爲推動和規範我縣住宅小區物業管理工作，提升物業管理服務水平，爲居民營造整齊、清潔、安全、寧靜、方便、舒適的家園，使我縣環境創優工作再上一個新臺階，2011年8月份，縣政協經濟農業委員會組織部分委員聯合商務局、建設局等單位，深入我縣住宅小區，透過走訪和座談的形式，對我縣住宅小區物業管理情況進行了專題調研。現將調研情況報告如下：
一、我縣的物業管理行業現狀
1、 物業服務行業情況：
我縣的物業管理行業起步較晚，2005年楓丹白露小區開發建設，我縣第一家物業服務企業進駐楓丹白露小區。 2008年我縣開始辦理物業管理資質，目前，有三級資質的物業服務企業4家(可可居物業、金色家園物業、御城物業和申嘉物業)，正在辦理資質申報手續2家(鶴寶物業和依林家園物業)，從業人員83 人，還有9家物業公司正在辦理前期資質。
2、住宅小區的類型：
我縣的住宅小區大致有以下五種類型：一是縣直單位的集資建房，這類房屋佔我縣住宅的45%;二是開發商建設的開發小區，目前已入住並開始執行的開發小區有楓丹白露、錦泰花園等5家，約佔我縣住宅的25%，在建的住宅小區還有11家;三是“小產權房”，即由村民集體組織或個人在集體土地上建設的房屋，這類房屋佔我縣住宅相當的比重，約我縣住宅25%。四是廉租房和經濟適用房，我縣共建兩個小區，一個已入住部分居民，另一個正在建設中。五是商務局下轄的七個居民小區，後兩種住宅類約佔5%。
3、物業管理情況
開發商建設的的五個小區中，鶴鳴花園小區992套住房已入住830戶，由鶴寶物業公司管理，管理人員19人，人均月工資400-500元，年戶交物業費360元，管理相對規範;楓丹白露小區746戶，由東潤物業公司管理，管理人員23人，物業收費標準0.32元∕平方米∕月，月工資700元左右，目前存在問題較多;龍辰小區一期476戶，入住110戶，入戶率30%，物業管理人員24人，物業費標準月均0.4元/平方米∕月; 錦泰花園756戶，物業管理人員10人;荊山鳴邸168戶，物業管理人員5人;屬於開發商前期管理，暫無物業公司進駐。
商務局下轄的七個居民小區，每個小區成立了小區管理委員會，工作人員2-3人，月工資800元左右，負責管理居民低保、物業、信訪穩定等工作。
二、當前存在的主要問題
1、小區實施物業管理覆蓋率低
我縣物業管理處於萌芽、發展階段，居民小區有25 個，由物業公司實施管理的僅 2個，佔8%，成立了業主委員會的只有 1 個，而且新建住宅小區、單位院落小區、老住宅小區實施物業管理程度又各不相同，差異較大。
2、小區物業管理行爲不規範
我縣物業管理企業的管理和培訓沒有跟上，普遍存在無證上崗現象，物業服務企業經營理念落後、服務意識不夠強。很多企業侷限於常規服務，只負責清掃垃圾、看管大門、種種花草等，缺乏高品質的服務，與業主的服務需求存在較大差距。 專業人才缺乏，從業人員素質普遍偏低。大部分物業管理企業缺乏專業管理、專門技術服務等方面的專業人才。員工缺乏正規培訓，服務意識淡薄，不能及時滿足業主的正當要求，物管企業從業人員素質和服務質量及經營理念都亟待提高。特別是小產權房的小區，不能辦理房屋所有權證，也不繳納維修基金，更談不上物業管理服務，大部分只有一個門衛負責安全及配合有關職能部門收水電費、衛生費及小區所需的有關費用，部分小區連個門崗也沒有，髒、亂、差、失盜現象時有發生;有的開發商未嚴格按照規劃要求配套相應的公共設施，如綠化、安防、公共車棚等設施配備不到位。諸如這些都是今後問題的焦點。
3、物業管理協調機制不健全
縣城住宅小區物業管理工作主要依靠一個行政主管部門進行行業直管，缺乏行政部門、業主委員會條塊結合，層層節制的執行監管機制，缺乏物業管理矛盾協調機制，行政部門、業主委員會、物管企業三者之間相互促進、相互制約，共建和諧小區的機制還沒有形成。物業公司、業主委員會遇到問題和矛盾，缺少溝通渠道和協調渠道。
4、物業管理標準不統一
我縣物管管理企業收費標準不統一，服務內容也各不相同。物業管理服務費普遍偏低，鶴鳴花園每年每戶收360元，龍辰小區每月每戶0.49元/平方，楓丹白露收費0.32元，服務內容就相對較少，大部分業主的物業管理服務的消費觀念尚未完全形成，對服務收費理解存在偏差，引發對物業管理企業服務不滿，而影響繳費，象楓丹白露小區2010年收費率只在10%左右，導致物管企業經營困難。鶴鳴花園小區衛生區域不包括門道樓梯衛生，有些業主願意多繳費得到多的服務，所有小區都沒有公共廁所，給業主造成很多不便。
5、物業管理行政體制尚未理順
我縣承擔小區物業行業管理職責的是縣房管所，只是行業指導性的工作，負責楓丹白露、鶴鳴花園、錦泰花園、荊山名邸(一期)、龍辰盛世(一期)五個小區的管理;商務局管轄下的中州文化小區、酒城宇華文化小區、杜康花園小區等七個小區屬於舊房改造的小區或破產、關閉、撤併的企業單位住宅生活區，這些小區的.物業由每個小區的小區管理委員會管理;單位集資房由各單位具體負責本單位集資房的物業管理;小產權的小區實際上是開發商自主管理物業，有的根本就沒有物業。
三、意見和建議
根據有關精神，物業管理實行“屬地(分類)管理，業主自治，行業指導”的原則，提出如下意見和建議：
1、完善物業管理的監管。縣政府相關職能部門要從源頭上加強物業管理工作，認真落實各項監管措施，從根本上減少物業管理矛盾糾紛。一是完善和規範物業管理行政管理體系，健全完善物業管理各項制度，建立縣、鄉鎮、房管等部門的綜合協調和矛盾糾紛調處機制，積極探索行政主管部門、開發商、物業企業、業主共同參與、相互監督的物業管理機制。二是有關部門應廣泛徵集社會各界的意見和建議，着手製定物業管理服務合同等示範文字，明確規定前期和後期物業管理服務中的服務範疇、服務標準、合同期限、服務費用，以及雙方的權利、義務、責任，進一步規範和約束物業管理企業和業主的行爲。三是強化物業管理指導監督。職能部門與鄉鎮要主動介入，認真組織召開業主大會、成立業主委員會並有效開展工作。同時，還要組織不定期巡查，對管理水平低、信用等級差、服務不到位、收費不規範的企業，降低甚至取消其在本縣轄區內從事物業管理的資格，維護廣大業主合法權益。努力營造物業管理企業崇尚優質服務、業主自覺按時繳納物業服務費的和諧氛圍。
2、要深化物業管理法規宣教。強化對相關工作人員、物業管理企業、業主委員會成員和業主代表的教育培訓，促進基層行政管理人員、業委會成員依法履職;促使物業管理企業遵紀守法，規範管理，更好地爲業主提供服務;增強廣大業主的物業管理法律意識和消費觀念，使他們充分認識到搞好物業管理不單是物業企業、政府的事情，而且是需要全體業主和全社會共同關心支援的工作。
3、規範物業管理服務行爲。物業管理服務企業要樹立質量與品牌意識，規範管理、優化服務，取得廣大業主和業委會的支援和配合。一是加強從業人員業務培訓，提高其專業素質和服務水平。二是應當按規定實行明碼標價，統一採用收費標價牌形式，在其服務區域內的顯著位置或收費地點，對物業管理企業、服務等級、服務內容、收費項目、收費標準、收費依據、價格舉報電話等進行公示。同時，每月應在小區公告欄等醒目處公佈一次當月由業主使用的公共水電費用分攤詳細情況、日常維護收支情況等，使廣大業主“明白消費”。三是要加強企業內部管理，嚴格履行物業服務合同約定，爲廣大業主提供相應服務並達到服務承諾標準，對業主和業委會提出的合理要求要及時整改。
4、推進舊住宅小區的物業管理。組織相關職能部門，加快小區整治，解決處理好維修資金歸集困難、物業管理用房缺乏等問題，整合物業管理資源，完善物業管理條件，改善舊住宅小區的居住環境。逐步建立健全適應我縣實際情況的舊住宅小區物業管理模式，最終促其走上規範化管理軌道。