隨着上海社會經濟的不斷髮展，近郊區開始成爲上海城市建設的主角和主體。受到各種複雜因素影響，儘管上海近郊區建設時間不長，但已出現較中心區（如靜安、黃浦、虹口等）和遠郊區（如金山、松江、崇明等）更爲複雜的現象和問題。本文以上海市寶山區爲例，從研究近郊區快速發展中存在的現象和問題入手，探討問題產生的根本原因，並在此基礎上提出相應的初步對策與建議。
上海近郊發展的類型
（一）城市化的近郊型村鎮
從上海房地產急速崛起的新千年以來，追求生活品質的迫切要求和內環範圍高昂的居住成本，使得越來越多的城市居民選擇近郊區，特別是交通、公建配套較好的近郊區作爲其新的定居點。因此，在短短不到五年的時間裏，寶山外環線以內區位條件較好的大場、廟行、淞南、高鏡等村鎮大多都組織了房地產開發項目，鄉村迅速被城市佔領。快速城市化在改善地方建設面貌，帶來巨大經濟效益的同時，也逐漸暴露出不少問題，並集中在配套設施配置容量不足和“城中村”現象。
一方面，各村鎮爲增加經濟收益，往往想盡方法，與規劃討價還價，增加建築開發量；而另一方面，當時的規劃尚未實現全覆蓋，出具的規劃設計條件往往是在沒有綜合地區公共設施需要，交通、環境容量的情況下孤立覈算的結果，市場效益的過度化追求和規劃法規的滯後性缺位，最終導致在完成房地產開發後，居民往往對地區公共設施、交通設施和公共活動場所的配置情況不甚滿意，出現較爲普遍的“局部沒問題，整體缺口明顯”的合成謬誤。
在導致配套設施容量不足的同時，大面積土地開發帶來的農戶動拆遷問題，也因爲過度追求數量和速度而留下很多隱患。作爲動遷戶的當地農民往往不願離開原駐地，爲滿足農戶要求，儘快落實動遷，大部分農戶最終搬遷到了附近的安置基地，沒有被城市化消化的農民住宅區與城市居住區混雜在一起，形成了普遍的“城中村”現象。這些“城中村”儘管在吸納外來人口、提供廉租房等方面分擔了城市發展的壓力，但不可否認的是，這些農戶住區對當地的城市景觀、土地使用和社會治安等方面帶來了巨大影響。
（二）工業化、準城市化的中郊型村鎮
進入2000年以來，上海產業結構調整不斷加快，大量勞動密集型產業由中心城區向近郊區縣，特別是土地價格較低、交通條件相對較好的中郊地區轉移。產業的轉移，在加快上海中郊城市化、工業化進程和原始資本積累的同時，使當地村鎮看到了土地作爲資本蘊藏的巨大的經濟價值，並努力以此爲媒介，大力發展村鎮經濟。在工業產業大量進駐中郊地區的同時，上海大型市政配套動遷基地和“中低價商品房”基地的紛紛落戶，則從另一個渠道讓當地原住民開始接觸並逐漸接受城市的生活方式。
農轉非現象如果單純作爲農村城市化的過程來看，是一個極爲自然的過渡現象，本無可厚非，但如果缺乏有效控制，則會成爲制約這些地區可持續發展的瓶頸問題，寶山郊環線附近的羅店、顧村鎮就有這一類問題存在，這一方面體現在產業同構現象明顯，內部競爭成本升高；另一方面則體現爲用地分散佈局，空間結構不合理。
目前，寶山羅店鎮、顧村鎮和月浦鎮的主導部門都是第二產業，機械製造、冶金加工、醫療器械等勞動密集型工業構成了村鎮的最大工業門類。門類與能級的類近似性使得村鎮在引進產業項目的時候，只能依賴低廉的土地價格和優惠的使用條件作爲主要手段，結果出現了工業土地利用率低，土地閒置多，生態環境惡化等一系列問題。由於郊區產業的早期開發多以鎮村自行組織實施爲主，基本處於低端、小規模生產狀態，無法形成專業化工業基地，加上開發過多地強調功利主義，缺乏先進理念和規模效應，工業和農村居民點經常相互混雜在一起，既影響了地區形象的提升，也爲社會治安管理帶了很多負面作用。