中小物業管理公司的經營策略
[摘要] 物業管理行業與房地產行業的血親關係，決定了物業管理行業的行業特徵和市場現狀與房地產行業的相似。在目前房地產開發公司與物業公司未能完全脫離關係的情況下，相似性實則是依賴性，而依賴性，其實就是物業管理行業未進入真正的市場化。目前的物業管理行業格局還沒有清晰的定局，市場處於動態的劇變之中，在一段時間內，新的市場機會會不斷出現，如果中小物業公司採用合適的經營策略，就很有可能從小變大，由弱變強，在激烈的市場競爭中獲勝。
一、物業管理行業的市場現狀分析
深圳的物業管理在全國處於領先地位，其行業特徵和市場現狀在物業管理行業中具有極強的代表性，可以折射出全國其它地區的物業管理的行業特徵和市場現狀。
縱觀深圳的物業管理行業的行業特徵和市場現狀，大致可以這樣概括：少數幾個依靠大房地產公司成長起來的大物業公司，牢牢地控制着作爲其母公司的開發公司開發的大部分樓盤，同時在國內東一個西一個地佔領着一些類似的樓盤；數百個中小物業公司溫順地守着其依靠的中小開發公司開發的中小樓盤，對非屬本開發公司開發的樓盤和外地樓盤，不敢越雷池半步（主要是越不了）。
本來，任何一個行業的情形都會與此相似，處於風口浪尖，能呼風喚雨的公司只有少數的幾個，大多數中小公司都是默默無聞者，其狀如衆星捧月，或綠葉扶花。但物業管理行業與其它行業不同的是，物業管理行業一開始並不是作爲一個原生行業誕生，而是作爲房地產行業的緣生行業或延展行業誕生，甚至可以說是房地產行業的寄生行業。物業管理行業與房地產行業的血親關係，決定了物業管理行業的行業特徵和市場現狀與房地產行業的相似。在目前房地產開發公司與物業公司未能完全脫離關係的情況下，相似性實則是依賴性，而依賴性，其實就是物業管理行業未進入真正的市場化。
具體體現在以下幾個方面：
1.物業管理公司的大與小，強與弱的區別，主要是由房地產開發公司的大與小，強與弱所決定的。物業管理公司的真大與真小，真強與真弱，沒有完全的物業管理行業的市場背景。
2.物業管理公司的品牌，其實質是開發公司的品牌在支撐。如果認爲不是的話，我們可以想象一些著名的物業管理公司如果其背後的開發公司倒閉了，它的情形會是怎麼樣。當然不排除已有極少數的物業公司正逐漸走出開發公司的影子。
3.物業公司所服務的客戶（業主），開始選擇時主要是選擇開發公司，而非物業公司，也即物業公司的客戶並不是在完全自由的情況下選擇物業公司的，客戶沒有選擇的自由，是缺乏市場化的顯著特徵。
4.再有，從一些在全國範圍內攻城掠地、大力拓展市場的大公司來看，其樂於表現的是，言必稱又接了幾個幾個樓盤，鮮有說它的管理服務特色及其品牌的內涵。如果不是出於商業機密的話，大致是因爲“物業管理都差不多”。從一些大公司的行爲可以看出，其真正的競爭力並非完全來自其物業管理服務的優勢，而主要來自其“大”和“強”的優勢。
從以上的這些情形可以看出，物業管理行業還沒有制訂真正屬於自己的遊戲規則，現在的物業管理行業奉行的是房地產行業的遊戲規則，而非作爲服務行業的物業管理行業的遊戲規則，其原因是物業管理行業未能做到真正完全的市場化。
但不管怎樣，物業管理作爲一個新興的行業，其真正的市場化一定會到來。在完全的市場化下，行業將制訂屬於自己的遊戲規則，物業管理公司將奉行這種遊戲規則。而目前，在遊戲規則未完全清晰制定的情況下，如果僅作爲一個物業管理公司而言，大公司與小公司是站在同一道起跑線上的，機會亦等同。在機會等同的情況下，優勢是決定勝出的前提。但必須看到，大公司與小公司的優勢都是相對的，大公司有大公司的優勢，小公司有小公司的優勢，很難說誰的優勢更具有競爭力。這樣，優勢也只是一個理論上勝出的“假設”，是一支握在手中的上上籤，而非實際上的真正把握，在結果產生之前，沒有真正的勝利者。
在新規則下的大公司與小公司處於均勢，中小物業管理公司的希望正在於此。如果中小物業公司採取恰當的經營策略，則完全可以經過幾輪行業洗牌後由小到大，由弱而強，由強而勝。
二、中小物業公司的經營策略
根據物業管理行業的以十所述的市場現狀，中小物業管理公司並不是完全沒有希望，並不是要完全聽命於其所依賴的開發公司求得生存，相反，中小物業管理公司在行業市場化的進程中，是一個獨立的主體，有自己的意志，只要採取合適的經營策略，完全有可能從小到大。
中小物業管理公司可以考慮採用以下一些策略，組合運用，逐漸形成自身的競爭優勢。
（一）夯實基本功
在完全市場化的環境下，物業管理公司的核心競爭力，最終取決於其經營管理的基本功。基本功可以從下面幾個方面來加強、夯實。
理清物業公司與開發公司的關係，建立合理的體制。物業公司與開發公司的關係不清，從根本上制約了物業公司的發展，有不少人認爲，理清二者關係的主體是開發公司，其實從物業管理公司經營的角度來看，理清二者關係的主體應在物業管理公司。中小物業管理公司往往與開發公司的關係很密切，更易於與開發公司溝通協商，應主動推動二者脫離的進程，確立物業管理公司相對獨立的地位，建立適宜物業公司發展的體制。
加強專業化建設。中小物業管理公司應在安全管理、維修保養、清潔綠化、社區文化等各方面切切實實地加強專業化建設，在自己的領域內成爲各方面的專家。
抓好管理處的經營。中小物業管理公司轄下一般只有幾個管理處，數目不多，應立足於管理處的經營，將每個管理處經營成精品。要將管理處經營鑄成精品，就要下大力氣抓好管理和服務。一個管理處從其職能來看，完全可以作爲物業管理公司屬下的一個獨立經營的“分公司”來經營，這個“分公司”要自主經營，自負盈虧，在總公司的指導原則下，建立完備的管理機制和向業主提供靈活的、富有特色的服務。同時，管理處要大力培養人才，爲公司的`進一步發展壯大提供必要的人才儲備。
在目前大的物業公司擡頭大力開拓市場的急進情況下，他們往往忽視了基礎建設，而這正是中小物業公司的機會所在，中小物業公司因爲小，所以更容易把基礎打得更紮實，更容易鑄就精品。
（二）概念領先
中小物業公司因爲小，力量集中，可以對客戶的需求作非常深入的研究分析，在此基礎上，提出一些新的經營概念，以新的經營概念在行業中取得突破，提高自己的知名度和樹立自己的品牌。在未完全市場化的情況下，大的物業公司所持的經營理念和執行的路線，未必就代表了物業公司經營的真理。大的物業公司在一個經營概念的形成、實施、到總結而成整個公司的經營指導方針，往往是一個相當漫長的過程，經營的效果如何，經營方針對與錯，要經過長時間的驗證，如果中途要發生改變，就更加麻煩，這就是大公司易於僵化的原因。而中小物業公司包袱非常小，要採用一種新的經營概念，對其進行試驗，會非常容易，即便是錯了，也容易改正過來。這樣，這種允許不斷對新的經營方法作嘗試的機制和環境，更有利於公司的成長。中小物業公司應該發揮這種優勢，大膽嘗試一些新的經營思路，形成自己的經營特色。
（三）服務領先
服務領先，這是中小物業管理公司最容易取得突破的途徑。中小物業公司管理的小區本身就比較小，對業主的情況掌握得非常清楚，與業主接觸很近很多，完全可以提供“一對一”式的個性化服務。有了“一對一”的條件，就可以根據業主的情況提供量身定做的服務內容，物業公司不但擔當了小區公共管理者的角色，還擔當了業主的生活顧問和生活管家。中小物業公司透過提供這種貼身的服務，將與業主的關係拉得很近，而業主也將物業公司融入了自己的生活中去，須臾不能離開。服務如果達到了這種層次，則中小物業公司具備了強大的生存力，其壯大僅是一個時間的問題。當大的物業公司手握大量資金，動用多種高層關係在市場中進行攻城掠地、搶佔客戶的時候，正是中小物業公司在服務方面苦練內功的大好時機。
（四）橫向聯合，資源共享
與大公司依靠實力的市場擴張力相反，中小物業公司往往處境孤立，經濟實力不足，人際關係薄弱，要單靠自身力量衝向市場，實在太難。從目前行業中所舉辦的一些活動來看，幾乎聽不到中小物業公司的聲音，他們完全被一些較大的物業公司遮住了。這種情況下，中小物業公司應橫向聯合起來，組成關係聯盟，共享各種資源：人才智力共享、資訊共享、經驗共享、方法共享、供應商共享等。共享資源後的中小物業公司可以形成一個“虛擬的大物業公司”，在一定程度上可以與大的物業公司競爭。
（五）創造模式品牌
一個企業的競爭力往往不是來自其自身的力量大小，而是來自其品牌。而品牌有實力品牌和模式品牌兩種。實力品牌是完全依靠企業經濟規模實力、在市場中的絕對壟斷地位；而模式品牌，依靠的是企業採用的經營模式的獨特性，如麥當勞一類富有特色的加盟店、連鎖店，不同的店，卻採用相同的模式。中小物業公司在實力不如人的情況下，單靠其經濟實力難以樹立品牌，這種情況下，就要創造模式品牌。可以這樣創造模式品牌；幾個中小物業公司聯合起來，共同開發創造一種具有鮮明特色的物業管理服務模式，並採取相應的措施將模式的內容和特徵固定下來，然後在各中小物業公司所管轄的小區推廣開去，採用相同的ci策劃和形象推廣，在小區內打出“本小區採用某某模式進行管理”，“本小區被授權採用某某模式管理”等標語和旗號，然後再借助一些新聞媒體宣傳報道，逐漸培育起某種物業管理服務模式的品牌。各中小物業公司就可以憑該種模式品牌去開拓市場，參與競爭。
縱然，中小物業公司可以憑着以上的一些策略增強自身的競爭力，但問題是，大的物業公司始終控制着市場和搶奪着新的客戶，中小物業公司如何從這些強者手中搶過客戶呢？如果做不到這一步，中小企業花再多的力氣也沒用。我們可以這樣來分析採用以上策略後中小物業公司得以發展壯大的機會：
首先是中小物業公司經過努力，夯實了管理和服務的基礎，已塑造了一個比較出名的品牌，具有了一定的競爭力；其次隨着市場化的進一步深入，開發商與物業公司將進一步分離，將改變物業公司的競爭優勢依靠開發公司規模的格局，從而釋出新的市場空間；第三，一些中小物業公司的物管水平跟不上市場的要求，他們將從市場中退出，又爲那些致力提高的中小物業公司創造了新的市場機會；第四，經過市場化的幾番洗牌，一些經營不善的大物業公司將會衰落，又爲中小物業公司釋出新的市場機會。
總之，目前的物業管理行業格局還沒有清晰的定局，市場處於動態的劇變之中，在一段時間內，新的市場機會會不斷出現，如果中小物業公司採用合適的經營策略，就很有可能從小變大，由弱變強，在激烈的市場競爭中獲勝。