抵押權的實現，又稱抵押權的實行，是指債權已屆清償期而未受清償時，抵押權人可以就抵押物優先受償的辦法。這是抵押權的中心效力。［1］抵押權的實現須具備一定的條件。對此，各國法律規定並不完全相同。例如，日本民法規定，若抵押物已爲第三人取得時，因第三人享有滌除權，則以通知第三人爲必要。我國《擔保法》第53條第1款規定，債務履行期屆滿抵押權人未受清償的，可以與抵押人協議以抵押物折價或者以拍賣、變賣該抵押物所得的價款受償；協議不成的，抵押權人可以向人民法院提起訴訟。由此可見，在我國抵押權的實現必須具備以下條件：
1.存在有效的抵押權。抵押權的實現首先應以抵押權存在爲前提。其次，抵押權必須合法有效。抵押權是對物的價值的支配權，如果不能合法存在，則不享有支配權，也就談不上優先受償了。
2.債務履行期屆滿而未受清償。這是在正常情況下實現抵押權所必須具備的條件。但是，在以下兩種情況下，即使債務未屆清償期，抵押權亦得以實行。第一種情況，債務未屆履行期，但債務人宣告破產的，此時，債務人依法喪失了期限利益，未屆期的債權視爲已屆清償期，抵押權人得以提前行使抵押權。第二種情況，即《解釋》第70條規定的抵押人的行爲足以使抵押物價值減少的，抵押權人請求抵押人恢復原狀或提供擔保遭到拒絕時，抵押權人可請求提前行使抵押權。對此，許多國家在立法上均予明文規定。例如，日本民法典等137條規定：“於下列各項情形，債務人不得主張期限利益：1.債務人受破產時；2.債務人毀滅或減少擔保物時；3.債務人負擔供擔保義務而不予提供時”。
二、抵押權實現的方法
關於抵押權的實現方式，各國立法的規定並不一致。在英美法系國家，由於擔保權的實行方法是根據當事人約定而決定，故有多種實現方式。其中主要有：擔保權人取消贖回權後訂立抵押協議、出賣擔保物、佔有抵押物並以其孳息清償債務、佔有擔保物並進行經營、擔保物接管、公開拍賣等。在大陸法系各國中，近現代民法主要規定了三種實現抵押權的方式：拍賣抵押物、訂立契約取得抵押物所有權，以及以其他方法處分抵押物。［2］我國《擔保法》第53條規定抵押權實現的方法有三種：折價、拍賣、變賣。
（一）拍賣和變賣
拍賣，是世界各國法律上所規定的最主要的抵押權實現的方法。因其是以公開競價的方式將特定物品或者財產權利轉讓給最高應價者的買賣方式，並且一般由專門的機構進行，因此，較之其他方法，更能公平地實現抵押物的價值。
1.拍賣的性質
從各國普遍立法看，拍賣可分爲任意拍賣和依民事訴訟法強制拍賣兩種。任意拍賣是指當事人根據約定而自行委託拍賣機關依據拍賣法進行的拍賣。依我國《擔保法》規定，抵押人可以與抵押權人協議拍賣抵押物。這種拍賣基於當事人的自由意思而發生，因此，屬於私法行爲。依民事訴訟法強制拍賣是指當事人透過向法院提起拍賣抵押物的訴訟，並於法院裁判生效後，申請法院對抵押物進行拍賣的方式。這種拍賣並非基於當事人私力而發生，而是透過訟訴事件，由法院強制執行，因此，屬於公法行爲。
2.拍賣的立法主義
對此，各國法律規定不一，大體有三種立法例。一爲承受主義。採取這種主張的立法規定，抵押物拍定後，除須交付必要費用外，不須立即清償抵押權所擔保的債權，拍定人即可取得抵押物的所有權並承擔該債務，此爲羅馬法上所採取的立法觀點。二爲註銷主義。採取這種主張的立法規定，抵押物一經拍定，拍定人即須交付全部價金，該物的所有權即歸拍定人，該物上的抵押權亦歸消滅。現在多數國家採取此種立法主張。三是滌除主義。這是日本等國民法採取的。依日本民法規定，抵押物的價額不足以清償擔保債權時，准許買受人得估定抵押價額，向抵押權人爲清償，而使抵押權消滅。若抵押權人以價額過低拒絕其清償，應聲請增價拍賣。如果再拍賣而應買價格未能趕過底價的一定比率，抵押權人須以照底價加一定比率的價格自行收買。從我國現行立法看，我國基本上是採取註銷主義的。［3］3.拍賣的法律效力