房屋租賃是指房屋出租人以口頭或訂立書面合同的形式將房屋交付承租人佔有、使用與收益，承租人向出租人支付租金的行爲，是日常生活中不動產交易的一種主要形式。按照房屋使用性質，房屋租賃可分爲住宅用房租賃與非住宅用房租賃；按照房屋的所有權性質，房屋租賃可分爲公房租賃與私房租賃；按照房屋的租期是否確定，房屋租賃可分爲不定期租賃和定期租賃；按照當事人的國籍，房屋租賃可分爲國內租賃和涉外租賃。
二、房屋承租權之法律保護
現行的法律規定在一定的條件下給予房屋承租權特殊的法律保護，主要體現在兩方面：一爲房屋承租權優先於所有權得到法律保護；其二爲房屋承租權優先於擔保物權得到法律保護。
1、房屋承租權優先於所有權得到法律保護。大家知道房屋承租權通常被認是債權即合同之債，是基於依據有效合同所產生的債，也就是我國民法通則所稱的“因當事人約定而產生的債”。但是爲保證社會經濟活動中交易穩定、安全的需要，法律實踐中承租權作爲一種比較特別的債權形式獲得了某些物權的效力，學理上稱之爲“債權的物權化”這一方面主要體現在“買賣不破租賃的原則”，使承租權具有了物權的效力（對世權）即不僅及於承租雙方還及於不特定的第三人。所謂“買賣不破租賃”是指租賃物縱有轉移，租賃關係對於租物的受讓人仍然有效，例如《合同法》第二百二十九條規定：“租賃物在租賃期間發生所有權變動的，不影響租賃合同的效力”。《城市房屋租賃管理辦法》第十一條規定：“租賃期限內，房屋出租人轉讓房屋所有權的，房屋受讓人應當繼續履行原租賃合同的規定”。另一方面主要體現在確立房屋承租人的優先購買權，《合同法》第二百三十條規定：“出租人出賣租賃房屋的，應當在出賣之前的合理期限內通知承租人，承租人享有以同等條件優先購買的權利”。這些規定說明了在一定條件下房屋承租權限制了房屋所有權人的所有權而優先得到法律保護。
2、房屋承租權優先於抵押權得到法律保護。最高人民法院關於適用《中華人民共和國擔保法》若干問題的解釋第六十五條規定：“抵押人將已出租的財產抵押的，抵押權實現後，租賃合同在有效期內對抵押物的受讓人繼續有效”。《擔保法》第48條之規定“抵押人將已出租的財產抵押的，應當書面告知承租人，原租賃合同繼續有效”。這實際上是從法律上確認了在一定條件下“抵押不破租賃”的原則，也即確定了在一定條件下房屋承租權作爲債權優先於抵押權作爲的擔保物權而得到法律保護的效力。但我們也不要忽略關於抵押權與承租權的另一條重要法律規定，那就是最高人民法院關於適用《中華人民共和國擔保法》若干問題的解釋第六十六條規定：“抵押人將已抵押的財產出租的，抵押權實現後，租賃合同對受讓人不具有約束力。抵押人將已抵押的財產出租時，如果抵押人未書面告知該財產已抵押的，抵押人對出租抵押物造成承租人的損失承擔賠償責任；如果抵押人已書面告知承租人該財產已抵押的，抵押權實現造成承租人的損失，由承租人自己承擔。”這實際上也確認了在一定條件下“抵押破租賃”或“買賣破租賃”的特殊情況。
三、房屋承租權現存法律保護存在的缺陷和改進建議
1、上述房屋承租權在與房屋有權和抵押權並存且抵押權是有效形成的情況下（抵押合同登記之日），房屋承租權都是在一定條件下有限的對抗房屋所有權和抵押權而得到優先保護的，而這個核心條件就是“房屋承租權在先”問題，從字面理解這個“先”應是指“房屋承租權形成在先”，這就涉及到如何確定房屋承租權形成的時間和標誌，這對於在實踐操作中切實保護承租人的房屋承租權具有十分重要的意義，而目前的法律對此未有明確規定和解示。
2、本人認爲按照房屋租賃民事法律行爲發生的順序，房屋承租權應在下列四個時間點其中之一時形成：