當前，隨着我國經濟的高速增長，居民生活水平日益提高，教育、住宅、汽車、通信已成爲新的消費熱點，尤其是住宅消費更爲民衆首選。近年來，以住宅爲主的房地產業，在住宅商品化新體制基本確立，房地產市場體系逐步建立，羣衆消費熱情高漲的環境下，保持了持續快速的發展勢頭，已經成爲國民經濟的支柱產業。2002年，全國房地產開發投資7736.4億元，佔固定資產投資的17.9%，佔GDP的7.6%。房地產業關聯度高，對幾十個相關產業都有帶動作用，與建築業發展以及擴大社會就業更爲密切相關。房地產業作爲一種重要的經濟槓桿，在城市建設、改善人民生活、促進經濟發展等方面發揮了巨大作用。
我縣的房地產業從1998年開始，受住房體制改革的刺激，市場消費得到實質性的啓動。2000年以來，房地產開發投資保持旺盛的勢頭，2003年全縣房地產投資2.0376億元，比上年增長162.7%，佔當年固定資產投資的24.7%。房地產業已成爲推動我縣經濟增長和發展的重要力量。
爲進一步促進我縣房地產市場持續健康地發展，現對我縣房地產市場現狀、發展前景、存在的問題及相關建議分析如下：
一、房地產市場現狀
(一)房地產市場供給狀況
1、房地產開發企業蓬勃發展，民營企業迅速崛起。
由於我縣的房地產市場啓動較晚，發展較慢，加之房地產行業的平均利潤較其它行業高，因此吸引了民營經濟和股份制經濟的大舉進入。2000年，全縣只有6家房地產開發企業，其中國有企業2家，民營企業4家。到了2002年底已發展成有17家開發企業，其中擁有三級開發資質企業2家，三級資質以下的企業15家;國有企業僅有1家，民營企業16家。2002年，民營房地產開發企業的開發投資額佔開發總投資額的96%。民營企業發展迅速，成爲我縣房地產投資增長的主要動力。
2、房地產投資高速增長，成爲拉動投資增長的主要力量。
作爲一個新興行業，我縣的房地產業發展十分迅速，投資規模日益擴大，尤其從2001年開始，受城建規模擴大，基礎設施投資加快，舊城改造力度加大及房改房政策的刺激，市場容量大幅增長，房地產業取得了跳躍式發展。2001年完成房地產開發投資額7757萬元，是上年投資額的5倍，比同期全社會固定資產投資增速高4.5倍;2002年完成房地產開發投資額20376萬元，同比增長1.6倍，高於同期全社會固定資產投資增速1.2倍。房地產開發投資佔全社會投資的比重也越來越大，2000年爲3.32%,2001猛增至13.25%，2002年再創新高達爲24.71%，成爲拉動投資增長的主要力量。應該說，這幾年的投資擴張是市場釋放性的增長，不存在投資過熱引起的“泡沫”問題。
3、商業營業用房建設投資增幅較大，商品住宅建設投資主體地位突出。
“九五”末期，在國家把住宅建設培育成新的經濟增長點的政策指引下，我縣的房地產企業加大了普通住宅爲主的開發建設力度，並獲得了長足的發展。據統計部門數據顯示，2000年---2002年，住宅建設投資佔當年房地產開發總投資的70%、67.6%、64.9%;商業營業用房3年來的投資分別佔當年房地產開發總投資額的15.86%、29.2%、33.86%。從比重上看，商業營業用房建設投資增幅呈遞增趨勢，住宅建設投資呈下降趨勢，但其主體地位依然突出。
4、土地投放量逐年上升，開發規模越來越大。
近三年來，我縣的房地產市場發展勢頭迅猛，房地產交易異常火爆，房地產開發項目用地投放量逐年上升。2000年全縣總投放爲16畝;2001年總投放爲98畝，是上年的6倍;2002年總投放達236畝，同比增長2.2倍。同時，土地投放由原來的單體地塊出讓逐漸向小區化、規模化、整體化出讓轉變。2000年平均每宗房地產開發出讓土地面積爲1.36畝，2001年爲10.59畝，2002年爲21.83畝，房地產開發規模越來越大。
5、房地產開發水平存在明顯地區差異，住宅商品化程度逐漸提高。
受城鄉二元格局的影響，一直以來，房地產開發投資主要以縣城爲主，縣城區與各鄉鎮間的房地產開發水平差距十分明顯。2002年，縣城房地產開發投資額約佔總投資額的72%，華埠鎮約佔總開發投資額的22%，其他鄉鎮約佔6%。
因受近幾年規劃控制的影響，城鎮和礦區私人建房投資額年逐年減少。2001年比2000下降69.06%，2002年比2001年下降22.55%。私人建房投資的減少，有利於促進住宅商品化程度的逐漸提高。
6、房地產開發建設資金到位情況理想，定金、預付款佔投資資金的比重上升。
近幾年，一方面由於房地產銷售市場狀況比較理想，房地產資金回籠較快，另一方面也因爲金融政策對房地產開發的支援。我縣房地產開發資金的到位情況比較理想，在各類投資中的資金保障程度最高。
在房地產開發投資資金中，自籌資金、國內貸款、定金及預付金是開發資金的全部來源，居於絕對主導地位。從各類資金的動態情況看，國內貸 款資金和定額預付金的增速較快，定金及預付金佔年度資金來源的比重逐年上升。2000年至2002年分別爲8.7%、22.37%和42.41%;同期國內貨款所佔比重分別爲2.08%、31.88%、32.39%;而同期自有資金分別爲61.95%、38.04%、25.01%。
(二)房地產市場需求狀況
1、房地產市場需求趨旺，呈現出“兩頭輕、中間重”的銷售態勢。
近年來，我縣房地產市場有了很大發展，商品房銷售態勢良好，銷售面積逐年增長，預售面積大幅攀升，市場需求趨旺。2000年-2002年銷售面積分別爲32646m2、35362m2、80811m2，同期預售面積分別爲31491.52m2、42594.99m2和95377.6m2，從2001年開始，預售面積超過了銷售面積。2002年底，空置一年以上的商品房面積僅1977m2。
在商品房住宅銷售調查中，90-110m2戶型住宅佔銷售總額的45.4%，110-130m2戶型住宅佔銷售總面積的30.83%，90m2以下戶型佔12%，130平方米以上戶型佔11.74%，明顯呈現出“兩頭輕、中間重”的銷售態勢。
2、個人消費成爲市場需求的主體，縣內需求佔商品房銷售的全部。
隨着住房體制改革的逐步推進，福利分房制度已退出了歷史舞臺，個人購房比重大幅上升。2001年，全縣個人購房面積達29672.2m2，佔銷售面積的83.9%;2002年個人購房面積達80628m2，佔總銷售面積的99.77%，個人已成爲市場消費的主體，是房地產市場發展的主導因素。目前，個人購買房屋的類型以住宅爲主，2002年個人購買住宅面積達70941m2，佔個人購房總面積的87.98%。從購買對象和使用上來看，購房的全部是縣內居民，基本以自用爲主，因而，我縣尚不存在房地產“泡沫”。
3、商品住宅價格上升較快，相對升幅較大。
因近年來商品房市場需求旺盛，商品房價格放開，市場處於賣方市場，經濟適用房啓動較晚，土地實行市場競價在一定程度上提高了開發成本。多種因素造成商品房住宅價格上升較快，升幅較大。據最新調查資料統計，2001年商品住宅平均售價約987元/m2，比上年度上升14.76%，2002年平均售價約1140元/m2，同比上升15.5%。而同期我縣國內生產總值的升幅爲6.48%、10.63%。
4、存量房交易活躍，房改房成爲“生力軍”。
自1999年房改房上市政策出臺後，存量房交易活躍，交易面積逐年“放大”，2000年共成交184起，面積16396.17m2，2001年共成交243起，面積20405.54m2，2002年共成交225起，面積21300m2。近三年的交易量中，住宅佔總交易起數的96.62%，房改房約佔住宅交易起數的62.2%，因而成爲存量房交易市場的"生力軍"。
房改房的上市，不僅增加了住房市場的供給量，給買房人更多的選擇，而且創造了更大的住房需求，讓更多的居民成爲增量房的消費者。
二、當前我縣房地產市場存在的主要問題。
(一)房地產市場缺少行業發展總體規劃的指導，沒有建立市場的預警、預報機制和城市規劃、土地供應、金融信貸方面的宏觀調控機制，房地產開發存在一定的無序化和較大的風險性。
(二)市場化運作不規範，政策性的土地協議出讓，拖欠土地招標出讓金等不公平競爭行爲嚴重擾亂了房地產市場秩序。
(三)房地產開發企業市場準入“門檻低”，開發企業數量多，規模普遍偏小，行業集中度低。部分企業資金實力不足，主要依靠金融貸款和定金、預付金進行開發，加大了投資風險。
(四)房地產開發企業行爲不規範，如未取得許可證擅自開工建設及預售、合同不兌現、面積縮水、虛假廣告、延期交付、提高容積率等違法違規行爲依然存在。
(五)城鎮規劃區範圍內商品化程度不高，私人建房依然存在，弱化了房地產市場的高消費羣體，給市場帶來一定影響。單體的開發仍然存在，清一色的商住樓佈局不利於提高城市品位，不利於改善居住環境。
(六)市場配套體系不完善，物業管理和房地產中介服務滯後於房地產業的發展。
(七)住宅體系不完善，經濟適用房投放少，廉租房建設尚未啓動。商品住宅價格提升過快，價格偏高。
(八)房地產開發結構不合理，住宅品種單一，難以滿足不同的消費需求，刺激消費的增長，商業營業用房比重偏高，出現供大於求的現象。
三、房地產市場發展趨勢
(一)行業趨於整合，結構面臨調整，價格相對穩定。