論文摘要：預售商品房再轉讓問題比較複雜，目前的理論和實踐也有不同的認識和作法。本文列舉了與預售商品房再轉讓有關的，並對預售商品房轉讓制度進行法律視野外的分析與評判，最後提出了若干可行的法律建議。?
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預售商品房再轉讓，是指商品房預購人將購買的未竣工的預售商品房再行轉讓他人的行爲，即所謂的“炒樓花”。“樓花”概念是由已逝的香港著名愛國商人霍英東先生於上世紀50年代最先發明和應用的。“樓花”概念的提出，是房地產界具有革命意義的一件事情，霍英東先生也因爲樓花按揭而賺了第一桶金。“樓花”這一概念後來被外國人戲稱爲中國人的第五大發明。買賣樓花，分爲買賣預售商品房和預售商品房的再行轉讓兩種。前者屬於預售商品房買賣問題，或者說是一級買賣樓花。後者預售商品房再行轉讓問題，或者稱爲二手市場買賣樓花，即炒樓花。本文主要針對後一問題進行探討。
一、樓花的性質。?
樓花在本質上是一種所有權的期待權。期待權是指爲權利取得必要條件和某部分雖已實現但尚未全部實現之暫時的權利狀態，亦即取得權利之權利。期待權包括物權的期待權和其他財產權的期待權。在樓花買賣中，樓花預購人以取得房屋所有權爲目的，成立後，預購人必須支付首期購房款，取得預購房屋所有權的過程已經開始，但因條件未成就（房屋尚未竣工，期限未到），其對房屋所有權已有所期待，已進入取得樓宇所有權的過程。即，商品房預售對預購人是一種物權的期待權。同理，預購人在轉讓預購的商品房時，再受讓人獲得的也是物權的期待權。?
但是，應該區別的是，物權的期待權不是物權本身。物權的期待權是預售商品房再轉讓的結果，而轉讓本身卻是以契約的形式。即，原因力是債權行爲，而結果卻具有物權的性質。儘管我國的理論界目前還不承認物權行爲與債權行爲的二分法，但以此加以劃分還是有必要的。
二、關於預售商品房轉讓的有關規範性檔案。?
（一）法律、法規。?
我國《城市房地產法》第45條：“商品房預售的，商品房預售人將購買的未竣工的預售商品房再行轉讓的問題，由國務院規定。”而國務院迄今尚未就此問題作出規定。建設部的《城市商品房預售管理辦法》中也沒有對此作出明確規定。事實上，在《中華人民共和國城市房地產管理法》立法過程中，對允不允許炒賣“樓花”的問題，就曾有過重大的爭論。?
2005年5月9日，繼“國八條”、“新八條”之後，國務院辦公廳轉發了建設部、發展改革委員會、部、國土資源部、人民、稅務總局、銀監會等七部委的《關於做好穩定住房價格工作的意見》（以下簡稱《意見》），其中第七條明確規定：“切實整頓和規範市場秩序，嚴肅查處違法違規銷售行爲。根據《中華人民共和國城市房地產管理法》有關規定,國務院決定,禁止商品房預購人將購買的未竣工的預售商品房再行轉讓.在預售商品房竣工交付、預購人取得房屋所有權證之前，房地產主管部門不得爲其辦理轉讓等手續；房屋所有權人與登記備案的預售合同載明的預購人不一致是，房屋權屬登記機關不得爲其辦理房屋權屬登記手續。實行實名制購房，推行商品房預售合同網上即時備案，防範私下交易行爲。?
這一部門聯合規章是由國務院辦公廳轉發，國務院辦公廳在轉發通知中明確指出該意見已“經國務院同意”，因而具有法規的性質。?