張某系在校大二學生，擬與開發商簽訂商品房買賣合同，購買一套總房款60萬元的商品房。開發商提供的商品房買賣標準合同中付款方式和期限條款約定了一次性付款、分期付款、按揭貸款付款和其他方式等4種付款方式。
張某選擇按揭貸款付款方式，即“按揭付款，首付18萬元，餘款42元自簽訂本合同之日起15日內辦理完畢銀行按揭貸款手續，貸款全部達到出賣人帳戶後視爲付清購房款。
如果買受人未能在約定期限內辦理或銀行不予辦理，買受人應當在約定辦理按揭貸款期限屆滿後5日內付清剩餘購房款。否則，應視爲違約，承擔相應的違約責任。”
在簽訂合同之前，張某向售樓處諮詢該條款，一旦銀行不批准貸款申請，擔心無法在短時間內籌集剩餘房款，將無法繼續履行合同，要求變更後果爲解除合同。售樓員回覆這是標準格式文字，不能更改。張某未排除擔憂就與開發商簽訂了合同。
合同簽訂後，張某支付了首付款18萬元，並向開發商指定的銀行申請按揭貸款，但是，銀行以張某系在校學生無還款能力爲由未批准其按揭貸款申請。張某無法在約定的時間內籌措剩餘房款，擔心被銀行追究違約責任，於是起訴請求確認該付款方式和期限的格式條款無效。
【判決】
生效判決認爲，商品房買賣的特點之一是標的額巨大，對於選擇以首付款與銀行按揭貸款相結合作爲付款方式的購房人張某而言，如果按揭貸款申請未獲批准，則很難在短期內一次性付清剩餘購房款。而付款方式和期限是商品房買賣合同中的主要條款，本案開發商就支付房款擬定的格式條款，不僅違反了公平原則，也明顯加重了張某的合同義務，屬於《合同法》第四十條規定的“加重對方責任”的情形。因此，判決確認當事人簽訂的商品房買賣合同中關於銀行按揭貸款付款方式的格式條款約定無效。
【評析】判決認定本案商品房買賣合同中按揭貸款付款方式的格式條款無效，值得討論。
首先，按照契約自由的原則，提供格式條款一方可以在格式條款中約定免除或限制其責任的內容。但是，依照《合同法》第三十九條第一款的規定，前提條件是該條款內容符合公平原則，並依法履行了提示和說明義務。否則，依照《合同法解釋(二)》第九條“提供格式條款的一方當事人違反合同法第三十九條第一款關於提示和說明義務的規定，導致對方沒有注意免除或者限制其責任的條款，對方當事人申請撤銷該格式條款的，人民法院應當支援。”的規定，相對方有權向法院申請撤銷該格式條款。換言之，提供格式條款一方違反《合同法》第三十九條第一款的規定，違背公平原則免除自身責任、限制對方權利，或沒有提請對方注意免責和限制其責任的格式條款，或沒有按照相對方要求對該格式條款予以說明的，該格式條款屬可撤銷條款(沈德詠、奚曉明主編：《最高人民法院關於合同法司法解釋(二)理解與適用》，人民法院出版社2009年6月第1版，第87頁)。就本案而言，張某在合同簽訂之前已經注意到，依照付款方式和期限的格式條款約定，如按揭貸款申請未能獲得開發商指定的銀行批准，其將無法籌措剩餘房款以繼續履行合同，依約將承擔違約責任。爲規避違約責任承擔的合同風險，張某要求變更爲解除合同，但未能得到開發商的.同意。此時，張某就應在簽訂合同之前，先向開發商指定的銀行諮詢其作爲學生身份按揭貸款申請獲批的機率。但實際情況是，張某過於自信地簽訂了合同，之後按揭貸款申請未能獲得銀行批准，且在短期內無法籌措剩餘房款，有失謹慎，但談不上該格式條款有失公平。如判決所斷，本案商品房買賣合同中付款方式和期限的格式條款加重了張某的合同義務，但從張某要求開發商變更按揭貸款未獲批准的法律後果看，開發商履行了提示和說明義務。張某如果申請撤銷該格式條款，則不符合法定條件。
其次，提供格式條款的一方違反《合同法》第三十九條第一款規定的提示和說明義務，並且該格式條款本身就屬於《合同法》第五十二條、第五十三條規定的無效情形的，依照《合同法解釋(二)》第十條“提供格式條款的一方當事人違反合同法第三十九條第一款的規定，並具有合同法第四十條規定的情形之一的，人民法院應當認定該格式條款無效。”的規定，法官應當直接認定該格式條款無效。在本案商品房買賣合同中付款方式和期限的格式條款中，提供格式條款的開發商即使有明顯加重購房人張某付款義務之嫌，雖屬於《合同法》第四十條規定中“提供格式條款一方免除責其責任、加重對方責任、排除對方主要權利的”規定的情形之一，但不屬於《合同法》第五十二條、第五十三條規定的無效情形。如果按照《合同法》第四十條的規定，提供格式條款一方加重對方責任的，即使其已向相對方履行了提示和說明義務，也一律認定該條款無效，則《合同法》第三十九條第一款規定的提示和說明義務就純屬多餘，相應的，《合同法解釋(二)》第九條關於在提供格式條款一方未履行提示和說明義務的情況下賦予相對方申請撤銷格式條款權利的規定也就沒有任何意義。所以，應當將《合同法解釋(二)》第十條的規定理解爲：“提供格式條款的一方當事人違反合同法第三十九條第一款的規定，並具有《合同法》第五十二條、第五十三條規定情形的，該條款無效。”詳言之，提供格式條款一方在格式條款中免除其責任、加重對方責任、排除對方主要權利的，既違反公平原則，又沒有履行提示和說明義務，本來屬可撤銷的格式條款，但要認定該格式條款無效，必須附加一個要件，即屬於《合同法》第五十二條和第五十三條規定的無效情形，否則不能認定該格式條款無效。據此，本案商品房買賣合同中付款方式和期限的格式條款既未違反公平原則，開發商也履行了提示和說明義務，而且不存在法定無效情形，所以，既不屬於可撤銷條款，也不是法定無效條款。