隨着各式各類商業經營活動的不斷繁榮與發展，在利益的驅動下，商業地產已成爲了房地產投資開發的熱點。同時，商業地產是一項複雜的綜合型產業，其成本管理延續時間長，所涉及的部門多、協調難度大。在一般的房地產開發項目中，通常是注重建造階段的成本管理，但在商業地產項目發展全過程中，投資決策、規劃設計、前期招商、工程實施和商業運營階段的成本管理地位同樣重要，而各階段往往會出現利益衝突，需要綜合管理，考慮項目全壽命週期的成本。近年來，一些商業地產項目逐漸暴露出成本管理上的問題，商業地產項目成本管理的成功與否關係到項目的整體利益，使對商業地產項目的成本管理研究成爲必要。
成本管理中存在的問題
我國商業地產項目的開發起步較晚，許多管理理論和方法仍不成熟，在項目成本管理方面存在許多問題。結合我國商業地產項目的特點，目前在其成本管理中存在的問題主要有以下幾點：第一，商業項目套用住宅項目的成本管理體系。在既有住宅地產又有商業地產的房地產開發企業內，商業地產通常是一個獨立的部門，與住宅地產的成本部門分開而論。正因如此，商業地產的成本管理並不能形成一個體系，無法對商業地產項目做到全面的成本管控。由於成本管理體系的缺乏，商業地產項目在開展成本管理前，缺少組織架構的支撐、沒有專職的成本管理者負責成本工作，從而難以實現項目的成本管理需求。商業地產項目目前多采用住宅地產項目的一套成本管理辦法來管理，只注重工程建設過程中的建安成本管理，在成本管理意識上沒有脫離造價成本的概念，沒有真正理解商業地產項目成本管理的含義。第二，商業地產項目沒有專門的成本管理組織。在對五家大型地產開發商的商業地產項目組織設定進行深入研究後發現，企業內的組織構架一般單獨設立商業管理公司或者商業地產事業部，負責商業地產項目的策劃、招商、運營、市場等。而考慮到在開發與建設階段能夠與住宅項目進行資源共享，往往由負責住宅的設計、施工及成本等專業公司來負責商業項目的開發建設，項目建設好後再移交商業管理公司運作。商業地產開發的成本管理依然套用住宅地產的成本部門來進行，成本管理的組織設計對商業地產項目沒有針對性。第三，缺乏全壽命週期的思想。商業地產項目的全壽命週期一般包括投資決策、規劃設計、前期招商、工程實施和商業運營五個階段，成本管理在項目的不同階段對項目影響的程度是不同的。目前商業地產項目的成本管理普遍存在缺乏全壽命週期思想的`問題，主要是對以下三個階段的重視程度不夠。一是輕前期決策階段的成本管理。一些住宅地產開發商轉投商業地產後管理經驗不足，評估體質不健全，成本決策指標往往直接套用一般項目的成本數據，有可能導致成本決策失誤。前期決策失誤對項目成本的影響是不可逆的，後期只能透過削減利潤來彌補。二是輕設計階段的成本管理。一些開發商容易在設計階段忽視建築設計與商業設計的互相作用，導致商業項目建成後無法滿足商家的設店要求，後期不得不接受商家的整改意見，對已完工程進行大量的拆除和新建，造成項目成本的極大浪費。三是輕運營階段的成本管理。許多商業地產項目的成本管理依然流於工程施工階段，對運營階段的成本管理重視度不夠，導致後期運營受阻。商業地產項目的一個特點是，在商業地產項目投資中，存在開發初期高利潤，開發中期微利，運營期間無利甚至虧損的現象。商業地產項目的一次性投資越大，項目質量越好，項目運營成本越低。商業地產項目全壽命成本應該選擇一個合理的質量水平，如何處理一次性投資與項目運營成本的平衡是目前商業地產企業需要重視的問題。
解決措施及建議
一是建立商業地產項目成本數據庫。重視商業地產項目的成本調研與成本數據分析，建立商業地產項目成本數據庫。企業應重視商業地產項目成本數據的積累，成立專門的商業管理團隊蒐集積累已完成商業項目的歷史數據及對同行業項目進行調研，建立針對商業地產的項目投資評估指標體系，提高決策準確率。二是建築設計與商業訂製相結合。寧波萬達置業的劉華指出，“訂單地產”模式是圍繞滿足主力店等商業的商務對接要求和開業前準備工作要求來進行商業項目的建設，是商業地產的核心內容。在設計階段應該將建築設計與商業訂製相結合，在招商前置的情況下，由商業設計指導建築設計。同時，在滿足建築設計的條件下，對商業地產項目的業態組合進行優化，能夠使得開發商和商家獲得最大商業利益。三是將運營成本納入項目總成本綜合考慮。研究表明，商業地產項目的成本構成中，項目前期成本佔全壽命週期成本的7％-12%，建設階段成本佔27%-28%左右，而運營及維修期的成本高達60-66%。商業地產項目的運營階段通常要持續20年以上，因此，運營成本直接影響項目的收益情況。將運營成本納入項目總成本，在決策階段就進行綜合考慮，選擇一個合理的運營成本，達到一次性投資與運營成本的平衡。四是樹立可持續經營的理念。能真正將商業地產運營起來，並實現持續盈利增長，才稱得上是商業地產項目的成功。不能可持續經營的商業，會逐漸整體衰落，形成嚴重的資產滯後。商業地產項目建成開業後，後期運營過程中需要不斷進行調整，以適應新的市場環境。在商業地產項目的成本管理中，應融入可持續經營的理念，建立可持續的回報機制。五是建立商業地產成本管理體系。房地產項目管理本身就是一項重視成本管理的過程，加之商業地產項目的特殊性和複雜性，使得對於其成本管理體系的要求更加嚴格。然而，我國目前還沒有商業地產開發商建立和實施有效的成本管理體系，這就使得建立一個專門針對商業地產項目的成本管理體系成爲必要。對國內外的成功經驗研究證明，既然商業地產項目的開發主體、建設主體、運營主體都是同一法人，就應當將商業地產項目的成本管理視爲一個整體，基於全壽命週期理論，建立完整的成本管理體系。商業地產成本管理體系的建立將會是筆者下一步的研究內容。