摘 要：物業管理是房地產市場發展到一定階段的產物。隨着我國住房制度改革的深入，住房私有化程度大幅增加，伴隨這一過程，物業管理作爲一種新的公共服務模式得以迅速發展起來。由於物業管理橫跨流通與消費領域，涉及的法律關係比較複雜，且我國尚未出臺一部統一的物業管理法。本文針對我國物業管理企業在物業管理市場運作中存在的一些基本法律問題，從研究物業管理企業及其相關的概念如手，重點分析了物業管理企業物業管理權的來源、管理範圍，以及在物業管理中存在的一些法律問題，提出了相應見解。
關鍵詞：物業管理 物業管理公司 業主公約
Abstract: Real estate management is an outcome of the development of real estate. With the development of the reformation of the housing system, the privacy degree of housing owning house increases by a considerable extent, thus, real estate management has grown rapidly as a new public service model. It contains both circulation and consumption fields and refers to many complicated law regulations. However, the government has not made a standard law in this field. This paper is mainly to have an analysis on the sources of real estate management enterprise's right, scope of management and also the problems existed in the process of real estate management Whilst in the light of some basic legal issues arising in the market operations of real estate management in China, and then to put forward some relevant understanding.
Keywords: estate management; estate management enterprises; homeowner policy
一、物業管理相關基本概念解析
人類社會的工業化運動帶來了城市的膨脹與發展，高超的現代化建築技術已把城市裝扮成大廈林立。高樓大廈成爲居民日常工作、學習和生活的主要場所。物業管理作爲一種新興的第三產業提供了人們所需要的對物業加以維護和修繕等服務。
（一）物業管理的概念
一般認爲物業管理的概念可以從兩個方面來界定。廣義的物業是業主對物業依法進行的自治管理和受物業業主選聘、委託的物業管理企業進行的專業管理結合。“而狹義的物業管理就是我國《物業管理條例》第二條規定的指業主透過選聘物業管理企業，由業主和物業管理企業按照物業服務合同約定，對房屋及配套的設施設備和相關場地進行維修、養護、管理，維護相關區域內的環境衛生和秩序的活動。”狹義的定義明確了物業管理的專業性與服務性的性質。
（二）物業管理的性質
物業管理關係具有有償性，是一種民事法律關係，具體來說物業管理具有以下三種性質。
第一，物業管理關係是一種民事法律關係。它不同於房地產的行政管理，不是行政意義上的管理與被管理的關係，而是物管公司與業主之間形成的一種民事法律關係。
第二，物業管理關係具有有償性。物業管理是透過物管公司來實現的，而物管公司實施管理和提供服務是需要對業主收取一定費用的，這就決定了物業管理關係的有償性。
第三，物業管理具有專業性。物業管理屬於服務性行業，只有具備了相應的專業技術，物管公司才能勝任物業小區的管理和服務。
（三）物業管理企業
物業管理企業是指依照合同和契約，對已竣工驗收投入使用的各類房屋建築物和附屬配套設施及場地進行管理的企業。物業管理具有綜合性，它不僅包括對建築物本身的管理，而且還包括對房屋區域周圍的環境、清潔綠化、安全保衛、公共綠地、道路養護統一實施管理，並向住用人提供多方面的綜合性服務。