一、商品房預售的概況及價值
所謂商品房預售制度，是指房地產開發企業將正在建設中的房屋預先出售給承購人，由承購人支付定金或房價款的制度。
我國的商品房預售制度是從20世紀90年代初開始逐步建立的。1994年7月施行《中華人民共和國城市房地產管理法》。這部全面規範城市房地產開發的法律借鑑了香港的房地產開發模式，正式確立了商品房預售制度。此後國務院《城市房地產開發經營管理條例》、建設部《城市商品房預售管理辦法》、《城市房地產轉讓管理規定》、以及新近頒佈施行的《物權法》等，均對這一制度作了相應具體的規定[1]。十多年的發展表明，這項制度對培育我國房地產市場、推動房地產業的發展起到了重要的歷史性作用。國家統計局的資料顯示：“2004年房地產開發資金共籌措17 168.8億元，定金和預收款達到7 395.3億元，比上年增長44.4%，占房地產開發資金的43.1%，成爲房地產開發的第一大資金來源。”我國房地產業仰仗預售這一扶持性政策，迅速完成了資本原始積累，同時由於預售使得房地產商便於融資，降低成本，預售房價格明顯低於現房，也使得“望房興嘆”的購房者獲得了實惠，在買賣雙方的共同青睞下，商品房預售制度在國內不斷髮展。然而，商品房預售制度在實施過程中也產生了大量的道德風險和市場風險。
二、我國商品房預售制度的問題和成因分析
我國商品房預售制度自確定以來，其固然刺激了商品房交易市場，但同時也產生了許多嚴重的問題，這一現象直接導致央行房地產金融分析小組在其對外公佈《2004年中國房地產金融報告》中強調：“很多市場風險和交易問題都源於商品房新房的預售制度，目前經營良好的房地產商已經積累了一定的實力，可以建議取消現行的房屋預售制度，改期房銷售爲現房銷售。”雖然建設部旋即表態，不會廢除商品房預售制度，但是，這一報告至少指出，預售制度產生的問題，已然引起了高層的重視，同時也在學界引起了廣泛的討論。
筆者以爲，目前而言，我國商品房預售所導致的風險問題主要在以下幾個方面：
其一，存在着交易不公平現象，開發商將在建商品房的風險轉移給了社會和銀行。如果說開發商從預售制度中獲得的利益與其所承擔風險和付出成本的收益相當，購房者與開發商各取所需，那麼預售制度顯然是一件兩全其美的事情。但是，根據我國現行的預售機制，當住房還處在建設過程中，購房者就已經支付了全部的房價款，並承擔了未來全部的風險。在這種不健全的預售制度下，開發商不僅能低成本使用銀行資金、無息佔用購房者的預繳款以及承建商的墊款，而且也不須承擔房屋存貨成本，施工建設風險和資金成本被過渡轉嫁給購房者，同時藉助抵押貸款、按揭、流動資金貸款，開發商把開發項目龐大的`債務負擔最終都落在銀行身上，使商品房的開發風險幾乎全部轉嫁給了銀行。更爲嚴重的是，當建成的現房與協議、廣告和口頭承諾出現差異時，往往是處於弱勢的購房者被迫接受不符合需求的住房或者承擔毀約的責任[2]。
筆者以爲，出現這類問題的根本癥結在於：我國的預售制度由於缺乏一套健全的風險分擔的法律制度[3]，使得開發能夠輕而易舉地轉嫁風險，而購房者和銀行又缺乏保障自身利益的法律依據。
同時，融資渠道單一，真正能夠給予房產企業長遠、可持續支撐的房產證券、債券等融資方式，則被認爲資金成本過高而爲開發商所放棄，也是產生該現象的另一個重要的原因。
其二，現行的預售制度容易造成不平等競爭和低效率競爭。期房銷售制度相對降低了房地產業的門檻，開發商的實力、品牌、技術、戰略都不十分重要，只要具備聯繫地方政府和商業銀行權勢人物的能力，能夠獲得廉價土地資源和低成本的銀行貸款，往往就意味着項目的成功。這導致房地產業聚集着大量的中小房地產商，一些極差的房地產公司也生存得很好，而那些真正具有實力、品牌、技術、管理的企業的競爭優勢並不明顯。也即我國的房地產業不但沒有形成優勝劣汰的機制，反而造成了特殊落後的企業經營模式，大量低質開發商充斥於房地產市場。
筆者以爲其根源在於市場競爭機制的不合理，我國國有土地使用權出讓採取掛牌交易制度，沒有市場化。房產進入市場由政府職能部門透過行政許可進行資源分配，由此導致開發商不惜以各種手段購買土地，然後透過預售制度賣期房，提前回籠資金，把高房價拋給購房者，因此我國房地產業呈現不平等競爭和低效率競爭態勢。
同時我國監管體制的缺乏也助長了這種情況的發生，由於對未建成房屋銷售行政許可的書面審查在房地產會計、審計信用機制尚未建立的條件下幾乎沒有發揮應有的把關作用。並且政府主管部門在預售過程中對預售合同的強制登記、預售廣告的發佈監管、資金的監管都是行政靜態的、事後的管理，缺乏動態的、事前的防範，也沒有引入金融監管、房產律師監管等市場條件下行之有效的監管手段。[1]再者，缺乏嚴格的准入和退出制度，導致房地產市場上魚龍混雜，大量缺乏必備條件的開發商依然能夠參與市場競爭，並分得可觀利益。
三、完善我國商品房預售制度之具體對策
針對我國商品房預售制度存在的各種問題，筆者從以下幾個方面進行思考，提出完善我國商品房預售制度的一些看法：
第一，設立商品房預售制度風險擔保基金，平衡交易各方的風險。所謂商品房預售制度風險擔保基金是一種基金籌集模式，即透過風險擔保基金的籌集與積累，把預售制度中的各種風險合理均衡地分散到各負擔主體的制度模式。如上文所分析，在現存的預售中風險的分配極其不合理，因此，政府應設立房屋預售制度的風險擔保基金，如存款保險制度一樣，凡是參加房屋預售制度的房地產開發商都應參加這個基金，即按營業額繳付，一旦出現問題，就由這個風險基金來承擔責任。透過這一機制，可以把整個房屋預售制度的風險分散給消費者、銀行及房地產開發商一起來承擔，有效地平衡各方風險，促進交易公平。
第二，完善預售房款監管。具體而言：首先改變我國目前房地產市場主流的預收款收存方式—即由開發商統一收取，並在一定時間內存入監管帳戶[4]。而改成由購房人親自將購房款存入監管帳戶的方式。同時，嚴格規範預收款的使用，開發商除了可提取規定比例的備用金外，監管帳戶內的資金只能用於樓盤建設，開發商因工程建設需要用款，應實行房地產行政主管機關審批制度，監管銀行只能根據法定審批將款轉入施工單位帳戶。此舉能有效避免開發商挪用預收款以及攜款潛逃等行爲，既發揮了預售制度對於開發商的融資作用，又保障了購房者的資金安全。對此，我國廣東省作過相應的嘗試，並取得了不錯的效果，其經驗值得在全國範圍內推廣[5]。
第三，加強監管力度，設立預售商品房單項建設資金審覈機制。預售制度的一個重要價值在於相對降低門檻，便於開發商融資，如果我們設立過高的准入門檻，則顯然與該制度背道而馳，然而如上文所分析，目前我國的預售制度導致了大量的低質中小企業充斥市場，嚴重損害行業環境和社會利益，對此，筆者的建議是設立預售商品房單項建設資金審覈機制，對房地產企業實行實時監控，開發商在進行任何一個預售商品房項目時，必須向房地產主管部門申報企業目前的狀況，包括開發商的資質、開發商近期的資產負債表、現有流動資金量、在預售商品房開發過程中將要出現的到期債務額以及正在進行並將在商品房開發過程中完成的其他項目等，並提供相應的證明，經房地產部門審批後方可進行商品房開發，避免開發商在其他項目資金週轉不靈時，以預售商品房爲手段，籌集買房人的資金，卻用以彌補其他項目上的流動資金，[6]同時此舉也能夠避免低質的小企業“空手套白狼”，能夠有效的將不合格企業清除出市場。
四、結語
商品房預售制度對於我國的房地產業發展有着重要意義，經過近二十年的發展，已經己經成爲房地產市場的一項基本制度，但是，同任何新生事物相類似，預售制度也帶來了許多嚴重的問題，以至於有呼聲要求廢除該制度。
筆者以爲，我國商品房預售制度固然問題重重，但其價值更是不容忽視的，不可輕言廢除，針對其產生的問題，應當從制度層面加以完善，透過建立起有效的風險分擔機制，加強對預售資金的監管，規定嚴格的商品房預售市場準入和退出機制，加大資訊披露力度等手段，以保障商品房預售中預購人等主體的合法權益，消除我國預售制度目前存在的各種問題，真正有效的發揮預售制度的作用。