房地產業售後回租的會計處理

售後回租又稱售後包租、售後返租、售後承租，對於房地產業而言，是指房地產開發企業將某一房地產項目的資產出售後，又在一定期限內承租或者代爲出租購房者所購該企業商品房的銷售方式。售後回租是一個舶來品，它起源於美國六七十年代，我國最先接受着一概念的是香港。上世紀90年代中期，售後回租經香港傳入我國內陸，先經深圳、廣州，又進入海南，近兩年大有席捲全國之勢。由於是新生事物，且售後回租的'條件又不盡相同（有的還不是真正意義上的售後回租），在實際工作中，這類業務的會計處理主要靠財務人員的判斷。筆者現結合案例對此進行探討。
　　
　　某房地產開發公司採用售後回租的方式銷售店鋪，回租期限3年，假如店鋪的售價爲100萬元（購房者需一次付清），回租的年租金爲8萬元，租金由房地產開發公司每年定期付給購房者。在這一背景下，可能存在兩種情況：
　　
　　一是，三年後購房者可根據市場情況選擇退房還是買房，如退房，由房地產開發公司退還購房者開始時支付的100萬元，三年內不辦理房屋產權轉移手續。
　　
　　二是，付款時買賣合同生效，三年後購房者不可以退房。
　　
　　那麼，兩種情況下應如何進行賬務處理？財稅方面有哪些需要注意的事項？
　　
　　在第一種情況下，如果三年後購房者買房，對房地產開發公司來說售後回租實際上是一種預收購房款的行爲，只是這一預收的款項是有代價的，即要支付資金佔用費——租金8萬元；如果三年後購房者不買房，售後回租可以說是一種資金借貸行爲，相當於房地產開發公司先向購房者借了100萬，三年後歸還，在三年間每月支付資金佔用費8萬元。因此，在第一種情況下，無論三年後購房者買房還是不買房，房地產開發公司向購房者收取的100萬元都是一種負債融資，支付給購房者的租金是資金佔用費，出租房屋取得的租金是其收入，且房屋產權還是房地產開發公司自己的。這種情況的賬務處理如下（各金額略去）：
　　
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