中國房地產上市的重要標準

6月27日，由國務院發展研究中心企業所、清華大學房地產研究所、中國指數研究院三家單位共同組成的中國房地產TOP10研究組，在蘇州招商依雲水岸會所成功舉行了“2008中國房地產上市公司研究成果華東發佈會暨房地產上市公司資本運營高峯論壇”活動。　　此次發佈的“2008中國房地產上市公司研究成果”是中國房地產TOP10研究組第六次進行的中國房地產上市公司TOP10研究成果，該研究成果引起了政府機構、房地產行業及社會各界特別是機構投資者的廣泛關注。這一研究成果已成爲投資者評判上市公司綜合實力、發掘證券市場投資機會的重要標準。　　華東首次發佈成焦點　　這次發佈會是繼北京發佈之後在華東的首次發佈，本次論壇特別邀請了中國投資協會、中國指數研究院、復旦大學房地產研究中心、蘇高新及招商地產領導參加，與會專家針對當前房地產業貨幣緊縮狀況，解讀中國優秀房地產上市公司在全國擴張過程中，如何在多項目開發中高效進行資本運營。在當前房地產日益資本化下，優秀上市公司如何進行多模式資本合作，房地產企業之間如何強強聯合來推動企業的穩健發展等話題進行深入探討交流。　　“綠色地產”代言招商　　透過由中國房地產TOP10研究組發佈的2008中國房地產上市公司TOP10研究成果顯示，其中招商地產名列“2008滬深房地產上市公司綜合實力第四位”。與會者認爲，有着全國住宅開發的規模優勢並持有大量租賃物業的招商地產，在房地產優秀上市公司中具有資本運營的強勢地位，其自身形成的一套以注重生態、節能、環保、強調可持續發展的“綠色地產”開發模式具有較強的生命力，並因旗下擁有大量租賃、供電、供水等經營性物業而帶來豐厚的現金流，在未來的中國房地產業有着較強的抗風險能力和廣闊的發展空間。　　本次論壇活動期間，與會者參觀考察了由招商地產在蘇州精心打造的“綠色地產”高端住宅項目——依雲水岸，該項目屬於在蘇州市區的大型國際生態別墅社區。項目總佔地22萬㎡，位於蘇州相城區陽澄湖東路，內有600米天然河道，項目擁有康體會所、社區圖書館、QSI國際學校、銀行、餐廳超市等完善的商業配套。項目榮獲“2006年度蘇州別墅銷售龍虎榜總冠軍”，並獲美國建築師協會(香港)2006年度建築設計榮譽獎(The　Honors)。據瞭解，該項目系招商地產華東“依雲”系列別墅產品，招商在南京的依云溪谷、上海的依雲郡均在當地市場產生了深遠的影響。　　與會者在項目參觀中親身體驗了招商地產所倡導的“綠色地產”開發理念，認爲該項目是當地社區綜合開發中的經典之作。地產上市公司規模猛增　　回顧去年，房地產上市公司經營規模不斷擴大，滬深房地產上市公司總資產均值已由2005年的26.40億元上升至58.21億元，大陸在港上市公司總資產均值突破200億元。在其他境外上市房地產企業總體規模較小，2007年總資產均值爲35.87億元。營業收入穩定增長，新上市企業表現突出。在港上市公司比滬深上市公司利潤總額增幅更明顯。　　數據顯示，財富創造能力不斷增強，多數企業EVA呈增長趨勢，少數滬深上市公司EVA下降，在港上市房地產公司規模性和盈利性優於在內地上市房地產企業。盈利能力不斷提高，滬深房地產上市公司NOPAT同比增長108.25%，達到2.13億元；在港上市房地產公司NOPAT增長54.35%，淨利潤增長率超過100%，企業經營業績良好。但同時資本成本大幅上升，資金使用效率亟待提高。　　TOP10用實力說話　　以“2008滬深房地產上市公司綜合實力TOP10”爲例，研究結果顯示：萬科A、保利地產、金地集團位居前三位、招商地產與金融街並列第四，北辰實業、首開股份、泛海建設、陸家嘴、中華企業分列六至十位。截至2007年末，滬深房地產上市公司綜合實力TOP10企業的總資產均值達280.28億元，同比增長70.20%，營業收入均值爲79.68億元，同比增長75.18%，利潤總額均值同比增長91.45%達到18.90億元，與滬深房地產上市公司整體水平相比，綜合實力TOP10企業各項規模性指標均值都是其數倍，運營效率也優於整體水平，其2007年總資產週轉率比滬深房地產上市公司整體水平高0.7個百分點。　　此外，評價產生的大陸在港上市房地產公司綜合實力TOP10排名依次爲中國海外發展、合生創展、碧桂園、富力地產、雅居樂地產、華潤置地、綠城中國、遠洋地產、SOHO中國、首創置業。中國大陸在港上市房地產公司綜合實力TOP10企業總資產均值達355.97億元，同比增長99.02%，而同期大陸在港上市房地產公司整體均值爲236.37億元。綜合實力TOP10的'營業收入均值達87.26億元，是在港上市企業整體均值的近兩倍，比2006年上漲69.40%，淨利潤同比增長更是高達144.11%，2007年均值達26.03億元。綜合實力TOP10企業E-VA均值爲15.27億元，相比上年綜合實力TOP10企業平均水平12.28億元增長24.34%，其中四家在港上市公司的EVA突破20億元，而在滬深房地產上市公司中僅萬科一家超過20億元。　　地產板塊長期肯定向好　　放眼未來，在充分研究的基礎上，專家們認爲，受宏觀環境和政策波動影響，地產板塊近期表現疲軟，但長期肯定向好。　　受國內外宏觀經濟波動和相關政策影響，自2007年第四季度以來，股市波動明顯，在股市波動頻繁、市場人氣較弱的大環境下，研究組認爲，行業龍頭企業仍是“避風港”。一方面，行業龍頭企業有大量預收賬款，2008年業績高速增長可期。另一方面，從長期來看，行業龍頭企業能夠給投資者帶來更高的回報。此外，行業龍頭企業憑藉更高的市場認可度、多樣化的融資渠道、更有效的管理體制，能夠更有效地抵抗市場短期波動對企業經營帶來的影響，實現更穩健增長的業績。　　與會專家還認爲，上市公司業績快速增長但分化加劇，行業集中度將進一步提高。　　2007年，中國房地產上市公司規模大幅上升，主要盈利指標增幅較大，但在不同市場上市的企業表現存在顯著差異。滬深房地產上市公司數量多，且小規模公司較多；而大陸在港上市公司中，大規模企業較多，尤其是2007年新上市公司的良好表現使得這部分企業各項指標增幅明顯；其他境外市場上市企業數量少，規模也普遍較小。同時行業集中度進一步提高，預計未來兩到三年，行業龍頭企業憑藉項目儲備、融資能力等各方面優勢，在市場的佔有率將繼續提高。　　同時，專家們認爲，資本成本上升、負債率高企的風險不容忽視，上市仍是做大做強的必由之路。　　研究表明部分滬深房地產上市公司在多次加息後資本成本上升，EVA降幅明顯，值得投資者和企業關注。另一方面，負債率高企和流動比率過低的狀況值得關注。上市公司如何提升企業對資本市場的認識，根據不同的市場環境靈活有效地使用債券、信託、引進戰略合作伙伴等不同方式，擴大企業資金來源，是企業做大做強的關鍵。研究組相信，隨着資本市場逐漸迴歸理性，將有更多優秀的房地產公司順利登陸資本市場，上市仍是房地產企業做大做強的必由之路。