從狹義上講，項目融資是指以項目的資產、預期收益或權益作抵押取得的一種無追索權或有限追索權的融資或貸款活動。
項目融資的特點：
1.融資主體的排他性。
項目融資主要依賴項目自身未來現金流量及形成的資產，而不是依賴項目的投資者或發起人的資信及項目自身以外的資產來安排融資。融資主體的排他性決定了債權人關注的是項目未來現金流量中可用於還款的有多少，其融資額度、成本結構等都與項目未來現金流量和資產價值密切相關。
2. 追索權的有限性。
傳統融資方式，如貸款，債權人在關注項目投資前景的同時，更關注項目借款人的資信及現實資產，追索權具有完全性;而項目融資方式如前所述，是就項目論項目，債權人除和簽約方另有特別約定外，不能追索項目自身以外的任何形式的資產，也就是說項目融資完全依賴項目未來的經濟強度。
3.項目風險的分散性。
因融資主體的排他性、追索權的有限性，決定着作爲項目簽約各方對各種風險因素和收益的充分論證。確定各方參與者所能承受的最大風險及合作的可能性，利用一切優勢條件，設計出最有利的融資方案。
4. 項目信用的多樣性。
將多樣化的信用支援分配到項目未來的各個風險點，從而規避和化解不確定項目風險。如要求項目“產品”的購買者簽訂長期購買合同(協議)，原材料供應商以合理的價格供貨等，以確保強有力的信用支援。
5.項目融資程序的複雜性。
項目融資數額大、時限長、涉及面廣，涵蓋融資方案的總體設計及運作的各個環節，需要的法律性檔案也多，其融資程序比傳統融資複雜。且前期費用佔融資總額的比例與項目規模成反比，其融資利息也高於公司貸款。
項目融資的優勢
1、一是有限追索的條款保證了項目投資者在項目失敗時，不至於危機投資方其他的財產。
2、二是在國家和政府建設項目中，對於“看好”的大型建設項目，政府可以透過靈活多樣的融資方式來處理債務可能對政府預算的負面影響。
3、三是對於跨國公司進行海外合資投資項目，特別是對沒有經營控制權的企業或投資於風險較大的國家或地區，可以有效地將公司其他業務與項目風險實施分離，從而限制項目風險或國家風險。
4、可見，項目融資作爲新的融資方式，對於大型建設項目，特別是基礎設施和能源、交通運輸等資金密集型的項目具有更大的吸引力和運作空間。
【項目融資的基本程序】
一般來說，項目融資的程序大致可以分爲五個階段：投資決策、融資決策、融資結構分析、融資談判和執行
(1)投資決策階段
對於任何一個投資項目，在決策者下決心之前，都需要經過相當周密的投資決策的分析，這些分析包括宏觀經濟形勢的判斷、工業部門的發展以及項目在工業部門中 的競爭性分析、項目的可行性研究等內容。一旦作出投資決策，接下來的一個重要工作是確定項目的投資結構，項目的投資結構與將要選擇的融資結構和資金來源有 着密切的關係。同時，在很多情況下項目投資決策也是與項目能否融資以及如何融資緊密聯繫在一起的。投資者在決定項目投資結構時需要考慮的因素很多，其中主 要包括：項目的`產權形式、產品分配形式、決策程序、債務責任、現金流量控制、稅務結構和會計處理等方面的內容。
(2)融資決策階段
在這個階段，項目投資者將決定採用何種融資方式爲項目開發籌集資金。是否採用項目融資，取決於投資者對債務責任分擔、貸款資金數量，時間、融資費用以及債 務會計處理等方面的要求。如果決定選擇採用項目融資作爲籌資手段，投資者就需要選擇和任命融資顧問，開始研究和設計項目的融資結構。
(3)融資結構分析階段
設計項目融資結構的一個重要步驟是完成對項目風險的分析和評估。項目融資的信用結構的基礎是由項目本身的經濟強度以及與之有關的各個利益主體與項目的契約 關係和信用保證多構成的。能否採用以及如何設計項目融資結構的關鍵點之一就是要求項目融資顧問和項目投資者一起對於項目有關的風險因素進行全面分析和判 斷，確定項目的債務承受能力和風險，設計出切實可行的融資方案。項目融資結構以及相應的資金結構的設計和選擇必須全面反映投資者的融資戰略要求和考慮。
(4)融資談判階段
在初步確定了項目融資方案以後，融資顧問將有選擇地向商業銀行或其他投資機構發出參與項目融資的建議書、組織貸款銀團、策劃債券發行、着手起草有關檔案。 與銀行的談判中會經過很多次的反覆，這些反覆可能是對相關法律檔案進行修改，也可能涉及到融資結構或資金來源的調整，甚至可能是對項目的投資結構及相應的 法律檔案作出修改，來滿足債權人的要求。在談判過程中，強有力的顧問可以幫助加強投資者談判地位，保護其利益，並能夠靈活地、及時地找出方法解決問題，打 破談判僵局，因此，在談判階段，融資顧問地作用是非常重要的。
(5)執行階段
在正式簽署項目融資的法律檔案之後，融資的組織安排 工作就結束了，項目融資進入執行階段。在這期間，貸款人透過融資顧問經常性地對項目地進展情況進行監督，根據融資檔案地規定，參與部分項目地決策、管理和 控制項目地貸款資金投入和部分現金流量。貸款人的參與可以按項目的進展劃分爲三個階段：項目建設期、試生產期和正常執行期。