關鍵詞: 房地一致原則 建設用地使用權 地上權 法定地上權 結合主義 分離主義
內容提要: 就土地與建築物之間物權利用的關係，雖然在立法模式上有所謂結合主義和分離主義之分，但這種區分僅在所有權歸屬上纔有意義。兩種立法模式均強調土地與建築物的權利主體同一，只不過是表現方式不同而已。我國對此採分離主義立法模式，但堅持“房地一致原則”，這一制度設計防免了可能出現的不動產權利衝突，解決了地上建築物的正當權源問題。而以推定租賃或法定建設用地使用權模式改造分離主義立法模式之下土地與建築物之間物權利用的關係難謂合理。以“房地相對分離模式”重構土地與建築物之間的物權利用關係與物權法規範設計的基本原理相悖。
從自然屬性上看，建築物無法脫離土地而獨立存在。[1]但在法律意義上，土地和建築物是否可各爲獨立的物，比較法上有兩種不同的立法例。一是所謂結合主義，不承認建築物爲獨立的不動產，建築物需依附於土地;二是所謂分離主義，承認地上建築物爲獨立的不動產。[2]結合主義保證了地上建築物的權源，提高了登記的效率，簡化了法律關係;分離主義則便於獨立實現土地和地上建築物的各自價值，有利於滿足土地和地上建築物的各自不同的權利需求，方便了物的流轉。[3]而在從重“歸屬”轉變爲重“利用”的物權關係發展趨勢之下，採取上述結合主義立法例的國家，在制度設計上也置重於土地和建築物之間的物權利用關係。例如，德國民法系採結合主義立法模式，強調建築物須依附於土地而存在，不能單獨成爲所有權的客體，[4]但在民法典之外又另立《地上權條例》，[5]專門規定了他人土地之上建造並保有建築物的物權利用關係，使建築物附隨於地上權，不再絕對地附合於土地所有權本身。而採取分離主義立法模式的國家或地區，爲避免分離主義立法模式所可能造成的建築物所有權喪失正當土地權源的問題，便捷土地與建築物之間的利用關係，推定權利主體不一致時建築物所有人就其坐落的土地取得租賃權、地上權等。[6]由此可見，無論在土地與建築物之間的物權利用關係中採取何種立法模式，均僅在所有權歸屬上纔有意義。這兩種立法模式均強調土地與建築物的權利主體同一，只不過是表現方式不同而已。
我國實行土地公有制，土地所有人只能是國家和集體，而地上建築物的所有權主體並無限制，在所有權層面上，土地和建築物就成了各別的不動產。但兩者之間，土地所有權不能作爲交易的客體，[7]除國家、集體外的建築物所有權人雖然取得了建築物的所有權，但就建築物佔用範圍內的土地而言，其無法取得所有權，由此出現了建築物所有權沒有正當土地權源的問題。爲解決這一問題，我國立法上先後以“土地使用權”、“建設用地使用權”、“宅基地使用權”等來指稱土地與建築物之間的物權利用關係，相關制度設計既借鑑了其他國家或地區的成熟立法例，又體現了我國特定歷史時期的特點。’
目前，我國《土地管理法》的修訂如火如荼，如何架構土地和建築物之間的物權利用關係無疑是無法迴避的問題，因爲《物權法》留下的許多立法空白留待《土地管理法》等法律去填補。例如，我國《物權法》第149條第2款有關“非住宅建設用地使用權期間屆滿後的續期，依據法律規定辦理”的規定、第151條有關“集體所有的土地作爲建設用地的，應當依據土地管理法等法律規定辦理”的規定，以及第153條有關“宅基地使用權的取得、行使或轉讓，適用土地管理法等法律和國家有關規定”的規定等莫不涉及土地與建築物之間的物權利用關係這一基礎性理論的支撐。本文不揣淺薄，擬就此一成管見，以求教於同仁。
一、我國“房地一致原則”的形成及理論基礎
在我國土地公有制之下，土地所有的靜態關係必須透過土地利用的動態關係而進人市場經濟。[8]在改革開放之初，土地利用制度的改革成了撬動城鄉經濟體制改革的工具，在所有權和使用權或經營權兩權分離方針的指導下，也就出現了“土地使用權”這一法權名詞。應該說，土地使用權制度並沒有運用物權法基本原理，如今看來，相關制度設計明顯存在不合理之處，諸如土地使用權的權利性質的模糊性、以租賃方式設立土地使用權、土地使用權期限屆滿後地上建築物由國家無償收回等，都體現了制度設計者並沒有將土地使用權作爲一項獨立的物權，而僅僅是土地所有權權能分離的一種表現形式。[9]
在物權立法之時，這些情況在一定程度上得以改變，“土地使用權”這一高度概括性的詞語按土地用途和設立目的的不同被重新類型化，並分別爲“建設用地使用權”、“宅基地使用權”、“土地承包經營權”、“地役權”等所取代。[10]但在“宜粗不宜細”的立法指導思想之下，物權法上對於相關具體規則的規定也暫付圈如，而留待相關法律制定或修訂時再予規範。這樣，我國雖然規定土地和建築物各爲相互獨立的不動產客體，建築物所有權從建築物佔用範圍內的建設用地使用權、宅基地使用權[11]處取得了土地權源，由此反映出土地與建築物之間的天然聯繫。爲避免建設用地使用權和地上建築物所有權異其權利主體的情形，並避免不動產法律關係的複雜化，我國法上確立了“房地一致原則”，俗稱“房隨地走”、“地隨房走”原則，[12]即建設用地使用權處分時，該土地之上的建築物一併處分;地上建築物處分時，該建築物佔用範圍內的建設用地使用權一併處分，建築物所有權人與建設用地使用權人相一致。如此也就形成了我國不同於其他國家或地區的特色，即雖採房地分離主義立法模式，但堅持房地一體處分原則。[13]
在我國，“房地一致原則”由1984年《最高人民法院關於貫徹執行民事政策法律若干問題的意見》首開其端。[14]其後，隨着土地有償使用制度的確立，1990年《城鎮國有土地使用權出讓和轉讓暫行條例》第23條、第24條、第33條首次在行政法規層面上將“房地一致原則”定爲明文；[15]1994年《城市房地產管理法》第31條、第41條、第47條第1款、第51條首次在法律層面上規定了“房地一致原則”；[16]1995年《擔保法》第36條、第55條確立了抵押交易領域的“房地一致原則”；[17]及至2007年的《物權法》，更是從基本法律的角度強化了“房地一致原則”。[18]而論及“房地一致原則”的存在理由，通說以爲主要有以下幾點。
第一，“房依地建，地爲房在。”建築物所有權、建設用地使用權的歸屬雖然具有相對獨立性，但在處分中必須實行“房地一致原則”，以避免出現“空中樓閣”的尷尬局面。[19]土地爲任何地上建築物的基礎及本質的組成部分，如無對土地的使用權，即無權在該土地之上建築並保有建築物。因此，離開土地的建築物不具備法律上的獨立性，不能獨立成爲轉讓或抵押的標的。[20]