日子如同白駒過隙，不經意間，我們的工作又進入新的階段，爲了今後更好的工作發展，寫一份計劃，爲接下來的工作做準備吧！那麼你真正懂得怎麼制定計劃嗎？以下是小編整理的養老院商業投資計劃書，供大家參考借鑑，希望可以幫助到有需要的朋友。
養老院商業投資計劃書 篇1
隨着城市化進程的加快，農村人口的養老隱性問題將顯性化。解決農村人口養老問題將是社會不得不面對的重要任務。在目前廣大的農村地區，家庭養老、土地養老、社會保險養老三種模式是基本的養老保障方式，而社區養老模式則是一種新的嘗試。
一、執行總結
(一)創意背景及項目簡述;
(二)機會概述;
(三)目標市場的描述及預測;
(四)競爭優勢和劣勢分析;
(五)經濟狀況和盈利能力分析;
(六)團隊概述;
(七)預計能提供的利益。
二、產業背景和公司概述
(一)詳細的市場分析和描述;
(二)競爭對手分析;
(三)市場需求;
(四)公司概述。
三、市場調查和分析
(一)老年人物質生活狀態;
(二)老年人精神生活狀態;
(三)市場分析及預測;
(四)市場發展的走勢;
(五)競爭對手分析;
(六)競爭優勢。
四、公司戰略
(一)各階段發展戰略;
(二)公司戰略;
(三)營銷策略
五、總體進度安排
(一)服務介紹及收入;
(二)市場份額;
(三)主要合作伙伴;
(四)融資方案
六、關鍵的風險、問題和假定
(一)關鍵的風險分析;
(二)風險規避及應對措施
七、管理團隊
八、公司資金管理
九、財務預測
(一)會計報表;
(二)財務分析
十、假定公司能夠提供的利益
(一)總體的資金需求;
(二)投資人可以得到的回報;
(三)投資人退出策略
一、執行總結
(一)背景和項目簡述
我國已經進入老齡社會，隨着新中國的同齡人步入老年，將出現第一次老年人口增長高峯。據統計全國老年人口由年均增加311萬人發展到年均800萬人。截至 2013年，中國老年人口總數已達一點五九億，佔總人口的百分之十二，積極應對人口老齡化發展波及的一系列經濟與社會變化，是中國社會面臨的重大問題。老年人口基數大，增長快，特別是隨着家庭小型化的發展，社會化養老的需求迅速增長。但是長期以來，我國社會福利由國家和集體包辦，存在資金不足、福利機構少、服務水平較低等問題，難以滿足人民羣衆對福利服務需求日益增長的需要。社會福利事業的改革與發展，已經引起了全社會的廣泛關注。全社會對社會福利需求的急劇增長，使社會福利社會化具有廣闊的發展前景;我國綜合國力的增強，人民羣衆生活水平和道德水準的提高，爲推進社會福利社會化奠定了良好的基礎。聯合國在1982年透過並在全世界實施的“1982年維也納老齡問題國際行動計劃”指出：爲年長者提供健康照顧，必須承認家庭及其所在社區所具有的平衡和良好的制度特點在此基礎上尋求社會養老機構和家庭之間的適當平衡。國家和社會爲彌補21世紀家庭養老的不足，提供更爲合理、有效的養老方式和養老條件，並在政策和制度上提供有利的保障。
人口進入老年化，必然伴隨着勞動力供應、醫療服務、養老金方面壓力的增大，這毫無疑問將對其未來經濟增長模式產生深遠的影響。對於政府來說，解決人口老年化的問題已經達到刻不容緩的地步。爲此，中國政府不僅已經在照料老人上增加開支，還即將制定一系列優惠政策鼓勵私人和外國投資。如果西方國家的經驗能夠被吸取，與照管老人相關的產業的未來市場潛力或許會達到數萬億元人民幣，每年將幫助創造數以百萬計的新工作。不難想象，在不久的未來，這將成爲中國經濟增長的一個重要引擎。
(二)機會概述
人口老齡化是世界上許多國家正在面臨或即將面臨的一個突出的社會問題。我國是世界上人口最多的國家，由於社會、經濟、文化科學事業的發展，計劃生育工作的推進，人口出生率和死亡率不斷下降，老年人在總人口中的數量和比例不斷增加。根據聯合國將“60歲以上的人口占總人口比例達到10%，或65歲以上人口占總人口的比重達到7%”作爲判斷一個國家是否進入老齡社會的標準來看，我國在2003年就已正式邁入了老齡化社會。
當前，我國所面臨的老齡化問題勢必使傳統的養老觀念、養老模式發生深刻的改變，老年人對經濟供養、醫療保健、生活照料和精神文明等方面需求的日益增長，將直接導致養老設施的“有效需求”遠遠超過“有效供給”。“老年公寓”市場潛力巨大2000年國家有關部門透過調查和分析預測，到本世紀一十年代末，中國退休勞動者一生的積蓄總和相當於全國國內生產總值的1/3;另據中國老齡人協會估計，中國老年人消費約每年3000億人民幣，而且隨着老年人消費觀念的逐步轉變，其消費數額還將得到進一步增長。由此可見“老年人市場”是一個潛力很大的市場，老年人產業，尤其是老年住宅產業是一個極待開發的產業。
山東省是人口大省，老年化的問題也越發凸顯，政府也提出應加大《中華人民共和國老年人權益保障法》、《山東省老年人權益保障條例》、《山東省優待老年人規定》的實施力度，確保老年人的各項待遇得到落實。同時政府也出臺了一系列即促進老齡產業發展的經濟政策。這些政策主要包括財政財策(專項撥款、補貼、減免收費等等)、稅收政策(優惠與減免等)、信貸政策(貸款的規模、期限、利率方面的優惠)、價格政策(價格保護、價格限制等)、外資政策(鼓勵和吸收外資的進入等)。這都有利於老年產業的成長也發展，同時也增加了從事此項產業的有利因素。
(三)目標市場的描述和預測
1、我國已進入老齡化社會階段
按照國際標準，當一個國家或地區65歲以上人口占總人口7%或60歲以上人口占總人口10%以上時，即爲老齡化社會。據有關統計資料顯示，目前我國是世界上老年人口最多的國家，60歲以上的老齡人口約爲1.45億，佔我國總人口的11.2%，而且這個數字每年都在以3%的速度增長。我國進入老齡化社會已是不爭的事實。根據國家有關部門統計預測，到2025年，老年人將佔全國總人口19.34%;到2040年，老年人將佔全國總人口的27.8%，屆時每三個半人口中就有一個老年人口。
2、國外老年住宅市場的狀況
歐美各國由於傳統個人主義的影響注重發展社會養老設施，特別是美國迅速發展老年社區。而在東方受到儒家思想影響下的一些已開發或開發中國家，爲避免重蹈西方福利國家所經歷的沉重財政負擔，試圖尋求維繫傳統的家庭倫理觀念及尊老愛幼的社會風尚。因此，爲了消除現代社會生活方式的改變、家庭觀念的變化和家庭結構小型化的趨勢對家庭養老環境的衝擊與功能的削弱，亞洲國家對維護和改善家庭養老環境及創造新的居住模式方面作了許多的努力。
3、老年人養老逐步向集中養老轉移
受傳統觀念的影響(他們認爲那些所謂的養老院是些沒兒、沒女的孤寡老人的安身之地)，國內老年人養老講究“三代同堂”，老死不離兒孫。但隨着近年居民生活水平的提高和居住觀念的改變;核心家庭趨於普及，傳統家庭逐漸減少，一方面下一代與老一代分居現象不斷增加，另一方面家庭結構演變又表現爲老少兩代在居住上“分而不離，離而不遠”的特點，因此老年人不堪忍受“空巢”的孤單寂寞之苦，從過去不肯到養老院開始嚮往養老院，養老觀念和居住觀念正在發生根本性變化。
4、國家、省、市各級政府鼓勵進行老年公寓的建設
面對我國進入老齡化社會，老年人生活問題已越來越被社會所關注。1998年起各級政府就出臺了相關政策，鼓勵民間組織、企業、個人創辦養老服務機構。有關代表提及老年人養老一事，中央領導對此十分重視。近日國家民政部及地方各級民政部門從社會各方面宣傳全面關心和幫助老人，尤其是老年人養老與生活方面，並鼓勵從事老年住宅的建設。
(四)競爭優勢和劣勢分析
1、優勢
(1)營銷方式的轉變。
由於老年消費是一種自主性消費，老人的消費觀念既成熟又相保守，許多老人對新型的產品會感到陌生，認同接受也會有一個過程，在對老年住宅進行營銷推廣的時候就應該充分考慮到這一點：在營銷手法上，避免使用概念營銷，轉爲說服力更大、更容易讓老年人理解的體驗式營銷;在銷售風格上，避免浮誇，樓書和賣場設計都應保持踏實、簡練、穩重的風格，實施耐心的引導式銷售。從長遠來看，市場經濟是一個多發展、多變化的時代，受時代特點的影響，未來的老年人比起今天的老年人，對新消費觀的接受質量要快得多，也容易得多。
(2) 提高服務的品質。
針對老年消費的質量特徵，老年商品的質量和“銀髮市場”的服務質量都必須提高。老年人是一個特殊的社會人口羣體，在飲食、起居、衣着、旅遊、醫療保健、文化娛樂等各方面都有着這一年齡段的特點，對商品的質量要求尤其高，通常是商品的質量不好不買，價格太貴不買，不實用不買，不安全不買，太複雜不買，只要產品不對路，質量不過關，在老齡消費中就不會有市場，也就不會有長久的效益。
(3)針對老年消費中休閒性消費與服務性消費所佔比例大的特點，以悠閒生活和優質服務爲賣點，爲項目打下長遠的附加價值。
2、劣勢
(1)觀念落後，意識不足
雖然各級政府對於老齡化的問題相當重視，但是在少數個別地區，由於我國長期形成的是家庭子女養老觀念，因此面對我國人口老齡化的挑戰，一些職能部門和社區管理與服務部門對開展和加強社區養老助老服務的重要性和迫切性認識不足，沒有把社區養老助老服務事業提高到反映一個社會文明進步水平和提高人民生活質量、保持社會穩定的高度來認識，服務意識差。這些必然給社會公衆帶來了一些對於社區養老的負面心理影響，對於養老服務社區的開發產生一些阻力。
(2)競爭者帶來的壓力
有商機必然有商家，雖然目前成都的養老產業剛剛起步，商家尚少，但不容置疑的是，在可預見的將來，競爭者必將紛至沓來，這對於該行業的任何商家都將帶來一定的壓力與風險。公司在不久之後，面對的必將是一個競爭日趨激烈的市場，在這裏爲數越來越多的潛在競爭者轉化爲現實競爭者，大家都希望在這養老產業的鍋裏分一杯羹，任何行業內部的現存者、行業外部的潛在進入者都必須清楚的意識到這一市場環境，並做好充分的準備，迎接挑戰。
(3)資金困擾
作爲一支學生團隊必將面臨資金不足及缺乏經驗的問題，在公司執行的過程中也一定會遇到一些我們從未遇到過的挑戰，因此在公司的發展過程中我們必須抓住機遇，勇於挑戰，在發展中積累經驗，不斷充實和提高自己。
(五)經濟狀況和盈利能力預測
老人之家建立之初，資金問題是一個很重要的方面。因此在建立之初我們可能會面對資金短缺的問題，但是我們會將事實呈現在人們面前，這樣我們就會有針對性的去確立目標和方向，努力解決問題。對於經濟狀況，我們會盡力維持經濟的穩定，透過與其他公司進行資金方面的合作，獲得更過的投資。另一方面我們可以透過貸款方式進行資金的籌集。
初期我們將實行上門服務，根據老年人的需要，爲他們提供生活上的的照顧及心理方面的諮詢，儘快的摸清市場，積累經驗，這樣將減少公司初期在資金不足情況下的支出。隨着計劃的實施，我們的努力將得到一定的認可，就會獲得一定成效。從而使公司資金週轉靈便，資金流動比較順暢，繼而我們對老人的需要及習慣將更加了解。另一方面公司將對員工做出更加細緻和恰當的分工，進行更加專業的培訓，從而提高員工的工作效率，這樣將有利於財務部門制定更加嚴密的規劃，一定份額的資金要獲得相應的效益，員工們責任心高了，公司的經濟執行金額將更加穩定。
(六)團隊概述
公司是由財務部，銷售部，市場部，策劃部，行政部，人力資源部等多個部門組成。不管是高層領導還是下層職工都是公司的一員，成員之間的和睦相處有利於公司的進一步發展，所以團隊的力量是不可替代的。當然大的團隊是由小的團隊結合而成的，各部門都是一個小團隊。團隊之中不可缺少的就是一個引領下屬的上級和按命令實施行動的下層員工。不論上層還是下層我們都堅持一視同仁的原則。
(七)預計能提供的利益
我們的利益來源主要是
1、爲老人提供生活照料心理諮詢等方面的服務所收取的費用。
2、與其他公司企業的合作獲得的利潤。例如旅遊公司、健身公司、藥物公司、器械設備公司等較大型的公司。我們也可以透過爲他們進行品牌宣傳來賺取部分利益。我們預計透過服務老人、服務社會贏得社會信賴將自己的品牌打造出去的這種途徑，儘快收回成本，取得良好的資金運轉情況。
二、產業背景和公司概述
(一)詳細的市場分析和描述
1、老年人口數
我國是世界上老年人口最多、增長最快的國家之一，1999年成爲老年型的國家。20世紀80年代以來，60歲以上的老年人口平均每年以3%的速度持續增長，更爲突出的是，80歲以上高齡老人已高達1100萬，並以年均5%的速度遞增。本世紀中葉，60歲以上的老年人口將達到4.4億左右，約佔亞洲老年人口總數的36%，佔世界老年人口總數的22.3%。中國老年人口規模之大，老齡化速度之快，高齡人口之多，都是世界人口發展史上前所未有的。
從區域來看，我國目前已有三分之一的省市區人口呈老年型，其中上海、浙江、北京、江蘇、天津、山東、湖南、廣東、廣西、四川等省市區65歲以上的老年人口已超過其總人口的7%，遼寧、河南、安徽、福建等省65歲以上的人口接近7%。
(二)競爭對手分析
1、專屬的老年護理公司不足
目前我國雖有一些家政護理公司，但在老年人的護理方面並不完善，他們提供的服務大多僅限於對老年人的生活料理，沒有考慮到老年人精神上的需求及對日常娛樂生活的需要。現如今，越來越多的獨具老人需要的並不是生活上的照料，他們更需要的是自身價值的實現及精神上的充實。
2、老年公寓的建設供不應求。
發達國家進住老年公寓和養老機構的老年人約佔老年人總數的5%左右。我國目前只有0.8%的人能夠住進養老機構，部分老齡化特別嚴重的地區所具備的養老設施所能安置的老年人也不到地區人口總數的1%。
3、老年公寓的佈局不合理。
目前老年公寓和養老機構的建設還沒有例入各個城市的總體規劃，缺乏從中國老年人的特點和需求出發，而制定的科學合理的建設規劃。所以目前存在着有的老年公寓雖然環境和物質條件都很好，但地點遠離社會、遠離親友。交通不便;有的居住高層塔樓並密度較高，活動空間少等，這些都給老年人生活和社會活動造成不便。
4、老年公寓的價位偏高。
有的老年公寓環境優美，設施齊全，服務較好，但是租售價位較高，很多老年人只好望洋興嘆。如上海市選擇老年公寓的老人中，86.3%希望每月所需費用不超過1000元(《中外房地產導報》2001年18期)。北京市2000年調查顯示，50歲以上的常住人口中，60%以上表示近期或以後願意入住老年公寓，但他們所能承受的平均價格爲860元;大連市老人入住老年公寓和養老機構可以接受的價位爲400-500元(《老年住房專題會議論文集》2002年)。可見，在我國目前廣大老年人的收入偏低的情況下，老年公寓的檔次和價位要適合廣大中低收入老年人的承受能力。
5、大多數的老年公寓和養老機構建築老化，設施不全。
一般來說設備齊全，環境優美，服務周到的老年公寓不太多。而有些單位和個人資助的養老機構，如福利院、敬老院的環境、條件和服務則較差，不能達到老有所養、老有所樂的目的。
處理好老齡產業的盈利與福利的關係是發展老年住宅必須考慮的，作爲一個產業，追求一定的盈利水平，獲取一定的經濟效益，是市場化執行的必然要求和重要標誌。能否獲得合理的利潤，反映產業執行和發展的健康狀況。但是，老年住宅的服務對象和其中的一些服務內容，具有社會福利的特點。因此，發展老年住宅，必須兼顧社會效益和經濟效益，必須認真處理好福利與盈利的關係。
(三)市場需求
1、“老年公寓”市場潛力巨大
2000年國家有關部門透過調查和分析預測，到本世紀一十年代末， h7n9禽流感思想彙報，中國退休勞動者一生的積蓄總和相當於全國國內生產總值的1/3;另據中國老齡人協會估計，中國老年人消費約每年3000億人民幣，而且隨着老年人消費觀念的逐步轉變，其消費數額還將得到進一步增長。由此可見“老年人市場”是一個潛力很大的市場，老年人產業，尤其是老年住宅產業是一個極待開發的產業。
2、家庭因素催生老年住宅的產生和發展
自我國七十年代中期實行計劃生育控制以來，“三口之家”現已成爲社會的主力家庭結構。許多獨生子女成家之後，所面臨的是每對中青年夫婦在繁忙的工作壓力和殘酷的生存發展競爭條件下要照料四個老人和一個孩子，時間和精力嚴重不足，再加之老年人多愁善感及實際上的“代溝”，由此引起了一系列沒完沒了的家庭煩惱及社會問題，老年公寓呼聲高漲，呼之欲出。
3、老年娛樂市場的開發
許多老年人退休後賦閒在家，沒有子女的陪伴和照料，他們會產生一種空虛感，急需體現自己的個人價值。因此一些老年旅遊團及老年娛樂文化活動都有了很大的發展，老年人不再只是現在家中，他們更多的會選擇走出家門，參與社區或社會上組織的一些娛樂活動，這大大促進了老年產業的發展。
4、老年住宅在京、滬兩地倍受熱寵
最早的老年公寓就出現在北京和上海。上世紀的九十年代初，在當時的上海商品房積壓量高達上千萬平方米的情況下，中高檔老年公寓一直供不應求，排隊預訂的場面時有發生。九十年代中期，北京的一些機構在吸取上海老年公寓的成功經驗後，結合本地區老年人生活習性建老年公寓，取得了良好的經濟效益和社會效益。
總結：如果說1.45億的老年人口基數是老年住宅建設的必要條件、家庭因素和老年人社會問題是催生老年人公寓產生的重要原由，那麼國家鼓勵和京滬兩地老年公寓熱寵應該能使我們看到的老年公寓建設的希望。從今天老年人口基數、老年人社會問題及老年人養老觀念重大轉變的趨勢看，實施老年公寓建設應該說是一種機遇，老年公寓建設恰逢其時，水到渠成。可以預見，老年公寓必將逐步被老年人極其子女所接受。
(四)公司概述
老年公寓首先要符合老年人的特點和要求。老年人年紀大、身體虛弱、眼睛不好、牙齒不健、腿腳不靈、消化功能差，有的高齡老人和有各種疾病的老人生活不能自理，還需要生活和醫療方面的特殊護理和服務。同時中國老年人在生活習慣和觀念方面與外國老人有很多不同之處，因此不能完全照搬國外老年公寓的模式。我們應按照中國政府制定的“老有所養、老有所醫、老有所學、老有所爲、老有所樂”的養老原則，創建符合我國國情和老年人需求的中國老年公寓。
1、地點的選擇。
依照老年人的特點和需求，老年公寓適宜選擇在不遠離社會，不遠離家庭和親友，空氣新鮮，交通方便，有綠化帶、公園等環境優美的地方。
2、老年公寓的模式。
國外老年公寓的模式，依據1986年國際慈善機構(HTA)的老年人居住建築的標準分爲7類：退休和退休前老人居住的住宅;生活基本自理，僅需少許監護和幫助的健康老人住宅;提供全天監護和最低限度的服務和設施的健康老人住宅;專爲體力虛弱而智力健全，不需要護理和監護的老人住宅;專爲體力尚健而智力衰退並需要個人生活照料和監護的老人住宅;專爲體力和智力都衰退並需要個人監護和護理的住宅;專爲體力和智力衰退並患有疾病、受傷等的老人入住的註冊醫療機構。又依據各個國家的現狀和經驗，國外的老年住宅模式大體上可以劃分爲四種：獨立式老年住宅;集合式老年住宅(老年人合住的住宅);護理型老年人住宅以及公立養老院(社會福利性)。從資金來源劃分實際上分爲兩種：家庭和個人融資;政府和社會融資。借鑑國外經驗，結合我國實際情況，我國老年公寓的模式大體上可以劃分爲三種：成套老年公寓住宅;合居老年公寓住宅;護理和醫療型老年住宅或機構(個人支付或政府和社會資助)。
3、設計與配套設施。
老年公寓要按照老年人的特點和“老年人建築設計規範”，從住區規劃、設計到配套建築與設施方面要符合老年人的特點和需求。老年公寓宜爲低層小高層(有電梯)或平房有小院落，而不宜高塔樓，住房面積以合室、一室、二室小套房爲主。道路要無障礙設計，戶內有緊急呼叫與電子安防系統。居室要陽光充分和通風。老年公寓要有完備的配套設施和服務，如醫院、健身娛樂、文化教育、圖書資料、購物中心、銀行、郵局、交流活動、家政服務等。特別是老年社區內要配備正規定點醫院。該醫院應具備治療、搶救、諮詢的功能，這是關係老有所養的重要保障，是老年人進住社區最關心的問題之一。
4、規模與檔次。從居者本身的利益。安全管理和市場需求出發，老年公寓的規模不宜過大，這要依據各地的具體情況和條件而定。要依據老年人不同的經濟和健康條件以及需求，建設不同檔次的老年公寓住宅。但是中國目前老年人的經濟收入普遍不高，老年公寓的開發和建設要以廣大中低收入者的經濟承受力和需求爲主，而不能片面追求規模與檔次。
5、老年公寓的性質。
依據國外經驗和我國的具體情況，老年公寓以經營性與公益性相結合爲好。老年公寓的租售方式，可以由老人的舊房置換、舊房出租、返本銷售入住等進行資金運轉。此外，還需要政府的政策支援以及社會各方面的資助。福利性的養老機構，則是由國家和地方政府以及社會出資予以建設。
三、市場調查和分析
(一)老年人物質生活狀態
我國已經提早步入了老年社會，目前我國的老齡人口總數額已經達到1.74億左右，占人口的總比例達到12.78%，而且以每年800萬——900萬的速度在快速增加。老年人口數量的逐步擴大使得養老問題迫在眉睫，老年人的生活現狀也成爲一個新的社會關注焦點。隨着中國老年人口的增長，老年消費市場也日益引起重視，針對老年人衣食住行用的老年用品正在逐步增多。但就目前的狀況來看，老年市場提供的產品和老年人的真正需求之間還存在差距，這包括兩方面內容：一方面是數量上的差距。我國目前的老齡人口已經達到了1.74億左右，根據國家老齡委的預計，目前我國老年市場的需求量應爲1萬多億，現階段市場的供給量遠不能滿足，供求之間存在巨大市場空白;另一個方面是現有的老年產品與老年人真正需求的產品之間存在差距，產品種類不夠豐富、真正能滿足老年人需要的產品不多，這就意味着巨大的市場空間和企業的競爭、發展空間。老年人生活質量的高低和自身的經濟能力及子女供養能力直接相關。現階段我國老年人，在吃飽穿暖的普遍層面上不存在太大的問題，但在生活品質保證、提升上，則相差很懸殊。
1、城市老年人的物質生活現狀
城市老年人在退休後基本上都享有養老金，加上中國人普遍的儲蓄習慣，城市老年人大部分在養老的基本經濟保障上問題不突出，老年人的消費多數集中在衣、食、行、樂、保健等方面。在城市中，由於商品供應比較充足，城市老年人在生活方面選擇餘地較大，老年人在基本物質生活上不存在太大困難。在城市中，那些沒有養老金、沒有經濟來源，依靠低保收入維持生計的老年人通常生活質量相對比較低，但他們基本上已經納入到國家的基本保障體系中，在生存方面不存在很大的障礙。
2、農村老年人物質生活現狀
農村老年人大多以種地爲生，隨着年齡的增長，雖不能再從事繁重的體力勞動，卻不能像城市老年人那樣退休，享受國家發給的養老金，主要還靠家庭贍養。這無疑增加了農村家庭的經濟負擔，使得原本就不在同一起跑線上的城鄉家庭的經濟狀況進一步分化，農村老年人在生活、醫療、精神等方面都承受着較大的壓力，其中尤以醫療問題最爲凸顯。有關部門資料顯示，農村合作醫療覆蓋率比較高，但是，農村合作醫療的補貼額度有限，發生重大疾病時根本不夠用。對多數農村老人來說，受經濟條件和子女觀念的影響，有病只能依靠鄉村醫生，打打針，吃點藥。經濟條件較好的老人得了大病或許可以住院治療，而其他的老人只能小病硬挺，大病等死，用於老人治病的費用佔所有家庭支出的比例較低。
農村老年人收入來源單一，主要依靠土地或者子女供給。而老年人大部分的積蓄用於給子女建房、成家，基本花費在子女身上，預留給自己用來養老的是很少的一部分。農村老年人更不能像城市老年人一樣有退休金養老保險作爲生活的基本保障，以至於很多農村老年人的生活僅維持在最低水平，由此造成了很多農村老年人都存在營養不良的疾病。這種情況直接和地區經濟發展水平相關，東西部地區也存在差距。但從整體而言，農村老年人生活水平不高、飲食結構不合理是一個普遍存在的現象，當然這也和農村老年人的生活習慣有很大的關係，但是根源還是收入低的問題。
(二)老年人精神生活狀態
老年人的精神生活如今多爲子女、社會所忽略，我們常說贍養老人、孝順老人不僅指提供豐富的物質生活，老人需要的更多的是情感照料和精神關照，所以贍養老人更重要的是精神贍養。
1、城市老年人精神生活現狀
子女在身邊，伴侶在左右，有自己的業餘愛好，有人能傾訴心事，有多年的老朋友，這樣的老年人在精神上相對充實，不會常出現孤獨、寂寞、情感無處寄託等精神生活上的問題。而現在城市中還存在很大一部分老人，他們的精神生活非常匱乏，其中尤爲嚴重的有以下幾種情況：
空巢老人，獨居老人：國家民政部門調研情況表明，如今“空巢家庭”正在逐漸增多，許多老年人都存在苦悶、孤單、抑鬱、煩躁、多疑等情緒，嚴重的甚至會產生幻覺和厭世的想法，老年人的生理變更和心理變更障礙正日益成爲一個廣泛的社會問題。根據調查，我國老年人中，特別是城市老年人中，空巢率達到50%，很多老人的生活就是“出門一把鎖，進門一盞燈”，空巢老人是孤獨的。另據中國老齡科學研究中心統計，城市老年人中感到幸福和比較幸福的只佔56.9%，農村老年人中這個比例僅爲33.1%。中國55歲以上的老年人每年自殺人數超過10萬，成爲中國自殺率最高的一個羣體。隨着生活節奏的加快，城市中人與人的關係也越來越淡漠，很多情感已經被高樓大廈阻隔了。1995年，退休回家的李大媽開始品嚐孤獨的滋味。她說，“我現在每月有一千多元的退休金，我一個人又住着一大套房子，可這些對我真的沒用。”情感上的孤獨是獨居老人最大的精神困擾。
2、農村老年人精神生活現狀
由於社會經濟整體水平的提高和政府、家庭等多方的努力，農村老年人在物質供養方面有了一定的改善，但老年人的精神需求及精神文化生活則顯然還未被重視。社會經濟文化環境的變遷已促使農村老年人在精神文化需求方面提出新的要求。市場經濟對年輕人道德觀念的衝擊、因子女流動而導致留守老人的增多、活動場所及設施匱乏等方面因素，都加劇了農村老年人精神文化生活的貧乏程度。農村老年人的精神文化娛樂生活原本就不多，但因大部分老人有子女在身邊，此種問題還能得到一定程度的緩解。但是隨着經濟的發展和人口政策效應的顯現，今後農村的空巢老人比例也將逐步擴大。相比於經濟較發達的農村地區，經濟落後地區的農村裏外出打工人員的比例更高，這些地區農村老年人的空巢生活更令人堪憂。
另據調查顯示，雖然大多數農村老年人身邊有子女，少數老年人身邊沒有子女，但是不在身邊的子女可以透過電話等方式與老人進行情感溝通和交流。不過，空間距離對老年人情感慰藉的負面影響確實是一個普遍的事實。況且，身邊有子女也並不一定能爲老年人提供情感慰藉，這還取決於子女是否夠孝順。子女是老年人情感支援的重要來源，但也不是唯一來源。老年人還可以在家庭之外找到其他支援。在被問及：“您有訴說心事的人嗎?”，回答有的佔64.5%，沒有的爲 35.5%。在這方面，女性老年人的情況要好於男性，女性回答有的爲67.1%，男性老年人爲61.4%。
(三)市場分析及預測
1、社會的關心與重視
很多城市中的老年人離退休後對原單位往往有着極強的歸屬感。做好離退休人員的走訪慰問工作是組織工作中的一項常規工作，是傳達一個組織對離退休人員關心的重要渠道。老年人離退休後的第一活動場所是家庭，第二活動場所就是社區。社區所具有的鄰里互助、情感交流等功能正好在一定程度上滿足老年人的某種精神需求。建立健全社區的家政服務體系，爲老年人提供最便捷最可靠的家政服務，包括生病時有人陪侍、孤獨時有人聊天，努力營造“尊老、敬老，愛老”的社區氛圍，使老人們有所忙、有所樂、有所依，社區和老人之間才能形成一種良性互動關係。
2、政府的重視
老年事業是一項公益性、社會性的事業，在市場不能有效發揮作用的地方，政府必須積極承擔起職責。在老年人精神贍養方面，政府自然責無旁貸。一直以來國家提倡“老有所養，老有所醫，老有所學，老有所爲，老有所樂”，政府在未來的政策導向和宏觀規劃上，需要堅持老年人利益與社會整體利益相統一的原則，更加重視從老年人精神層面提高老年人生活質量和生命價值。
(四)市場發展的走勢
老年人的生活現狀問題是整個社會高度關注並函待改善的問題，也是今後發展中一個關鍵的核心問題。面對這樣一個人口大國老齡化的問題，必須政府、社會、家庭、個人全方位動員、多方參與、共同解決，如此才能破解難題，實現社會的穩定、持續發展。人口老齡化是世界人口發展的一大趨勢，預計在二十一世紀三、四十年代將達到高潮,目前，這一問題受到世界各國的普遍關注。北京市在80年代末就已經步入老齡化社會，90年代以來，人口老齡化程度不斷加劇，人口老化形勢日益嚴峻，老年人口無論是在數量上還是在總人口中的比重都在不斷提高。所以我們的老年公寓的發展前景比較廣闊，由於我國的老年人的相關產業並不是很發展，此類產業的市場容量巨大，對於我們的老年公寓進入市場是一個良好的契機。因爲老齡化的不斷加劇，我國此類的相關產業有着良好的發展趨勢，處於不斷地上升過程，隨着老齡化現象的加重，老年人的市場充滿商機，老年消費羣體已經受到越來越多人的注意力。
隨着社會老齡化一路攀升，工作繁忙的子女敬孝心的方式就是爲老人多添衣物，多付出關愛。“孝心”消費在中國人的情感市場中佔有重要地位。孝心是對雙親長輩孝敬的心意，是中國孝道文化的核心,是祖先崇拜的文化內涵。古人云，百善孝爲先。孝心經濟的可開發潛力很大。老年人是一個特殊的社會羣體，老年人特殊的生理、心理和行爲特徵，決定了其消費能力、消費偏好、消費行爲、消費方式、消費觀念、消費習慣、消費決策等方面的特殊性，由此形成了現實消費需求和潛在消費需求的特殊性>。在這部分人口巨大的數量規模背景下，已經並將形成一個特殊的消費市場。在我國，針對老年人這個特殊的消費羣體的許多消費領域到存在大面積空白，所以關於老年人的相關產業有着良好的發展前景，預期的形勢對於我們也是有利的。
(五)競爭對手分析
在我國，目前已有4萬多家養老院，據調查，中國60歲以上的老年人已達1.6億多，其中5%的人有入住養老院的願望。而中國現有養老院的數量僅夠0.86%的老人入住，這表明養老事業在中國有着巨大的發展空間。2006年發佈的《中國老齡事業的發展》白皮書顯示，全國城鄉有社會福利院、敬老院、養老院、老年公寓和老年護理院等養老服務機構39546個，總牀位149.7萬張，其中農村鄉鎮敬老院29681個，總牀位89.5萬張，遠遠不能滿足老年人的入住需求。中國現有養老服務設施大部分由國家和集體投資，但非公有制養老機構發展呈現明顯上升趨勢，在有的地區已超過公有制養老機構。上海市有養老機構467家，其中非公有制122家。天津市非公有制養老機構已達231家，擁有牀位8939張，佔全市養老機構牀位數的85.5%。創辦於1995年的天津鶴童老年福利協會，是一個民辦慈善福利服務型的社團組織，在天津和北京開設養老院，其養老服務已延伸到老年餐飲、老年物業和老年用品領域。他們還引進德國專業養老護理院的技術與管理方法，開辦了老人護理職業技能培訓學校，並創辦了居家老人照料公司。在廣州，民營的廣州壽星大廈已成爲全國最大的養老福利服務機構。該大廈投資2億多元，建築面積11萬平方米，是集託養、住宿、旅遊、度假、療養、娛樂、飲食、保健等於一體的老人公寓，有2000多位老人入住。
四、公司戰略
(一)各階段的發展戰略
戰略是最重要的計劃形式之一，是組織的一種總體行動方案，是爲實現總目標而做的重點部署和資源安排。在項目建立和發展過程中必定會出現這樣或那樣的問題，無論是怎樣的競爭和風險，我們必須要制定適當的戰略並進行實施，爭取做到規避風險，實現公司的使命及願景。
1、初級階段：
確定目標人羣主要爲老年羣體，制定符合老年人的服務。招收具有專業技能的職員並對其進行職業技能的培訓。以經營、發展、敬業、服務爲基本準則，形成公司的`企業文化。要明確各部門、各組織的使命，以及公司的願景，已確定公司的實質以及今後的發展方向。公司裏的各部門要有明確的劃分且要有明確的使命，各個部門之間應該相互合作，明確公司的目標，成員之間相互鼓勵、相互協助來更好的完成工作，推動公司更好更快的發展。
在公司經營的前1—3年，將把發展的重點放在開發自助型老年公寓上，即公司主要提供上門服務，派一些經過被訓的護理人員在老年人家中照料他們的生活起居，並按時爲老人提供心理諮詢服務，提高老年人的生活質量。公司還將定期組織顧客出外遊玩以及在公園、廣場等休閒場所專門教授老年人如何進行合理的健身鍛鍊。在保證了老年人基本生活良好的同時，也爲他們提供了合理健康的娛樂活動。
2、中級階段：對公司所面臨的環境進行分析和研究，以把握時機，避開威脅。
(1)外部環境的分析：對公司所面臨的當前的和未來的外部環境進行分析，就是要準確把握環境變化和發展趨勢及其對公司的影響，充分發掘公司所能利用的機會，明確必須規避的風險。公司的環境在很大程度上決定了管理當局的選擇，成功的戰略必然是與環境相適應的戰略。
3、發展階段：對公司自身進行分析評價，徹底明確公司自身的優勢和劣勢。在與同行業的競爭中積累經驗，彌補不足，爭取獲得更高的市場份額，在不同城市創立品牌連鎖店。積極參加社會公益活動，與保健品公司、心理諮詢所、旅遊公司等建立合作關係，提供高品質服務，擴大品牌效益。
4、未來階段：在同行業中處於優勢地位，加強與相關行業的合作。由於國外此類行業發展早、體系健全，要想取得更好的發展須向國外同行業學習，找出自己的不足，並在規避風險方面建立更完整的體系，使公司獲得長遠的發展。
(二)透過公司戰略來實現預期的計劃和目標
1、公司與公司間還存在激烈的競爭，無論是哪方面都有一個好與壞的大比拼，但只要公司在各方面制定完備的措施，則就能在競爭中佔有利地位。所以，公司要時刻注意着公司所出現的問題，並將及時制定措施解決問題。
2、同行間的競爭的激烈程度是由競爭各方面的佈局結構和所屬產業的發展水平決定，競爭各方的情況包括企業自身的固定成本和庫存成本、產品差異化程度、產業的市場容量和市場增長速率、競爭對手的複雜程度、退出壁壘的高低等等，這些因素通常相互作用，共同決定着競爭的激烈程度。
五、總體進度安排
(一)服務介紹及收入
家政護理：爲客戶提供經過培訓之後持證上崗的養老護理員以不同方式(如全天、白天、鐘點、出行等)爲老年人服務;此外還爲客戶提供各種家政、維修、搬運等服務。
醫療保健與康復療養：按會員制設立每位會員的健康檔案，定期進行全面體檢;免費保健療養諮詢;免費參加有關的保健講座;開辦小型的老年病醫院，設定門診、化驗、急診、觀察病房、家庭病牀，送醫藥上門;全天候救護車及護士值班服務，在這方面總的要求應當是“小病不出門，大病不誤診，急症及時救，慢病可療養，事事可諮”。
心理諮詢：影響老人健康的重要原因是心理障礙，園區將組織心理醫生爲大家進行心理諮詢與治療。
購物：園區設有老年用品和日常用品商店並接受各種代購服務;園區內設有便民商店並接受各種電話購物、免費送物上門。
旅遊：園區與大型旅行社合作，經常組織夕陽紅專項旅遊;還將與北京、大連、廣州等地的老年社區合作，舉行異地交換居住療養的業務，儘可能爲客戶降低費用。
交通服務：開設大巴專線往返於成都與園區之間，園區內手推車供免費使用，並準備一定數量的輪椅供出租使用。當地的三輪車與老年車可以進入園區，並可以代客戶租用各種用車。
安全保衛：每戶都設定緊急呼叫裝置，服務人員24小時值班;園區內設定三重安全保衛措施：紅外監視、門衛值班、保安24小時巡邏。
報刊服務：代訂各種報刊，報刊投送到家。
音像製品的出售與租賃：建立專門的服務部開展有關業務。
園藝：爲了滿足部分老年人對於園藝與種植的愛好，園區將闢出專門的地塊出租給老年人，供他們自己種花種菜，豐富晚年生活。
房屋置換：爲了方便部分在成都城內有房而又希望到園區居住的客戶，公司可以代爲辦理城內房屋的出售或出租事宜。
法律顧問：園區與有關的律師事務所合作，爲客戶提供法律顧問與諮詢服務。
老有所爲服務：這是一個常常被忽視而又十分重要的服務，也就是說要儘可能地爲還能夠服務社會的老人(特別是有一技之長的老人)提供一個老有所爲的活動舞臺，提供必要的條件。鼓勵老年人儘可能“有所事事”，而不是“百無聊奈”;在老年大學中開辦自創中心讓老年人進行各種手工製作;如果有的老人能夠寫作詩文或能夠撰寫回憶錄，園區將代爲推薦、聯繫出版與發表。(二)市場份額
公司不斷髮展對社會的影響便會越來越大，一個有好聲譽的公司在市場競爭競爭中也會佔據有利地位。因此，公司應樹立良好的企業形象，把公司更好的推銷出去，爭取佔大更大的市場份額。但是應全面考慮，建立初期我們的任務重大，初期的工作必須保證好質量，才能爲公司的發展奠定良好的基礎。好的開始就意味着成功了一半，好的初期必然會推動公司的不斷髮展，也就意味着公司具有良好的發展前景。
(三)主要合作伙伴
任何事物的發展都不是獨立的，因此公司的發展離不開與其他企業的合作。老人之家顧名思義便是以老人爲主，我們的合作商便離不開那些與老年人相關的企業，如保險公司、藥品公司、營養保健品公司、健身機構以及教育機構。透過交流與合作有利於減少成本提高服務品質。另一方面的我們的發展與社會的宣傳也是離不開的，因此我們也會同媒體進行合作，增加品牌的知名度及大衆多公司的瞭解。合作商的力量也是不可估量的，可以從不同方面增加公司的資金來源，積少成多，在不斷的合作與交流中發展，是公司的資金流動更加穩定。
(四)融資方案
融資是公司根據自身的生產經營狀況、資金擁有的狀況，以及公司未來經營發展的需要，通組織資金的供應，以保證公司正常生產需要，經營管理活動需要的理財行爲。公司籌集資金的動機應該遵循一定的原則，透過一定的渠道和一定的方式去進行。我們的老年公寓由於資金問題，需要有一個有可行性的融資方案。因爲銀行是企業最主要的融資渠道，所以我們可以選擇銀行貸款作爲主要的融資手段;因爲股票具有永久性，無到期日，不需歸還，沒有還本付息的壓力等特點，因而籌資風險較小。股票市場可促進企業轉換經營機制，真正成爲自主經營、自負盈虧、自我發展、自我約束的法人實體和市場競爭主體。同時，股票市場爲資產重組提供了廣闊的舞臺，優化企業組織結構，提高企業的整合能力，所以股票籌資也是我們公司所選擇的融資渠道之一;我們還可以利用國際商業銀行貸款、國際金融機構貸款和企業在海外各主要資本市場上的債券、股票融資業務等海外融資方式;因爲融資租賃業務爲企業技術改造開闢了一條新的融資渠道，採取融資融物相結合的新形式，提高了生產設備和技術的引進速度，還可以節約資金使用，提高資金利用率，所以融資租賃也是我們可以選擇的方式之一，而且融資租賃，是透過融資與融物的結合，兼具金融與貿易的雙重職能，對提高企業的籌資融資效益，推動與促進企業的技術進步，有着十分明顯的作用;由於典當融資的簡便、快捷和自由使用，能夠大大提高資金的利用率，所以，典當融資也是一個不可或缺的融資手段。
六、關鍵的風險、問題和假定
(一)關鍵的風險分析
1、政策風險
從目前我國進入老年社會的現狀看，國家政策致力於鼓勵社會資本進入老年養護市場，在項目審批、資金使用、稅收等方面都給予一定的支援，同時政策上正在逐步規範老年養護業的行爲，有利於市場良性發展。
對策：充分發揮已有社會資源，從政策上爭取得到政府的支援，特別是在項目審批以及用地安排上。同時嚴格按照國家相關法律法規辦事，在合法的經營過程中創造合理的效益。
3、管理風險
該項目涉及老年養護、健康體檢、醫療康復多個領域。對管理者的要求必然提高。不僅要有完備的技術實力，還應有廣泛的醫療投資運營等方面的基礎。其決策能力必然關係到項目運營的勝敗。不能有效的管理項目運營必然造成比不必要的損失甚至投資失敗。我國普遍存在的問題：管理意識淡薄，管理體系不健全;資金管理模式不適應企業實際;資金管理手段落後，使用效益低下;資金風險管理不足，引發嚴重財務風險。企業的成本也存在一定的問題：成本管理觀念落後;成本管理方法陳舊;分工過細，人力資源浪費嚴重;不能與變化的外部經濟環境相適應;利益驅動導致成本資訊失真;管理包括計劃管理、生產管理、物資管理、財務管理等。管理面過廣，就會造成管理不及時等問題， 大學生理性愛國論文，從而產生管理風險。影響管理的因素過多，從而會造成無法及時判斷具體的影響因素，從而使處理問題滯後。由於管理幅度太大，任何一方面的小差錯都有可能影響到公司的管理，所以管理風險是企業管理的主要威脅。
對策：認真甄選管理人員，引入風險評估機制，成立決策評議部門，在重大決策面前充分考慮市場因素與政策因素。以便及時發現失誤。避免重大損失。強化成本管理基礎工作，實現現代化的成本管理手段。實行績效管理，完善企業管理的構架，做好企業的各個方面管理。
4、人力資源風險
項目涉及範圍廣，人力資源也是一個風險。既要保證人員各盡其職，又要充分發揮人力的積極性，並保持人員的穩定性。醫生、護士、護理人員、管理人員等都是項目成功運營的必須。需要努力規避人力資源風險的出現。企業決策者容易忽視企業長期發展戰略的設計,人力資源管理部門通常只能被動地去滿足企業提出的人力資源需求,而不能根據企業總體發展戰略和發展實際對未來一段時期內的人力資源需求進行適當的預測,提前做好準備,難以爲企業的發展提供及時、高效的服務,往往給企業帶來嚴重損失。由於資金的問題，容易造成人力資源投資不足,培訓機制不健全。由於人員的招聘本身應具有很明顯的計劃性、程序性和科學性，就會導致人員招聘選拔機制不科學，在選拔人才的方法上的存在單一落後的問題。容易忽視建立和健全有效的激勵機制，缺乏對員工職業生涯規劃的管理。
6、項目風險分析
老年人及其子女對老年公寓這種居住養老方式和生活方式的認知、認可需要一段時間。我國的大城市人口比重大，收入也佔有相當一部分的份額，可謂市場大，潛力大，但就老年人住宅市場而言，面對的是新的特殊客戶羣體，在社會家庭結構演變中，雖然“核心家庭”逐年增多，傳統家庭逐年減少，但這畢竟需要一個時間過程，特別是老年公寓這種居住養老方式和生活方式必須得到老年人客戶羣體及其子女認知、認可，而認知、認可更需要一個時間過程，其認知認可程度決定了老年人住宅市場成熟程度，認知認可時間長短決定了老年人住宅市場成熟時間長短，因此，本項目風險之一就在於老年人及其子女對老年公寓這種居住養老方式和生活方式認知認可程度及時間長短。
九、財務預測
(一)會計報表
(二)財務分析
1、資本金利潤率。這是分析一個企業資本金利用效果的出發點和歸宿的重要指標。它是財務績效的最佳衡量尺度，是一種高度綜合的計量比率。
資本金利潤率=利潤總額/資本金總額X100%
2、銷售利潤率。銷售利潤率，又稱銷售收入利潤率，是反映實現的利潤在銷售收入中所佔的比重。比重越大，表明企業透過擴大銷售獲取利潤的能力越高，企業的經濟效益越好。
銷售利潤率=淨利潤/產品銷售收入X100%
3、成本費用利潤。成本費用利潤率是淨利潤與成本費用總額之間的比率。它是反映企業生產經營過程中發生的耗費與獲得的收益之間的關係，表明企業在成本降低方面取得的經濟效益如何。
成本費用利潤率=淨利潤/成本費用總額X100%
4、資產負債率。資產負債率是指企業負債總額與企業全部資產的比率，即在企業全部資產中負債總額佔多大比重，用以衡量企業利用債權人提供的資金進行經營活動的能力，也反映了債權人借出資金的安全程度，因此它是企業長期債券能力的晴雨表。負債的比例越低，表明企業的償債能力越強，債權人得到保障的程度越高。
資產負債率=負債總額/全部資產總額X100%
5、流動比率。流動比率的是指流動資產與流動負債的比率，用以衡量企業的流動資產在短期債務到期以前，可以變爲現金用於償還流動負債的能力，即短期償債能力。
流動比率=流動資產總計/流動負債總計X100%
6、速動比率。速動比率是指企業速動資產與流動負債的比率。所謂速動資產是指流動資產減去存貨等流動性差的資產後的差額。
速動比率=速動資產/流動負債計X100%
7、應收賬款週轉率。應收賬款中轉率是指企業賒銷收入淨額與平均應收賬款餘額的比率。它是衡量企業收回應收賬款效率的指標，反映企業應收賬款的流動速度。
應收賬款週轉率=賒銷收入淨額/平均應收賬款餘額X100%
8、存貨週轉率。存貨週轉率是指銷貨成本與平均存貨的比率。它是衡量企業銷售能力和管理存貨效率的指標。
存貨週轉率=銷貨成本/平均存貨餘額X100%
十、假定公司能夠提供的利益
在進入21世紀之後，人口的老齡化已經成爲世界各國必須面對的一項重大挑戰。然而這對企業來說，卻意味着一個藏金蘊銀的大市場。這個市場被稱爲“銀髮市場”。國外流傳着一種說法，即“‘銀髮產業’將成爲與汽車、房地產等產業共同構成21世紀‘最賺錢的十大行業’之一”。 目前，中國的人口老齡化程度越來越明顯，60歲以上的老人佔總人口的13%，即將進入老齡化社會，預計到2020年，全國老年人將達到2.43億，佔總人口的17%，形成了一個龐大的老年消費羣體。預計到本世紀中期，中國老年人口將超過4億人，其中80歲以上的老齡人口將不少於8000萬人。根據中國國家老齡委提供的數據，目前，中國老年人用品市場的需求量爲4000億元，而現階段全國爲老年人提供的產品不足10%，離市場需求差距很大。因此，中國的老年產品從研發、生產、倉儲物流以及銷售等環節，都蘊藏着巨大的市場商機。老年服務市場的發展更是方興未艾。然而當前，我國“銀髮市場”的發展卻還跟不上經濟發展的步伐，有待商家進一步開發。
養老院商業投資計劃書 篇2
一、 企業計劃概述
1. 公司概述
“某某社區養老院”是將一般敬老院提供的餐飲服務、基本照料護理醫療、精神慰藉等服務擴大到整個社區，以社區服務和餐飲服務爲基礎，集社區醫院、社區餐廳、養老院與託老所四者爲一體，把社區服務中心裝修改造成適合老年人生活護理休閒娛樂的場所。與傳統養老方式相比，它形式新穎，互惠雙贏。某某社區養老院能夠將家庭與社會二者有機結合起來，極大地滿足老年人的養老需求。俗話說，“金窩銀窩不如自己的草窩”。在中國，很多老年人就是不願離開自己家到陌生的地方去生活，同時享受天倫之樂的感情需求更使他們不願離開家庭。可是通常子女們又普遍工作比較繁忙，分身乏力，難以照顧周到。這也是社區養老院存在的社會根源。同時，社區養老院的工作人員都是專業的醫護人員，能夠對老人進行專業的醫療救護。社區養老院能夠成爲老人們居家養老提供了強有力的保證。真正實現老有所養、老有所爲、老有所樂。
2. 項目優勢
2.1與傳統的家庭養老相比，社區養老院具有專業、便利和成本低廉的獨特優勢
隨着國家對社區服務中心的大力扶持，而全科醫師專業化人才的大量涌現又對社區服務中心注入了新的力量，爲這種社區養老院的創立奠定了基礎。面對中國的養老壓力以及中國人的養老心理，社區養老院的市場前景十分廣闊，市場需求極大。 2. 市場定位
根據中國人的心理特點，純養老院模式在中國越來越舉步維艱。中國傳統的養兒防老觀念根深蒂固，老百姓心中普遍存在住養老院的要麼是沒有子女的，要麼是兒女不孝順的這一錯誤觀念，因而中國的養老模式註定不能照搬西方的老年公寓或養老院模式。據統計，全國平均每年約有1000萬70歲以上高齡老人需要照顧，但是社會福利機構的總牀位數卻不到老年人總數的1％，根本無法滿足老年人養老的基本護理需要，就更不用說高品質的養老服務了。某某社區養老院，兼具居家養老與機構養老的優點，作爲特色突出，優勢明顯的一種養老模式，堅信必定會有廣闊的發展前景。
3. 競爭分析
3.1 競爭對手
我社區養老院主要有三類競爭對手：
養老機構：傳統養老院；現代老年公寓；託老所；
醫療機構：社區醫院、私人診所
其 他：家政服務公司
3.2 競爭影響力量分析
3.2.1 競爭對手優勢
養老機構：目前社會上傳統養老院大多創辦較早，經驗豐富，佔據了養老市場的半壁江山；現代老年公寓的優勢主要是環境優美，設備齊全，服務優良；託老所最爲老人們看重的是行動自由，來去方便；而多數社區醫院和私人診所則接近居民，能方便及時的給與社區老人適當的救護；相比較而言，家政服務公司的優勢則主要體現在能夠根據老年人的需求提供上門服務，方便快捷。
3.2.2 競爭對手劣勢
傳統養老院的劣勢主要表現在我國養老院養老牀位數量僅佔老年人口總數的1%，供需嚴重不平衡，而且很多人對於把老人送去養老院養老的方式還不太接受；現代老年公寓則價格昂貴，一般老年人難以接受；託老所的規模較小，人員來去頻繁，服務難以周到，且只能提供短期服務；社區醫院和私人診所是隻能提供簡單的醫療服務，無法應對老年人日常護理；家政服務公司主要表現爲無法應對老年人突發性事件，同時不利於家庭隱私的保護。
3.3 社區養老院的競爭分析
3.3.1 競爭優勢
（1）從專業化來看，由專業人員來照料老人，可以提供多方面的服務，保證服務質量，滿足老年人的多種需求。
（2）從便利性來看，社區養老院具有方便、靈活的特點，大家同在一個社區，彼此熟悉，感覺親切，辦事方便。
（3）從成本來看，社區養老院能夠避免機構養老成本過高的弊端，低成本運作，不需要爲新建許多養老設施而增加人力和資金的投入，可以充分整合社區資源。
（4）彌補傳統家庭養老功能的退化與不足，但不取代家庭在養老中的作用。
（5）同時可以完善社區醫療體系，全科醫師在進行診斷治療的同時還可以預防養生保健、心理指導諮詢等服務。
3.3.2 競爭劣勢
由於我社區養老院是一種新型的養老與醫療的結合體，是一種新型的模式，沒有經驗可以借鑑，需要結合實際，不斷的去探索。 社區養老院現處於起步階段，品牌的知名度及美譽度不夠，客戶會較少且不穩定。
三、 公司戰略
根據政府目前正在制定相關規劃，同時結合市場實情，爭取在2015年，在全省社區普及社區養老院的建設。某某養老院是一所爲社區居民提供醫療、養老服務，集醫療、養老、衛生預防、心理諮詢、餐飲服務等爲一體的新型服務公司！我養老院堅持社會效益第一，經濟效益第二的原則，想羣衆之所想，急羣衆之所急，再爲居民減輕疾病痛楚的同時，也減輕他們生活上的壓力，更讓老年人有一個祥和安穩的晚年生活！
1. 總體戰略
1.1 公司使命
爲社區居民提供更加完善的養老服務，同時減輕“421”家庭的壓力，讓老年人有一個祥和安穩的晚年生活！
1.2 公司宗旨
堅持社會效益第一，經濟效益第二的原則，爲老年人居家養老提供多樣化和專業化的服務，爲社區居民提供更加完善的養老服務。
2.1.1從專業化來看，社區養老院都是由專業醫護人員來照料老人，可以提供專業的服務意見，保證服務質量，確保老人的身體健康。
2.1.2從便利性來看，社區養老院具有方便、靈活的特點，大家同在一個社區，彼此熟悉，感覺親切，辦事方便。
2.1.3從成本來看，社區養老院能夠避免機構養老成本過高的弊端，低成本運作，不需要爲新建許多養老設施而增加人力和資金的投入，可以充分整合社區資源。
2.2 注重集體氣氛，培養老人自理能力，參與意識和夥伴意識，可最大限度防止老人癡呆等老年常見病的發生
讓老年人蔘與社區養老院中的各項事務，做自己力所能及的事，比如老人可以幫助洗水果，廚藝好的老人可以做她的拿手菜等。成員間共享美餐的同時，老人也有成就感和滿足感。在傳統養老院裏的老人基本上是養護員負責日常生活，老人的潛力得不到發揮，也不用去行動和思考，容易發生癡呆等老年常見病。對老人來說，最重要的是讓他有自立意識和生存價值，使老人生活在濃厚家庭氛圍中，也可以發揮他們的特長，給他們更大的空間。
2.3 彌補傳統家庭養老功能的退化與不足，而不是取代家庭在養老中的作用
家庭作爲社會成員的第一安全港，相互之間的關照與慰藉是社會化機制所不能比擬的。但是，由於現代社會分工的加劇和家庭結構的小型化，家庭已無法滿足老年人養老的需要，而大部分老人對家懷有的依賴情感強烈而且無法替代。因此，從滿足老年人的依賴家庭的心理情感考慮，對基本能自理或有部分自理能力的老人來說家庭養老和機構養老的最佳結合點就在社區養老院，而那些不能自理的老人或對生活缺乏自理能力的老年人，如高齡、病殘、癡呆、獨居孤老等老年人來說家庭養老和機構養老的最佳結合點就在這種新型的社區養老院。
2.4受養老人能融入社區及社會生活，不會產生與社會的隔離 傳統的大型福利養老機構一般是封閉式的，這種封閉不僅是地理空間上的更是精神心理上的。大型養老機構或者是建在遠離生活區的偏僻地帶，無形中造成了老人與社會的空間以及心理上的隔離。由於社區養老院一般設在居民區或社區內，實質上的居住環境並沒有發生變化，受養老人雖然身處養老院，但同時也沒有脫離社區沒有脫離社會。
2.5 充分給受養老人以家庭溫暖，避免老人孤獨感的產生，有利於老年人的心理健康
從老年人的心理需求上看，他們最嚮往的是兒孫滿堂，共享天倫之樂。在養老機構，雖然同伴增加，但老人的這部分心理需求仍未得到滿足。而社區養老院是機構養老與居家養老的結合，既能滿足老年人對家庭溫暖的渴望，又能滿足老年人養老的需要。尤其是不能自理的老人居家養老的需要。在社區養老院裏，同一社區的老人一起居住，老人嚮往家庭的心理構成趨於完整，能給老人帶來更多的歸屬感與安全感。
2.6 向高齡老人和生活不能自理老人或半自理老人開放並且服務低償
目前對生活基本能自理的老人開放的養老機構較多，而許多高齡癡呆老人和生活無法完全自理的老人可選擇的空間相對較小，即使有昂貴的費用也讓老人無力承擔。而這種社區養老院是以社區服務爲基礎，有充足的醫療衛生資源來爲這些老人服務，能夠對高齡老人和生活無法完全自理的老人開放，而且費用相對較低，是對老年人福利的完善。
四、 市場營銷
1. 運營目標
根據對養老行業的分析以及發展理念，制定以下短、中、長期三種銷售目標：
尋找試點，進行試運透過在試點的試運短期運營目標 行，把某某養老院推廣出去。 各類主題活動 行。透過媒體加強宣傳。
中期運營目標 “以質取勝” 透過優質的服務，讓大家來認可。 長遠目標 完善養老院管理制在全國社區普及某某度，宣傳養老院的企社區養老院 業文化
2. 運營管理
2.1 運營週期
從投入市場到收回成本的週期約爲22個月。
2.2 員工要求
管理人員：具有一定的管理學知識，具有決策能力和管理經驗。 醫療人員：具有大專以上學歷的醫師或全科醫師，瞭解老年人心理。上崗前再經過兩個星期的專業培訓。
財務人員：具有財務、會計學知識，獲得相應專業的學歷及學位，並有會計師證等相關的從業資格證書。
後勤人員：具有爲養老院提供後勤服務及家政服務的能力，下崗工人，退伍軍人優先，上崗前再經過兩個星期的專業培訓。
專業人員：具有各種專業化技能。如：烹飪、茶藝、曲藝、書法、繪畫、武術等。
五、 投資分析
1. 資金運作策略
資金需求前期主要爲建造醫療室、小廚房，設定老年宿舍、活動室和倉庫，同時購買醫療設備，併購置一定數量的老年專用品；後期則爲品牌宣傳。這裏按三種可能採取的策略分析。保守策略是指資金運作採用比較保守的方法，適當控制預算和開銷，在可能條件下限制現金流出量。激進策略是指資金運作採取比較激進的做法，前期立刻投入大量資本並較大規模地執行預算開支，以爭取用最快的速度搶佔市場。適中策略則居於二者之間。當然，三種策略之間並沒有明確的界限，不同風格的管理者對各種策略的定義也不盡相同。
2. 資金來源與運用
資金主要用於租賃房屋以及裝修、購買設備，直接人工費用及其它各類期間費用等。由於在財務預測中，沒有考慮彈性分析，假定價格定在原定基礎上，利潤較高。現假設由於經濟利潤較高，使得潛在競爭者的加入，爭奪市場份額；養老院經營達不到預期的銷售。這些因素都會對養老院的收入造成比較大的影響。
六、 管理體系
1. 公司性質
某某社區養老院爲連鎖性有限責任公司。
2. 組織形式
公司初期擬採取直線制的組織形式，如所示：
董事會 院長 醫療部 養老部 餐飲部活動室 財務部 後勤部
公司組織形式
3. 部門職責
董事會：由公司的股東組成，屬於決策層，負責制定養老院的總體發展戰略，決定總經理的人選。
院長：負責養老院的日常經營事務，對董事會負責，決定副總經理和部門經理的人選，協調各部門之間關係。
財務經理：負責養老院資金的籌集、使用和調度分配，如財務計劃和分析、股利分配等；負責日常會計工作與稅收管理，每個財政年度末向院長彙報本年財務情況並規劃下年財務工作。
醫療部：負責爲社區居民提供醫療、衛生預防、心理諮詢、養生保健等服務。同時，對會員進行專業的日常護理。
養老部：負責那些爲社區高齡和生活不能自理的老人提供個性化的服務。
餐飲部：負責爲會員提供每日三餐的專業化餐飲服務和非會員的正常餐飲服務。
活動室：負責把社區的老年人聚集在一起，開展一些精神文化活動，消除老年人的孤獨寂寞感，改變老年人的精神面貌！
後勤部：負責養老院的後勤工作，以及提供家政服務。
養老院商業投資計劃書 篇3
敬老院的收養對象首要是五保老人。有條件的敬老院，還接收享用退休金的私費老人，堅持入院自願、出院自在的準則。敬老院經常組織一些老人蔘加力所能及的生產勞動和適合老人特點的文娛體育活動。
一、 社會背景
根據國家統計局公佈的數據：截止20xx年11月底，我國65歲上的老年人口達到8811萬，佔總人口的6.96%;60歲以上的人口數達1.3 億，占人口數10.2%。而聯合國傳統標準，一個國家或地區的60歲以上老人達總數10%(新標準爲65歲以上老人占人口數7%)即視作爲該國家或地區進入老齡化社會。按上述的數據顯示，我國從20xx年正式進入了老齡化社會。我國人口老齡化方式進展速度快，來勢猛。2006年前後，我國的老年人口已達到驚人的數目1.5億人，是亞洲老年人總數的50%。是世界老年人總數的20%，更是世界上獨一老年人口總數過億的國家。
傳統上，我國是一個“養兒防老”的國家，長期實行一種家庭養老的模式。從古代就有孝道之說，在“十罪”裏以不孝爲大。但是隨着改革開放的到來，與外界交流的增多，從而使得經濟、政治、文化等方面都不斷在產生變化，使“養兒防老”的思想模式遭到巨大的衝擊。特別是20xx年以來，我國實行了計劃生育政策今後，我國家庭呈現出一種倒金字塔的方式，一對夫婦面臨着贍養四個或更多的老人，這無疑是一種巨大的壓力。他們爲了肩負一個家庭的負擔，不得不日夜工作掙錢，從而缺少時間照顧、陪伴老人。特別是在農村，由於農村經濟收入低，青壯年人口不得不大量涌入城市務工，謀求經濟的收入。所以越來越多的“空巢老人” 浮現，也使“養兒防老”的方式逐漸被人所丟棄。
我國是一個倡導尊老愛幼的國家，而“贍養老人，尊重老人，孝敬老人”更是中華民族的優異傳統禮德。我們青壯年是家庭法的脊樑柱，不得不承擔家庭的重擔，讓生活更得更愜意。所以他們必須花費很多的時間去奮鬥，去拼搏。在這種背景下，傳統的家庭養老模式開始瓦解，老人們浮現無人照顧、陪伴的狀況。所以我們社會必須謀求一種方法來處理，這時各式各樣的養老機構必然入雨後春筍般浮現並蓬勃進展起來，這些組織機構能夠有效處理老人的養老問題，不斷地自足老人的物質與精神上的各種需求，豐盛其生活，讓老人們老有所養，老有所依，老有所學，老有所樂。這些養老機構更能關注老人的生活，更貼心老人的生活，也能讓兒女們更放心的工作。從這能夠看出，敬老院這一服務業必將進展壯大起來。
二、 行業前景
根據民政部門統計，到20xx年，“空巢”將變成老人家庭的首要方式，所佔的比例也高達70%左右。而在這空巢現象日益顯著的狀況下，社會的養老機構也蓬勃進展，爲老人們提供一個像自身家庭一樣溫馨的大家庭。由於兒女們擔憂老人的安危，無人照顧老人，並且敬老院的收費門檻低，普通家庭都能夠支出得起，所以，越來越多的老人被關進敬老院。並且，養老院的老人們多，老人之間將會有更多的話題，彼此談心，所以也有很多老人選擇進養老院。但如今我國卻面臨着尷尬的牀位問題。我國60歲以上老年人數高達1.5億，但我國敬老院牀位的具有量纔有120餘位，這是一個怎樣的比例啊!僅佔老年齡人口的0.8%，換一種說法便是每125位老人才能獲得1張牀位，這是遠遠不夠的，這僅僅是杯水車薪。這是需求遠遠超出了供應。可是，我國的政府所建立的養老機構，卻還存在着諸多的問題：
1、 老年公寓供不應求，數目少，規模極少。
2、 政府隊老年人的住宅設施的看重和支援力度不夠，老年公寓和養老機構的加入資金遠遠不足，不能自足需求。因而，在政府的建立養老機構的提供的牀位不足的狀況下，將會鼓勵民辦養老院。而我國的老年人口多，並且我國的獨生子女越來越缺少對父母的關懷，也決定了養老機構將迎來一個前所未有的機遇。所以養老機構是一個前途無盡的行業。
三、市場的進展前景
1、可預見的服務羣衆
我國老年零花速度快，來勢猛。2006年前後，我國的老年人口已達到驚人的數目1.5億人，是亞洲老年人總數的50%。是世界老年人總數的20%，更是世界上獨一老年人口總數過億的國家。
2、 入住率高
經過對幾個城市市區的範圍內養老機構的統計和抽樣調查，各種各樣的一切制方式的養老機構均勻入住率爲63%。經過對老人們的問卷調查，我們能夠了解到，有一大部分的老人不願選擇養老機構是由於一些養老機構的設備不完善和服務不中意。從此，我們能夠猜測如果我們把敬老院的設施周備，服務完善，入住率將達到一個更高的水準。
3、 並非供過於求
我國老年人數高達1.5億，但我國養老機構的所具有的牀位卻僅僅120萬。僅佔老年人口的0.8%，換一種說法便是每125位老人才能獲得1張牀位，這是遠遠不夠的，這僅僅是杯水車薪。這是需求遠遠超出了供應。
4、 收費標準低
我國的養老機構的收費標準低，普通家庭都能夠支出得起老人的入住費用。普通每位老人每個需向養老機構支出的費用僅僅是680元左右。而我國許多老人都有退休金，能夠輕鬆支出與養老機構的費用。
四、 敬老院選址
這個優秀的養老機構。地址的考慮是非常重要的。因而，我們在選址中應該考慮到下面幾個方面問題：
1、 交通方便。交通方面是最爲基本的條件，應該有公車到達，這也方便了老人的出行火或子女的探望。
2、 四周環境應恬靜。由於老人的睡眠質量較差，經不起吵鬧，所以應遠離肇事、文娛場所。我們應選擇安靜的地點，最好接近自然，靠近公園等場所。
3、 四周有廣場或活動中心。老人們需求獲得充分的文娛及鍛鍊。
4、 附近有設備完善的大型醫院。由於老人屬於高危意外及突發死亡率較高的人羣。爲防患於未然，應靠近大型醫院。
五、 治理制度及模式
敬老院是一個民辦的養老機構的服務產業。它是一個社會服務機構，也會死一個報恩社會行業。我們在爲祖國做一點貢獻，也爲老人們獻出我們的愛心。我院採納院長總負責制度。院長直接治理一切人員，這樣能夠裁減人員花費。院長總攬大小事務，一切事務直接向院長負責。
六、 人員素質要求
1、 院長職位要求明白項目治理並有一定會計的基礎知識，並有創新思維和一定氣魄。還要有較強的忍耐力，遇事冷靜，反映迅捷，並有團隊意識，有優秀的交際才華，更重要的是要敬老愛老，愛崗敬業，有堅定的職業操守和奉獻精神。
2、 護理人員要求。精神素質好，精神儀表好，敬老愛老，愛崗敬業，良好的交流才華，並明白基本的護理知識。
3、 廚師要求。明白基本的藥膳、養生知識，明白調配營養，並有吃苦耐勞的工作精神。
4、 清潔工要求，清潔工要求勤奮，細心，熱心。
七、 敬老院的規模
我院面積預計總面積爲800平方米，可接受200多位老人。內設文娛場所，包含基本養老機構設施，並根據老人的具體需求設定各種文娛設施以自足不同需求。
八、 設施
1、 房間設施：每間房間四張牀位，四套桌椅，一套洗浴設備，每人一個衣櫃並有獨立衛生間，一臺液晶高清電視，一臺冷暖空調。
2、 日常生活器材：廚具，餐具，杯具，洗具，冰箱，消毒櫃，洗衣機。
3、 辦公設施：電腦，打印機，東風小康。
九、 經濟投資
1、 租房和場地鎖租金操控在6萬元一下每年。
2、 房屋改造和簡單裝修費用預算投資4萬元。
3、 基本設施：牀櫃300元∕套*200套=60000元
牀上用品150元∕套*200套=30000元
桌椅50元∕套*200套=10000元
電視機1000元∕套*50套=50000元
冷暖空調1800元∕套*50套=90000元
4、 活動器材 1萬元
5、 家庭影院設施 1萬元
6、 餐飲設備 1.4萬
7、 洗衣設備 1萬元
8、 辦公設施 5萬元
9、 開業儀式和相干宣傳 1萬元
另10、員工工資 院長 120xx每月
護理人員 700每月
廚師 800每月
清潔工 500每月
10、 伙食成本：每年360000元
11、 水電費20xx0每年
12、 辦公費用4600每年
共計頭一年需投資96.88萬元。
十、 收費標準
按80%入住率計算
1、 牀位費200元∕月*12月*200*80%=384000元
2、 服務費200元∕月*12月*200*80%=384000元
3、 餐費200元∕月*12月*200*80%=384000元
4、 水電費80元∕月*12月*200*80%=153600元
按以上收費標準計算，一年總收入爲116.736萬元。
每年爲老人採購醫療保險費用40元∕月*200*80%=6400元
每年設備折舊爲3萬元
則每年收入爲116.736萬元-96.88萬元-3萬元-0.64萬元=16.216萬元
十一、辦院風險
1、 入住率不足。房租，人工費和水電費等硬性開支得不到有效分攤，不能進入良性循環。
2、 入住老人收費風險。由於老人及子女的財務狀況惡化等原由，變成入住老人不及時繳費。敬老院又不能強行迫使其離去，變成負面影響。
3、 老子的意外傷害風險。老人的意外及突發死亡率較高，一旦產生糾紛，會給我院帶來人力與物力上的負擔。
4、 養老院內的設施受損，帶來一定的經濟損失。
十二、資助
1、 向政府申請。我院能夠儘量向政府申請資金，讓政府給與一定政策上的扶助或提供一定設施設備。
2、 向冷暖空調或電視廠商拉資助，以獲取一定的優惠。
3、 醫院合作。我院可與附近醫院合作，定期到醫療給老人進行檢查，優惠看病，裁減老人發病風險。
十三、階段目標
十年內分爲三個階段
第一階段：我院在前3年裏，要做到回收成本，並完善治理及服務體系，謀求更好的的服務理念。我們將派人到其他優秀機構學習考察，建造我院特色服務。
第二階段：在有屬於自身的特色服務下，加強我院的宣傳工作，加強知識度，並擴大我院規模，從而做到接受1000人規模。我們也會建造有自已特色的文娛場所，豐盛老人生活。我們將建立老年大學和醫療點，讓老人做長期體檢，達到我院的“老有所養、老有所醫、老有所學、老有所樂“的辦院宗旨。
第三階段：在我院基本進展完善的狀況下，也豐盛我院的院外活動，與旅行社合作，讓老人遊山玩水，開闊視線，愉悅心境，好好地享用暮年。
十四、總論
1、 項目具有課前瞻性和可操縱性
2、 項目成立的時機與條件成熟，風險小，經濟報答率高
3、 市場定位明白，是國家導向項目
4、 綜合解析：養老機構是一個社會公衆服務行業，但它面臨着一個龐大的花費羣體。它更是我國急需進展的全新商業模式的公益項目，是我國目前難得的投資機會並有希望短時間內取得上市資歷。