國外物業管理經驗借鑑

物業管理作爲進階房產投入使用後的綜合管理方式，近年來在國內已逐漸開始興起。在國外、境外物業管理已有二十多年的歷史，如香港的簡福貽物業管理有限公司、寶威物業管理有限公司等，都是二十多年前香港房產成爲炙手可熱時的產物。物業管理公司就其性質而言，應該是一個獨立覈算的經濟實體，其經營方式是“自負盈虧”。它是一種社會服務機構，尤其是在中國房地產興起時期，這一服務機構是不可缺少的。它的管理職能應該社會化，將來勢必走向市場參與競爭，從而代替僅管收費而不管服務的“房管所”的管理模式。我受南京金陵旅館幹部學院的委託，參與錦華苑的物業管理建設。針對這一新課題，我進行實踐和研究，並赴新加坡和香港實地考察物業管理方面的經驗，目的是在結合國內的情況，探索一條行之有效的物業管理之路。首先，解決了物業管理混同於酒店管理的模糊認識。我們有針對性地對中層管理幹部進行業務方面的培訓，提高人們對物業管理的認識。我國每年有數千萬平方米的住宅樓平地而起，加強物業管理迫在眉捷，這是一個十分現實又具有戰略意義的任務。因此，必須使管理幹部認識到，只有運用科學的'管理手段和先進的維修保養技術來管理物業，使環境、治安及房屋道路維修等服務性項目的功能都能滿足客戶的需求，使客戶有一個舒適安全便捷的入住環境，才稱得上是成功的物業管理。在提高認識的基礎上，針對客戶的需求及日常工作職能範圍的不同，我們管理公司組建了安全部、管理服務部、物業部及商業服務中心，確立了管理和經營兩大部分。管理方面的三大部側重解決公寓別墅的治安管理、日常清潔及所有房產的維修保養等事宜；商業中心則側重爲飲食區、娛樂區、超級市場、商店等配套設施，包括一些委託、代辦服務等。這樣，就使生活區域內所有業主（住戶）皆感到清潔、舒適、方便、安全。二是抓好公司質量管理的基礎工作，包括健全制度，劃分職能，建立臺帳，標準規範，安全控制，加強檢查等等。如管理服務部組建起一支有１０名ＰＡ清潔工的隊伍，負責清潔垃圾搞好室內外的保潔，做到日出日清。袋裝垃圾、封閉垃圾箱，由蘇州新區環衛服務公司代清代運，做到箱滿即清。班長定時巡查報告，做到當日問題當日解決，保證環境的整潔。三是抓好全面質量管理的教育培訓工作。我們把隊伍素質建設和提高骨幹的領導藝術有機地結合起來，把握住先培訓後上崗，上崗後再培訓提高這一關。公司以崗位培訓爲重點，開展多層次、多形式的職工培訓。比如安全部的“護衛人員基本保安條件知識”的培訓和學習，我們制訂要求護衛人員應知事項：要求護衛人員明確知道他所管轄的每一角落工作怎樣執行；要使他們體會到他所表現的公正一定會受到公司的全力支援，因而無論對待任何人士，都應該光明正大、處事嚴謹。護衛人員應該明白他所管轄範圍內的保安措施全操縱在他手裏，他必須時常加倍留神，熟知下列各點：１、他所保衛的準確範圍——包括公寓住宅之認識、入口、別墅、梯間、出口。２、如何通知消防部門、公安派出所、救護站和控制中心。３、護衛人員所擁有的法定權力和限制。４、所有公寓門戶及火警通道。