2016年房地產經紀人考試近在眼前，爲了幫助大家更好地複習，小編帶來《制度與政策》部分必須掌握的一個考點分析，希望能對大家有幫助。
城市規劃的實施(掌握)
城市規劃經審批頒佈後，即具有法規效力。城市規劃區內的土地利用和各項建設必須符合城市規劃，服從規劃管理。進行城市各項建設，實質上就是城市規劃逐步實施的過程，城市的建設和發展，應當優先安排基礎設施以及公共服務設施的建設，妥善處理新區開發與舊區改建的關係，統籌兼顧進城務工人員生活和周邊農村經濟社會發展、村民生產與生活的需要。爲了確保城市各項建設能夠按照城市規劃有秩序地協調發展，必須對城市規劃實施嚴格監督管理。
城市規劃的實施管理主要是報建審批管理和批後管理兩部分內容。報建審批管理主要包括對建設項目選址審批覈發項目選址意見書，對城市用地審批覈發建設用地規劃許可證，對建設工程審批覈發建設工程規劃許可證。批後管理主要是按照規劃實施監督檢查體系對違章佔地和違章建設的查禁工作。
例題1：城市規劃的報建審批管理主要包括( )。(2009年房地產經紀人制度試題)
A.對建設項目選址審批覈發項目選址意見書
B.按照規劃實施監察
C.對城市用地審批覈發建設用地規劃許可證
D.對建設工程審批覈發建設工程規劃許可證
E.對違法佔地和違法建設的查處
答案：ACD
解析：城市規劃的實施管理主要是報建審批管理和批後管理兩部分內容。報建審批管理主要包括對建設項目選址審批覈發項目選址意見書，對城市用地審批覈發建設用地規劃許可證，對建設工程審批覈發建設工程規劃許可證。批後管理主要是按照規劃實施監督檢查體系對違章佔地和違章建設的查禁工作。
1.建設項目選址意見書
國家對於建設項目，特別是國家的大、中型建設項目的宏觀管理，在可行性研究階段，主要是透過計劃管理和規劃管理來實現。將計劃管理和規劃管理有機結合起來，就能保證各項建設工程有計劃並按照規劃進行建設。
《城鄉規劃法》規定：“按照國家規定需要有關部門批准或者覈准的建設項目，以劃撥方式提供國有土地使用權的，建設單位在報送有關部門批准或者覈准前，應當向城鄉規劃主管部門申請核發選址意見書。”其他的建設項目不需要申請選址意見書。
《城鄉規劃法》規定：在城市、鎮規劃區內以劃撥方式提供國有土地使用權的建設項目，經有關部門批准、覈准、備案後，建設單位應當向城市、縣人民政府城鄉規劃主管部門提出建設用地規劃許可申請，由城市、縣人民政府城鄉規劃主管部門依據控制性詳細規劃覈定建設用地的位置、面積、允許建設的範圍，核發建設用地規劃許可證。建設單位在取得建設用地規劃許可證後，方可向縣級以上地方人民政府土地主管部門申請用地，經縣級以上人民政府審批後，由土地主管部門劃撥土地。
例題1：以出讓方式取得國有土地使用權的，建設單位應當向城鄉規劃主管部門申請核發選址意見書。 ( )(2009年房地產估價師制度試題)
答案：×
解析：《城鄉規劃法》規定：“按照國家規定需要有關部門批准或者覈准的建設項目，以劃撥方式提供國有土地使用權的，建設單位在報送有關部門批准或者覈准前，應當向城鄉規劃主管部門申請核發選址意見書。”其他的建設項目不需要申請選址意見書。
2.建設用地規劃許可證
在城市、鎮規劃區內以出讓方式提供國有土地使用權的，在國有土地使用權出讓前，城市、縣人民政府城鄉規劃主管部門應當依據控制性詳細規劃，提出出讓地塊的位置、使用性質、開發強度等規劃條件，作爲國有土地使用權出讓合同的組成部分。未確定規劃條件的地塊，不得出讓國有土地使用權。以出讓方式取得國有土地使用權的建設項目，在簽訂國有土地使用權出讓合同後，建設單位應當持建設項目的批准、覈准、備案檔案和國有土地使用權出讓合同，向城市、縣人民政府城鄉規劃主管部門領取建設用地規劃許可證。城市、縣人民政府城鄉規劃主管部門不得在建設用地規劃許可證中，擅自改變作爲國有土地使用權出讓合同組成部分的規劃條件。規劃條件未納入國有土地使用權出讓合同的，該國有土地使用權出讓合同無效;對未取得建設用地規劃許可證的建設單位批准用地的，由縣級以上人民政府撤銷有關批准檔案;佔用土地的，應當及時退回;給當事人造成損失的，應當依法給予賠償。
例題1：出讓地塊的位置、使用性質等規劃條件，作爲國有土地使用權出讓合同的組成部分，由城鄉規劃主管部門依據( )提出。(2008年房地產估價師制度試題)
A.城鎮體系規劃 B.土地利用總體規劃
C.修建性詳細規劃 D.控制性詳細規劃
答案：D
解析：在城市、鎮規劃區內以出讓方式提供國有土地使用權的，在國有土地使用權出讓前，城市、縣人民政府城鄉規劃主管部門應當依據控制性詳細規劃，提出出讓地塊的位置、使用性質、開發強度等規劃條件，作爲國有土地使用權出讓合同的組成部分。
3.建設工程規劃許可證
在城市、鎮規劃區內進行建築物、構築物、道路、管線和其他工程建設的，建設單位或者個人應當向城市、縣人民政府城鄉規劃主管部門或者省、自治區、直轄市人民政府確定的鎮人民政府申請辦理建設工程規劃許可證。申請辦理建設工程規劃許可證，應當提交使用土地的有關證明檔案、建設工程設計方案等材料。需要建設單位編制修建性詳細規劃的建設項目，還應當提交修建性詳細規劃。對符合控制性詳細規劃和規劃條件的，由城市、縣人民政府城鄉規劃主管部門或者省、自治區、直轄市人民政府確定的鎮人民政府核發建設工程規劃許可證。
城市、縣人民政府城鄉規劃主管部門或者省、自治區、直轄市人民政府確定的鎮人民政府應當依法將經審定的修建性詳細規劃、建設工程設計方案的總平面圖予以公佈。
建設單位應當按照規劃條件進行建設;確需變更的，必須向城市、縣人民政府城鄉規劃主管部門提出申請。變更內容不符合控制性詳細規劃的，城鄉規劃主管部門不得批准。城市、縣人民政府城鄉規劃主管部門應當及時將依法變更後的規劃條件通報同級土地主管部門並公示。建設單位應當及時將依法變更後的規劃條件報有關人民政府土地主管部門備案。
建設工程規劃許可管理的主要內容包括：
(1)建築管理。主要是按照城市規劃要求對各項建築工程(包括各類建築物、構築物)的性質、規模、位置、標高、高度、體量、體形、朝向、間距、建築密度、容積率、建築色彩和風格等進行審查和規劃控制。
(2)道路管理。主要是按照城市規劃要求對各類道路的走向、座標和標高、道路寬度、道路等級、交叉口設計、橫斷面設計、道路附屬設施等進行審查和規劃控制。
(3)管線管理。主要是按照城市規劃要求對各項管線工程(包括地下埋設和地上架設的給水、雨水、污水、電力、通訊、燃氣、熱力及其他管線)的性質、斷面、走向、座標、標高、架埋方式、架設高度、埋置深度、管線相互間的`水平距離與垂直距離及交叉點的處理等進行審查和規劃控制。管線管理要充分考慮不同性質和類型管線各自的技術規範要求，以及管線與地面建築物、構築物、道路、行道樹和地下各類建設工程的關係，進行綜合協調。
(4)審定設計方案。城市規劃行政主管部門對於建設工程的初步設計方案進行審查，並確認其符合規劃設計要點的要求後，建設單位就可以進行建設工程的施工圖設計。
(5)核發建設工程規劃許可證。建設工程規劃許可證是有關建設工程符合城市規劃要求的法律憑證。在城市規劃區內新建、擴建和改建建築物、構築物、道路、管線和其他工程設施，必須持有關批准檔案向城市規劃行政主管部門提出申請，由城市規劃行政主管部門根據城市規劃提出的規劃設計要求，核發建設工程規劃許可證。在覈發建設工程規劃許可證前，城市規劃行政主管部門應對建設工程施工圖進行審查。建設單位或者個人在取得建設工程規劃許可證件和其他有關批准檔案後，方可申請辦理開工手續。
(6)放線、驗線制度。爲了確保建設單位能夠按照建設工程許可證的規定組織施工，建設工程的座標、標高確認無誤，城市規劃行政主管部門應派專門人員或認可的勘測單位到施工現場進行放線，建設工程經城市規劃行政主管部門驗線後，方可破土動工。
(7)建設工程的竣工驗收。建設工程竣工驗收，主要是監督檢查該建設工程是否符合規劃設計要求覈准的設計方案。縣級以上地方人民政府城鄉規劃主管部門按照國務院規定對建設工程是否符合規劃條件予以覈實。未經覈實或者經覈實不符合規劃條件的，建設單位不得組織竣工驗收。
(8)竣工資料的報送。建設單位應當在竣工驗收後六個月內向城鄉規劃主管部門報送有關竣工驗收資料。竣工資料包括該建設工程的審批檔案(影印件)和該建設工程竣工時的總平面圖、各層平面圖、立面圖，剖面圖、設備圖、基礎圖和城市規劃行政主管部門指定需要的其他圖紙。竣工資料是城市規劃行政主管部門進行具體的規劃管理過程中需要查閱的重要歷史資料，因而任何建設單位和個人都必須依法執行。
在選址意見書、建設用地規劃許可證、建設工程規劃許可證或者鄉村建設規劃許可證發放後，因依法修改城鄉規劃給被許可人合法權益造成損失的，應當依法給予補償。經依法審定的修建性詳細規劃、建設工程設計方案的總平面圖不得隨意修改;確需修改的，城鄉規劃主管部門應當採取聽證會等形式，聽取利害關係人的意見;因修改給利害關係人合法權益造成損失的，應當依法給予補償。
例題1：屬於建設工程規劃審批程序的有( )。(2007年房地產經紀人制度試題)
A.建設申請 B.建設申請的審查
C.提出規劃設計要點 D.建設工程的竣工驗收
E.竣工資料的報送
答案：ABC