【摘 要】房地產行業屬資金密集型行業,房地產企業最大的風險來自於資金管理。很多房地產企業都非常重視資金管理能力的打造,以確保企業資金鍊的安全。房地產開發企業的資金預算管理主要包括以下幾個方面:(1)資金預算的編制;(2)資金預算的執行與控制;(3)預算分析調整;(4)預算考評。
【關鍵詞】房地產 資金 管理 預算
房地產行業屬資金密集型行業,房地產企業最大的風險來自於資金管理。因利潤低而破產的房地產企業很少,大部分破產的企業是因爲資金管理出現問題,導致資金鍊斷裂。所以,很多房地產企業都非常重視資金管理能力的打造,以確保企業資金鍊的安全。房地產開發企業的資金預算管理主要包括以下幾個方面。
一、資金預算的編制
開發企業資金預算管理的關鍵點在於企業現金流和開發項目數量、開發進度的精準匹配和銜接。企業應透過不同的資金預算形式,將開發項目不同階段的資金流與企業非項目資金流進行統籌計劃和平衡,爲合理調配和使用資金服務。房地產企業的開發項目處在的不同階段,需要編制的資金預算有較大的區別,具體包括:
1.項目拓展階段
在項目拓展階段的可行性論證分析環節,項目拓展部門應組織策劃、研發、財務、工程等部門,對開發項目的定位、投資總額、分期投入資金的時間、投資節奏和投資金額等進行測算,在此基礎上編制《項目投資匡算》和《項目啓動資金預算》。根據項目需要投入的啓動資金,以及企業自身可動用的資金存量來決定是否投資該項目。項目所需啓動資金金額與企業的項目開發模式,工程款支付方式有很大的關係。通常情況下,項目的啓動資金主要包括土地款、土地取得相關稅費和項目前期費用。
2.項目開發計劃制定階段
企業已取得的項目在開發計劃制定後,應立即組織對項目開發週期內的現金流量進行測算,並編制《項目資金流量預算》。項目開發計劃和項目投資匡算是編制項目資金流量預算的基礎資料,同時還需要公司明確項目的各項採購付款政策。項目資金流量預算完整反映了項目在全開發週期內各關鍵開發節點的現金流量情況,能夠幫助企業提前預判現金流量能否實現平衡。同時,透過該預算的編制,能夠爲企業調整項目開發計劃和項目投資匡算提供決策依據。《項目資金流量預算》最好按季度反映,也可按月反映。如果按月反映,則對企業的基礎資料要求很細,對企業的計劃管理水平要求較高,否則會大大降低預算的準確度。
項目資金流量預算並非一成不變,當公司調整了項目開發計劃,或者項目投資匡算進行了調整,如遇到原材料價格上漲,項目重大設計方案變更等,項目的現金流量預算應進行相應的動態調整。此外,如果企業的採購付款政策發生了變化,資金流量預算也應進行調整。
3.項目開發階段
對於多項目運作的房地產開發企業,在項目開發階段應按季度或月度編制具體的資金執行預算。項目資金流量預算反映的是單一項目開發全週期的完整現金流量,它並未包括公司除該項目以外的其他項目的現金流,也未反映公司層面的資金收付,如對外融資、往來款項劃轉、公司管理費用等。
對同時進行多項目運作的房地產企業來說,公司短期內的資金能否在各開發項目和公司之間進行統籌協調,需要透過編制具體的資金執行預算來平衡。因此,編制短期公司整體的資金執行預算,既能夠解決項目資金流量預算和其他長期預算準確度不高的問題,又能爲公司短期資金收付,以及資金使用情況的考覈提供直接的依據。它是房地產開發企業應該高度重視的預算。
資金執行預算編制的週期可以爲季、月或周。如果採用季度編制方式,最好在月度進行調整和修訂,以提高執行預算的準確度。按月度編制執行預算相對來說比較科學和合理,既保證了預算相對比較準確,又避免因預算期過短導致企業各部門整天陷於預算之中,從而產生對預算管理的逆反心理。
二、資金預算的執行與控制
資金預算特別是執行預算編制完成後,各部門在進行具體的資金收付時,應以預算作爲實施的依據。財務部門在審覈資金支付時,除了審覈憑據是否規範、是否符合合同約定付款條件外,還應將資金預算作爲控制的依據,設定預算審覈環節,重點審覈該筆支付是否符合預算。對符合資金預算的款項,及時安排支付;對不符合資金預算的款項,包括無此預算的款項,以及實際支付金額大於預算金額的款項,應先與承辦部門進行溝通,確定能否延期支付或不予以支付。如確需支付,則應作爲預算外支出,履行特殊的審批程序。
三、預算分析調整
房地產開發企業應當建立資金預算執行情況的'動態反映體系。透過對預算執行情況的動態反映,財務部門才能準確審覈款項支付是否符合預算,爲預算控制提供及時和準確的資訊,同時爲預算分析提供基礎資訊。
由於房地產項目開發週期長,在開發過程中還受到國家宏觀調控、市場變化等諸多因素影響,這些因素的變化都會導致原先編制的資金預算不準確。因此,在預算執行過程中,企業還應建立預算調整制度,對臨時發生的、影響企業經營管理的重大事項對預算的影響進行調整,以提高預算的準確度。
四、預算考評
爲了提高資金預算的執行率,充分發揮預算的控制作用,企業應將資金預算的執行情況與績效考覈掛鉤。在確定各相關部門的關鍵績效考覈指標(KPI)時,應將預算執行指標作爲KPI之一,通常可作爲部門KPI的預算考覈指標有“超資金預算率”、“預算執行率”等。
在企業預算準確度不高的階段,可將“超資金預算率”指標作爲考覈指標。財務部門應對各部門發生的預算外支出進行統計,並計算出考覈期內的“超資金預算率”,提交人力資源部門作爲考覈依據。對非部門自身原因的各項超預算支出,如宏觀政策變化、公司開發計劃調整等導致的超預算支出,應進行預算調整,不納入部門的考覈。對部門自身原因導致的超預算支出,如工作計劃性不夠、預算編制不準確等發生的支出,應作爲部門的超預算支出。
當企業涉及到多項目開發,對資金預算執行率要求很高的時候,可將“預算執行率”作爲關鍵績效考覈指標,以此不斷提高各部門對預算編制準確度的重視程度,同時提高預算的執行率。