【關鍵詞】房地產估價 收益還原法 還原利率
1引言
在房地產估價中，經常用到的方法有三種:市場法、成本法和收益還原法。而對收益性物業諸如商場、商鋪、寫字樓、賓館等，決定其當前價值的不是過去的因素，而是未來的因素，也就是說基於市場參與者對未來所能帶來的收益或者能夠得到的滿足、樂趣等的預期，因此利用前兩種方法往往無法準確地反映其真實價值，因此就需要用到收益還原法來完成。收益法是基於預期原理，即未來收益權利的現在價值，根據估價對象房地產的正常年收益，扣除必要的各項費用和稅費後，獲得其年純收益，然後將該年純收益利用還原利率還原，即得到待估房地產的價格。實際工作中，由於還原利率的確定在一定程度上難以得到解決，因此，其應用受到限制。
2還原利率的實質
經濟學上，還原利率是將純收益還原或貼現爲價格的比率，實際是一種投資收益率或投資報酬率。用馬克思的地價公式表示還原利率，則V=a/r，其中V指不動產價格，a指純收益，r指還原利率。由於房地產具有投資和消費的雙重屬性，購買房地產(尤其是收益性房地產)，實質上就是一種投資，其投資額就是該房地產的價格，而其收益即爲每年的純收益，這就像在銀行存款能獲得利息一樣。
在市場規律作用下，投資收益率的高低與投資風險成正比，投資風險越大，投資收益率也就越高;反之則越低;同等的投資風險，其收益率應該相同。基於此，還原利率的實質可闡述爲下列四個方面:
（1)其值必須爲正值，如果還原利率r<0，則表示該宗房地產投資收益虧損，不能取得年純收益，那麼收益還原法的應用將喪失其基礎，計算毫無意義；（2)其最小值必須高於銀行同期定期儲蓄利率或國債利率，否則此項投資不合算，不如將資金存人銀行或購買國債；（3)在物價變動的情況下，其應能彌補物價變動所造成的貨幣貶值或增值；（4)與投資風險成正比，即投資風險越大的項目，其值應越大，反之則越小。
3 還原利率的類型
照評估對象的.不同，即單純的土地估價、建築物的估價或房地產的估價，可將還原利率分爲3類:（1)土地還原利率(rL):求取土地價值時所使用的還原利率，其對應的純收益是由土地單獨產生的淨收益。（2)建築物還原利率(rB}:求取建築物價值時所使用的還原利率，其對應的純收益是由建築物單獨產生的淨收益。（3)綜合還原利率(r):求取房地產價值時所用的還原利率，對應的純收益是土地與建築物共同產生的淨收益。
4確定還原利率的原則
4.1確定還原利率應遵循的原則
4.1.1口徑一致原則
同一類房地產的收益水平是個客觀存在的值，其現值亦然，儘管以不同的形式表現出來，都只應反映那個客觀存在的值。因此，不同口徑的收益必須取用與其口徑相對應的還原利率，計算出來的收益價格應相等。
4.1.2客觀性原則
收益法中房地產純收益的求取值是客觀純收益而非實際純收益，與此相對應的還原利率的確定值也是客觀的，而非實際的投資收益率。因此，還原利率的確定應剔除人爲的、主觀因素的影響，而反映出該房地產投資行業的客觀、平均水平的期望報酬率。 4.1.3實用性原則
實用性原則是指還原利率的選取和計算要切合實際，具有較好的操作性，能爲人們所接受並自覺地在評估實踐中加以利用。
4.2 確定還原利率需考慮的因素
4.2.1區域因素
所謂區域因素是指某收益型房地產所處的區域環境對其投資收益所產生的影響。由於房地產位置的固定性，不同地區經濟狀況不同，其房地產的收益也不同。比如，沿海地區收益型房地產的純收益與還原利率均要比內地高。