣。與法律標準不符的，就算房地產商品早已開發完成，還可能取得了報酬，且轉移風險，這樣也不可以作爲收入進行確認，相關的法律標準屬於專業標準的基礎條件。而專業標準指的是會計準則以及會計機制中要求的商品銷售收人的確認規範。專業標準收入確認通常是以報酬與風險的實質轉移作標準，在理論上較爲合理，然而因爲房地產業銷售方法的複雜性以及多樣性，實際操作過程中存在很大困難。銷售合同屬於在房屋沒有建成完工之前的預銷售，企業無論有沒有收取款項，都不屬於現實的銷售業務。預售合同簽訂且對預收貨款進行收取與收入確認條件不符，不可以作爲實現銷售的依據，針對正式房屋銷售合同的簽訂，因爲商品所有權主要報酬以及風險還沒有轉移到買方，與《企業會計準則收人》中的有關要求不符，也不可以確認爲收入，買方在獲取商品房產權證的時候確認收入，就會造成收入的滯後，與收入確認原則不符。所以，雖然房屋產權證書屬於房屋所有權標誌，然而並不是確認收入的唯一必要性條件。
2.2計劃銷售價格理念的引入，使得銷售收入和成本相配比
計劃銷售價格概念引入，處理和銷售收入不相配比的狀況。即開發房屋滿足可銷售狀態的時候，企業依照朝向、樓層、地段、市場、成本等因素來制定計劃銷售價格，將其作爲成本分配的標準，用實際的開發成本來除以計劃的銷售總額計算出計劃銷售成本率對商品房成本進行結轉。實際工作過程中，因爲開發規模的大小不同，還能夠分成實際售價成本率的結轉法以及計劃售價成本率的結轉法。有關實際售價成本率法，就是在季度的前兩個月依照實際售價乘計劃銷售成本得到季末的銷售成本的方法進行調整。此種方式對於開發規模比較大的房地產企業較爲實用，其優點爲能夠使工作量減少，不足是季度的前兩個月受到房價的影響會存在一定的誤差，而且不可以準確及時地提供具體的成本資料。而計劃售價成本率法，是一直依照計劃售價乘計劃銷售成本率的方法進行結轉。此種方法不足爲結轉的工作量很大，然而遵循着一貫性的原則，所提供的資訊及時可靠，而且可以把結轉成本的工作量逐一分散到日常工作當中，在一般的房地產開發企業中都能適用。
2.3增加資訊的披露內容，增加房地產開發企業中披露資訊含量
（1）需要增加土地儲備量與成本組成的資訊。因爲房地產開發成本當中的土地成本比例通常佔比重較大。所以，能否掌握土地儲備與土地儲備成本情況，一定程度上對於開發企業以後的發展有決定作用，資訊使用人依靠企業所披露土地使用權的總額不能對土地儲備資訊進行判斷。所以，房地產開發企業財務報告的附註當中披露土地的儲備量與取得成本狀況是很有必要的。（2）應當增加披露分項現金流量的資訊。以公司中每一個開發項目作爲基本單位，對經營開發過程當中所形成的現金流量進行披露，包含房地產銷售得到的現金、採購工程物資與工資支付需要的現金，藉此提升現金流量資訊的關鍵性。
3.結束語
目前，我國房地產開發企業與房地產開發市場還沒有完全發展成熟，現行機制對有的業務會計處理沒有明確要求或者要求不夠嚴密，導致房地產開發企業會計覈算和實際狀況存在很大出入，有關企業會計覈算中有很多問題。但是，伴隨市場經濟不斷髮展，由於市場經濟在我國逐漸健全，伴隨新會計機制以及會計準則地發佈，會計覈算工作一定會不斷的完善規範起來。
參考文獻
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