各位理事、各位與會代表：
受協會常務理事會的委託，下面我向大家彙報協會成立三年來所做的主要工作，並就近階段物業管理行業的主要任務談幾點意見。
一、協會成立三年來所做的主要工作
2xx0年10月15日，是全國物業管理行業的重要日子，這一天，中國物業管理協會正式宣告成立。三年來，在建設部的正確領導下，在全體會員單位參與及大力支援下，協會堅持以“規範發展物業管理業”爲主題，在服務政府、聯繫企業、引導行業規範健康發展等方面進行了有益的探索，取得了積極成果，順利完成了各年度的工作任務。
（一）配合政府轉變職能，完成主管部門委託交辦的任務
1、積極參與《物業管理條例》的起草、修改、論證工作。三年中，協會根據住宅與房地產業司的部署，先後多次組織北京、深圳等城市的物業管理企業代表參加《條例》的修改、論證的專題研討會，充分反映物業管理行業的實際情況，及時提出修改意見。
去年四季度，國務院法制辦將《條例》（徵求意見稿）在全國範圍內公開徵求意見。協會及時組織法律諮詢組、部分企業經理進行座談討論，積極向有關方面報送書面修改意見。協會會刊《中國物業管理》還特地出了專刊，讓更多的會員單位能夠有機會參與條例的討論、修改，充分反映行業的意見和建議。《條例》正式頒佈後，廣大業主、物業管理企業以及社會各界對《條例》都給予了積極評價，這是與我們全行業上下積極主動參與分不開的。
2、按照住宅與房地產業司的要求，協會還承擔了《物業管理企業資質管理辦法》、《住宅小區物業服務標準》、《物業管理職業資格培訓教材》等《條例》相關配套細則的起草、修改和論證工作。《住宅小區物業服務等級標準》（徵求意見稿）已由雜誌、網站全文刊登，向全行業、全社會公開徵求意見，將在作進一步修改論證後，以協會名義公佈試行。
物業管理職業資格培訓教材編寫工作已經開始，爭取年內定稿編印，爲《物業管理職業資格管理辦法》的出臺與實施做好準備工作。
3、推進物業管理企業誠信制度建設。按照建設部的統一部署，去年下半年起，協會及時建立全國一級資質物業管理企業信用檔案的工作。祕書處專門設立了企業信用檔案工作辦公室；起草物業管理企業信用檔案資訊系統管理辦法；研究開發物業管理企業信用資訊填報軟件和管理軟件；分批召開全國一級資質物業管理企業信用檔案工作座談會；組織全國一級資質企業信用檔案資訊聯絡員業務培訓，及時完成企業信用資訊基本數據的採集、覈對、填報和上網公示、資訊更新等具體業務工作。全國一級資質物業管理企業信用資訊上網公示率和及時率均爲1xx％，受到主管部門領導的好評。
4、積極配合房地產市場的清理和整頓。根據建設部的統一安排，2xx2年度，協會派員參加上海市松江區“雅士居案件”的實例調查，瞭解了案件發生的事實真相，掌握了大量的第一手資料，提出了案件處理的意見和建議，及時配合住宅與房地產業司起草、報送專題調查報告，得到了部、司領導的肯定。
5、組織全國物業管理示範項目的考評驗收工作。根據建設部委託，協會在2xx1、2xx2連續兩年組織全國物業管理示範項目考評驗收工作。每次考評均由協會副會長帶隊，同時得到各地物業管理主管部門的積極配合。兩年中，先後組織對全國25個省申報的252個物業管理項目進行考評驗收，其中221個物業管理項目經驗收合格並由建設部分批公佈，被授於全國物業管理示範項目稱號。
6、承辦全國物業管理企業的資質評審和複審業務。根據住宅與房地產業司的要求，2xx1年以來，協會先後組織兩批全國一級物業管理企業的資質申報和評審工作。在做好資質申報資料受理彙總工作的基礎上，從各地抽調專業骨幹組成專家評審組，對各申報全國一級物業管理企業的資質情況進行逐一評審，並將初審結果網上公示，接受社會各界監督。申報一級資質的兩批110家物業管理企業，其中78家企業被評審合格，取得了建設部頒發的全國物業管理企業一級資質證書。今年二季度，協會祕書處又按建設部有關檔案要求，完成了第一批40家一級資質物業管理企業的資質複審工作。
7、白蟻防治和房屋安全鑑定兩個專業委員會積極協助政府主管部門開展技術創新和技術指導工作。白蟻專業委員會完成了《房屋白蟻預防工程施工技術規範》起草、修改和論證工作。房屋安全鑑定委員會根據建設部的部署，選派專業技術骨幹參與全國危舊房安全大檢查工作，得到了有關方面的較高評價。
（二）引領行業規範發展、誠心誠意爲會員單位服務
1、在部、司的統一部署下，協會把在宣傳、貫徹《物業管理條例》作爲前階段工作的重點，統籌安排，組織了一系列活動：透過各種新聞媒體向國內外全面介紹物業管理的發展形勢，宣傳《條例》出臺的背景、目的、意義及主要內容；通
過會議、網站等形式組織召開學習貫徹《條例》座談會；《中國物業管理》雜誌出專刊宣傳《條例》，中國物業管理協會網開設專欄專題介紹有關學習《條例》的部署、要求，介紹專家、學者、開發商、業主以及物業管理企業代表學習《條例》的心得體會；編印《學習貫徹檔案彙編》、爲全體會員單位代購《物業管理條例釋義》、刻錄《宣傳貫徹〈物業管理條例〉專輯》光盤，全部免費下發各地會員單位，得到所有會員單位的一致好評。同時連續舉辦多期《條例》培訓班，爲行業學習貫徹《條例》培養骨幹。各地物業管理企業也積極配合當地主管部門和地方協會，在學習宣傳方面做了許多工作，產生了很好效果。全國物業管理行業正在形成學法、守法、依法治企的良好氛圍。
2、針對近階段我國物業管理髮展中遇到的矛盾和問題，協會牽頭髮起全行業廣泛開展物業管理理論與實踐問題的研究活動。在調查研究和廣泛徵求意見的基礎上，協會在2xx1年初選列了15個研究課題，發動全行業組織調查研究和撰寫論文，先後共收到論文近3xx篇，選調有關專家組成優秀論文評選委員會，對徵集的論文進行評選，其中評出一等獎論文8篇、二等獎論文25篇、三等獎論文27篇。
爲了總結、交流和推廣物業管理理論和實踐方面的研究成果，協會將全部論文刻錄成光盤，與編印的“中國物業管理髮展論壇優秀論文集”一併下發，供全行業學習參考。2xx1年11月中旬在杭州舉辦大型“中國物業管理髮展論壇”，把這次理論和實踐研究活動推向了高潮。參加論壇的企業代表總數達1250多人。20多位論文作者和企業代表在論壇上作了演講。建設部劉志峯副部長在論壇上作了《認清形勢、抓住機遇，努力開創物業管理規範發展的新局面》的重要講話，給與會代表很大鼓舞。這次理論和實踐研究活動對行業發展產生了積極作用，取得了圓滿成功，也擴大了協會在全國物業管理行業的影響。
3、爲了研究、探討當前民營物業管理企業發展中存在的矛盾和問題，促進我國民營物業管理企業規範有序發展，2xx2年9月，協會在溫州市召開了“民營物業管理企業發展”專題研討會，來自北京、廣東、浙江等17個城市的40餘位民營物業管理企業的負責人蔘加了研討會，17位民營企業經理在會上作了專題發言，對民營企業的發展、問題、前景進行了熱烈認真的討論，極大地增強了民營物業管理企業的創業信心。
4、組織地區性交流活動和跨地區專題學習考察活動。2xx1年，協會確定由各副會長和部分常務理事單位牽頭，在地方政府主管部門和地方協會的大力支援下，精心組織了西南、華東、華北、東北、中南、西北六大地區行業交流活動，受到了各地區物業管理行業的普遍歡迎，六大地區行業交流活動參加總人數達1650人。
在廣大會員單位的要求下，協會在2xx2和2xx3年連續兩年有計劃地組織跨地區物業管理專題考察活動。2xx2年組織了廣東地區和昆明地區的物業管理學習考察活動，總計有來自全國24個省、自治區、直轄市350餘企業代表先後參加了考察活動。今年4月份協會又組織了成都物業管理專題學習考察活動，18個省、自治區、直轄市的企業代表150餘人參加了考察活動。各地企業代表給予了積極評價，認爲組織這樣的學習考察活動，親眼目睹了各地物業管理的經驗和做法，開闊了視野，促進了交流，堅定了信心，增強了行業的凝聚力。
5、根據近年來全國物業管理行業訴訟案件增多而大部分企業法律諮詢力量較弱的客觀情況，協會在2xx2年上半年成立了非常設機構--協會法律諮詢組，選聘並公佈了第一批法律諮詢組人員名單。諮詢組成員目前主要分佈在北京、上海、天津、重慶四個直轄市和廣州、深圳兩個物業管理髮展較快的城市，以後將根據實際需要逐步擴大覆蓋面。
法律諮詢組成立以後，一方面爲行業法律諮詢提供服務，維護企業的合法權益。另一方面積極參與了《物業管理條例》的修改、論證工作，及時代表行業提出修改建議和意見。
6、白蟻防治和房屋安全鑑定兩個專業委員會根據各自專業特點，積極爲行業服務。白蟻防治專業委員會認真組織建設部72號令的貫徹實施工作，推介白蟻防治工作經驗和防治技術，組織防治單位轉制改企的`調查研究，開展技術與資訊交流活動，取得了積極成果。
房屋安全鑑定委員會面向全國房屋安全鑑定單位，積極開展房屋安全鑑定技術交流和培訓，推動了全國房屋安全鑑定工作。
7、協會培訓中心艱苦創業，邊籌組、邊開班，積極主動爲行業服務。採取“定點辦班”和“送教上門”等多種方式，舉辦了“物業管理企業經理崗位培訓”、“物業管理實務操作培訓”、“物業管理法律法規培訓”和“物業管理條例培訓”等一系列培訓班，對提高企業骨幹隊伍素質起到了積極作用，受到了行業內外的一致好評。
8、行業宣傳和資訊工作得到加強。協會會刊《中國物業管理》創刊以來，本着“追求品質、惟專惟精”的精神，不斷充實加強編輯力量，刊物質量逐步提高，按時出版，發行量有了較大的增長，受到了廣大讀者的歡迎。
中國物業管理協會網經過試執行後，於今年初調整到建設部住宅與房地產網併網執行，版面及欄目進行了全面更新，以全新的面貌爲會員單位和全行業提供資訊服務，爲加快物業管理行業的資訊化進程發揮了重要作用。
9、國際交流活動成果顯著。三年來，爲了引入國外物業管理的先進理念和科學方法，提升行業素質，促進我國物業管理行業儘快與國際接軌，協會先後組織部分物業管理企業負責人出訪日本、美國和加拿大、歐洲。每次出訪都做到主題明確、組織精心，及時提交專題考察報告。協會於2xx2年先後接待了韓國住宅物業管理協會、英國特許屋宇經理學會暨亞太分會兩次來訪。促進了國與國、地區與地區之間的行業交流，也提高了協會的影響力和知名度。
（三）加強協會自身建設、完善協會服務功能
1、認真學習貫徹“三個代表”重要思想和十六大精神。協會要求祕書處工作人員努力實踐“三個代表”重要思想，牢固樹立“協會一切工作的出發點和落腳點都應當是爲會員單位服務、爲企業服務、爲行業發展服務”的觀念，不斷調整工作思路，不斷改進服務態度，不斷提高工作效率，自覺維護新興行業協會的良好形象，廣大會員單位對此給予了充分肯定。
2、順利完成白蟻防治專業委員會和安全鑑定委員會兩個二級機構的重建工作。兩個專業委員會分別召開了會員大會，健全了領導機構，透過了民政部組織的複查登記和註冊登記，取得了民政部頒發的全國社團二級機構證書。
3、及時調整完善了協會培訓中心、《中國物業管理》雜誌社的運作體制。理順了協會與協會培訓中心、雜誌社的管理關係，兩年來，運作情況良好。
4、協會祕書處建設得到加強。三年來，陸續調整充實了祕書處工作人員，建立健全了祕書處內部管理制度，添置了必要的辦公設備，工作環境得到改善，工作效率得到提高。
5、重視會員發展和協會財務管理。三年內新發展團體會員386家，會費年收繳率都在70％以上。部財務司、駐部審計局以及地方稅務部門歷次財務檢查和財務審計，對協會財務管理是滿意的。
二、近階段物業管理行業的主要任務
《物業管理條例》的頒佈實施，是我國物業管理行業發展中具有里程碑意義的大事。根據建設部通知要求，行業上下要把組織廣泛深入地學習、宣傳《條例》、全面準確地貫徹、落實《條例》，作爲全行業各項工作的重中之重。全體會員單位都要認清形勢、把握機遇、與時俱進，創造性地開展工作。
（一）繼續深入地學習、宣傳《條例》，使《條例》精神家喻戶曉、深入人心
《條例》確立了一系列的重要制度，並明確物業管理活動中各主體及相關主體的法律責任。《條例》的實施，必將爲建立物業管理市場秩序，規範物業管理活動，保障業主和物業管理企業雙方的合法權益提供強有力的法律保障。各
會員單位以及全行業都要高度重視《條例》的學習宣傳工作，統籌安排，精心組織，繼續深入開展《條例》的學習宣傳活動。要充分利用物業管理區域的各種有利條件，採用業主們喜聞樂見的形式，大力宣傳《條例》頒佈的目的、意義及《條例》的主要內容。
所有物業管理企業，都應當充分利用《條例》頒佈實施的機會，對企業員工尤其是項目經理以上的企業骨幹進行一次全面系統的物業管理政策法規教育。在學習過程中緊密聯繫實際，依據《條例》來檢查我們以往的服務行爲，調整我們的思路、改進我們的工作。真正學會並運用《條例》的規定，解決當前物業管理活動中存在的矛盾和問題。
在學習、宣傳過程中，對於業主、企業員工或其他有關方面提出的疑點問題，要按照國務院法制辦和建設部聯合編寫的《物業管理條例釋義》的口徑做好宣傳解釋工作。涉及重大法律原則問題時，應當向政府主管部門反映彙報。透過學習、宣傳，引導廣大業主和物業管理企業的員工正確理解和深刻領會《條例》的主要精神，依據《條例》規範物業管理活動中的各方行爲，努力創造大家學法、懂法、守法的法制環境。
（二）正確運用《條例》，維護企業的合法權益
《條例》明確了物業管理企業與業主、開發建設單位以及與水、電、氣、網絡、通信、有線電視等相關專業部門之間的責、權、利關係，使處理“法律責任不清”等長期困擾物業管理行業的難題，終於有了分清責任、解決問題的法律依據。
這裏需要特別強調的一點是，各企業都應當高度重視前期物業管理和物業服務合同。要找准以往物業管理中產生大量矛盾和糾紛的根源，規範前期物業管理行爲，完善物業承接驗收，切實透過把好前期服務這個環節，解決“建管”脫節和“建管”責任混淆的狀況，從根本上扭轉物業管理企業在前期物業服務中的被動局面。
物業服務合同是物業管理企業與服務主體之間最重要的法律文書。一旦發生矛盾和糾紛，雙方都將依據合同辦事，並承擔合同規定的法律責任。因此，作爲物業管理企業，應當高度重視合同的作用。對新承接及續接項目的合同，要嚴格依據《條例》制定和修改。有條件的企業可聘請法律顧問，幫助把好合同關，維護企業的合法權益並注意防範風險。
（三）建立和完善“質價相符”的收費機制，改善物業管理行業的經營狀況
從現實情況來看，目前我國物業管理行業的利潤率普遍較低，尤其是普通住宅小區，物業服務費用普遍入不敷出，物業管理企業壓力很大、企業後勁不足。這種狀況對行業發展極爲不利，這個問題應當引起全行業足夠重視。與《條例》配套制定的《物業服務收費管理辦法》即將出臺，將明確包乾制與酬金制的兩種收費結算辦法，物業服務收費政策環境將會有所改善。協會還將在今年公佈《住宅小區物業服務等級指導標準》，這些均有利於建立“質價相符”收費機制。企業在承接物業服務項目時，應當堅持“實事求是”、“等價交換”的原則，科學測算服務成本。防止“競相壓價”等不正當競爭行爲。透過宏觀政策環境的改善和廣大物業管理企業的自身努力，爭取在較短的時間內使行業的經營狀況有一個明顯好轉。
（四）加快行業結構調整，提高企業市場競爭能力
經過20多年的艱苦創業，我國的物業管理行業從無到有、從少到多，但真正市場化的物業管理企業所佔的比重很小。大量的是小而全的企業。這些小企業經營規模小、管理效益差、實力不強、後勁不足，導致整個物業管理行業抗風險能力較弱。
針對以上情況，每個物業管理企業領導，應當在《條例》的貫徹和實施過程中，認真思考和研究下一步企業的發展方向及企業的市場定位，抓住有利時機，加快企業結構調整。透過改制、兼併、整合等方式，把企業做強、做大，提高企業的市場競爭能力，用幾年的時間造就出一批我國物業管理行業的品牌企業。
行業結構調整也不是一蹴而就的簡單事情。要認真作好調查研究，堅持實事求是的態度，不走或少走彎路，儘可能降低改革的風險和代價。我們協會的理事和常務理事是行業的骨幹力量，更要居高望遠，繼續發揚改革和創新精神，在引領行業發展上要有新思路、新方法。
（五）加強行業自律，樹立行業新形象
加強行業自律，是《條例》賦予物業管理行業的一項重要任務。所有物業管理企業都要以貫徹《條例》爲契機，進行一次普法教育，使廣大企業員工的物業管理法制觀念有明顯增強，法律知識水平有明顯提高，真正將物業管理引入法制化軌道。在行業自律方面，近期着重要抓好以下三項重點工作：
1、維護公平競爭，規範物業管理招投標活動。物業管理招投標是《條例》確立的規範物業管理市場秩序的一項重要制度，作爲《條例》的配套細則，《前期物業管理招標投標管理辦法》已由建設部頒發，《辦法》對物業管理招標投標活動規定了嚴格的程序和方法，全國物業管理行業都要認真貫徹執行。各個物業管理企業承接項目都要嚴格按規定程序運作，堅持公平競爭，杜絕暗箱操作和業內惡性競爭等違法違規現象發生，共同營造公平、公正、公開的競爭環境，促進物業管理市場的健康發展。
2、規範服務與收費，堅決糾正“多收費、少服務”等違反合同約定的行爲。就各地反映的情況來看，確實存在服務態度不好、服務質量不高、服務不到位和多收費、少服務等種種問題，常常成爲社會投訴的熱點，嚴重損害了行業形象。《條例》的實施，對每個物業管理企業來說，既是機遇、又是挑戰，關鍵是大家要研究如何把握好這一機遇，紮紮實實練好內功。這個內功就是服務本領，就是要千方百計提高企業的服務質量，提高企業的社會信譽，使企業有立足之地，有能力走向市場。協會將配合政府主管部門繼續做好物業管理市場的清理和整頓工作，建立和完善行規行約，糾正行業不正之風，對長期管理水平低、收費不規範、社會形象差，有損行業聲譽的“害羣之馬”，要透過清理整頓、資質審查、年檢等環節，將其清理出行業隊伍。
3、加快企業誠信制度建設。要按照建設部和各省、自治區、直轄市主管部門的統一部署，在規定的時間內，開通所有物業管理企業誠信檔案資訊的網上公示系統，讓更多的物業管理企業接受社會公開監督，提高整個物業管理行業的社會誠信度。對所有從事物業管理業務的企業實行資質管理和對物業管理企業的管理人員實行職業資格管理，是《條例》規定的兩項重要制度。對於這兩項制度的建立，部裏都將頒佈具體的辦法，全行業都要認真貫徹執行。
同志們！《物業管理條例》的頒佈實施，爲我們行業創造了前所未有的發展機遇。行業的快速發展，必將對協會工作提出更新更高的要求，協會在引導行業發展方面承擔的責任將越來越重。我們要切實加強協會的組織建設、業務建設和作風建設，轉變工作作風和工作方法，提高工作效率，全心全意爲會員單位服務，爲行業發展服務，希望廣大會員單位一方面要積極支援和配合協會的工作，另一方面也要對協會的工作給予監督、批評。我們堅信，在部、司的正確領導下，透過全體理事們的共同努力，一定能夠把中國物業管理協會真正辦成政府信任、行業滿意、企業擁護的行業協會。
物業管理行業是直接關係到廣大人民羣衆日常工作和生活的新興行業，學習、宣傳和貫徹落實好《條例》，是物業管理行業實踐“三個代表”重要思想的直接體現，讓我們全行業團結起來，以宣傳、貫徹《條例》爲契機，努力開創物業管理健康發展的新局面！