危舊小區改造是關係廣大羣衆切身利益的“民心工程”，是建設現代化濱湖大城市的重要組成部分。近年來，在市委、市政府的重視下，我市危舊小區改造的呼聲依然很強烈。爲此市政協主席會議決定由余成培、李曉梅副主席牽頭，市政協聯合瑤海區政協組織部分委員，在去年調研的基礎上，繼續圍繞我市危舊小區改造開展調研。市和區政協調研組聽取了市建委、瑤海區政府的情況通報，召開了四個城區危舊房改造辦公室負責人座談會、危舊房改造工程在建項目單位負責人座談會，實地考察了瑤海區危舊房改造工程，調研組經過研討，形成以下調研報告。
一、我市危舊小區改造工作的基本情況
近年來，在市委、市政府的重視下，各區和有關部門的共同努力，全市已實施改造危舊房屋建築面積約70萬平方米，近8000戶居民住房條件得到了改善。從近幾年危舊小區改造的實施情況來看，取得了一定成效，但總體狀況仍不容樂觀。據2006年四個城區調研摸底，全市待改造危舊小區共214處，需拆除房屋建築面積376。7萬平方米，拆遷戶5。75萬戶，涉及人口18。9萬人。扣除中央駐肥單位和省屬單位項目，市屬待改造危舊小區仍有155處，需拆除房屋建築面積301萬平方米，拆遷戶4。7萬戶，涉及人口15。83萬人。我市的危舊小區，主要分佈在老城區、工廠區和城郊結合部，房屋破舊且不成套，戶均居住面積狹小且各類設施陳舊不全，居住環境差且安全隱患重，與現代化濱湖城市建設的要求不相符合，與全市跨越式發展的形勢不相適應。
造成我市存在較多危舊小區和衆多危舊房屋的原因：我市國有集體老企業於50年代、60年代建造的職工生活區，由於使用年限長、建造標準低、長期失修，基本上已成爲危舊房；相當一部分直管公房，使用年限較長且多年失修，也成爲危舊房；城市經多年擴張以及進行區劃調整，市區面積不斷擴大，一部分鄉鎮劃入市區，危舊房較多的“城中村”與城市老舊生活小區混雜一起；有一些危舊房是歷年積累的棚戶區。
我市危舊小區改造工作主要經歷了兩個階段：一是2003年以前，出臺了相關政策，透過項目合作、集資、招標、招商等多種方式，推動了無爲路生活小區、自行車二廠生活區、鋼鐵新村、巢三付、航運南村、東區“八百戶”等危舊小區的改造，實施改造危舊房屋建築面積約70萬平方米。二是2003年以來，市政府出臺了合政[2003]50號檔案、[2006]32號檔案，進一步推進危舊小區改造工作，全市共有27個項目透過向社會招標（公示）的運作方式落實了開發建設單位，佔地1106畝，房屋建築面積約69萬平方米，涉及居民住戶約9215戶。目前有9個項目已開工建設，有12個項目已動遷或辦結拆遷手續，還有6個項目正在辦理規劃方案的調整及用地和拆遷手續。
二、影響我市危舊房改造工作的主要問題
雖然我市危改工作取得了一定成績，但仍有一些問題影響着危改工作的推進。
（一）認識問題
一是參與指導和推動危改工作的衆多政府部門，對危改工作的重要性、迫切性和艱鉅性的認識參差不齊。二是改造範圍內房屋產權人認識差異大，多數產權人在滿足其合理補償要求的前提下，能夠理解和支援危改工作，但也有少數產權人認爲“開發商賺錢，不要白不要”，以不願改造爲由或提出過高附加條件，致使危改項目遲遲不能動遷。
（二）體制問題
近年來，我市的危舊小區改造分別由各區政府、市工投公司及市房產局三方分頭實施，由於缺少市級強有力的組織領導機構和工作協調機制，三方實施主體在政策和規劃的相互統一、資金和安置用地的切實保障等方面，協調難度很大，不利於危舊小區的成片改造、城市總體規劃的實施以及舊城改造目標的實現，負面作用直接影響危改工作的推進。
（三）政策問題
一是合政[2003]50號檔案規定危改項目享受九項優惠政策，在實際運作中或是與其他現行政策有所牴觸、或是有關部門認識不統一，存在難落實或不能落實的情況。據座談會上開發建設單位反映，政策兌現手續繁瑣且時間長，尤其是土地出讓金先徵後返政策的落實，由於種種原因遲遲未能兌現。二是按照原地安置要求，多數危改小區實施改造，只有在較高的容積率下才能自求平衡，但又面臨日照要求（2小時日照）、車位要求（1：1配置）與容積率之間難以調和的矛盾。三是現行拆遷貨幣化補償標準較低，給拆遷工作帶來較大難度。近兩年瑤海區住房拆遷貨幣化補償，均價高於2700元/每平方米，商業用房拆遷貨幣化補償均價在7000元至8000元之間/每平方米，都高於現行政策規定的補償標準。
（四）拆遷問題
一是危改項目採取的是現狀招標、毛地供應方式，拆遷工作由開發建設單位承擔，拆遷過程中不可預見因素較多，投資風險較大，開發建設單位參與危改的積極性不高。二是多數危舊小區原先建築密度高、戶均居住面積小、每戶人口多、房屋產權複雜，住戶、產權人以及產權單位對安置補償的要求不盡統一，違章建築和搭蓋很難按照現行規定無償拆除，安置補償矛盾非常突出。由於開發建設單位和被拆遷方的利益難以取得一致，拆遷阻力較大，勢必加大危改成本、延長改造週期。三是拆遷與土地審批手續在辦理程序上存在相互制肘問題，一些已落實開發建設單位的項目因拆遷問題處於停滯狀態。
（五）用地問題
一是有的危舊小區內夾雜已經撤隊轉戶的零星土地，按照現行政策規定需要報批徵用，使得項目不能及時動工。二是對於原地安置項目，存在着用地範圍內出讓與劃撥土地的分割問題。三是對被拆遷戶原房屋性質爲商品住房的，在安置時按照劃撥用地安置，不盡合理，極易引發矛盾。
三、幾點建議
近期，市委、市政府高度重視危改工作，多次召開會議專題研究危舊小區改造問題；市第八次黨代表大會提出了在“十一五”期間危舊小區改造基本結束的總體要求；市委、市政府主要領導多次親臨危舊小區現場實地考察調研，有關領導率隊赴瀋陽、撫順、長春、成都等地考察危改工作；成立了由市委的書記任組長、市長任副組長、四個城市區和市直相關部門主要領導爲成員的市危舊小區改造領導小組；按照市委、市政府的部署要求，各區政府對轄區內危舊小區進行了新一輪調查摸底，市規劃部門編制了專項概念性規劃，市建委完成了對全市危舊小區改造項目進行整合、打捆、經濟分析及異地安置點選擇等工作；市建委代擬的《關於進一步加強危舊小區改造工作的意見》和《合肥市危舊小區改造實施方案》，已經市危改專題會議原則同意，修改完善後將予以實施。即將實施的'《意見》，對危舊小區進行了界定，提出了“六個統一”的具體做法，對實施主體、責任主體、資金籌措、安置用地保障、政策措施、組織領導和協調機制等重要問題予以明確；《實施方案》提出了具體計劃安排，明確了操作程序、安置用房建設標準及資金籌措方式等。較之以往的政策，《意見》和《實施方案》更全面、更有針對性且具有操作性，必將有力地推動我市的危舊小區改造。爲使我市的危改政策更加合理完善，更有力地推動危改工作，調研組經過討論，提出以下幾點建議：
1、儘快完善城市拆遷安置政策法規。拆遷安置是危改工作的難點和重點，爲了切實維護被拆遷羣衆利益、操作中更多地體現以人爲本、更好地堅持依法行政、多方面加強拆遷安置監管工作，建議儘快出臺《合肥市危舊小區改造土地轉拍賣管理辦法》、《合肥市危舊小區改造房屋拆遷糾紛仲裁程序》、《合肥市危舊小區改造拆遷安置方案聽證程序》、《合肥市危舊小區改造拆遷房屋評估辦法》、《合肥市危舊小區改造行政強制執行程序》等地方性政策法規，以配合《意見》和《實施方案》更好更快地推動全市的危改工作。建議在瑤海區和廬陽區先行試點，取得成熟經驗再全市推廣。