關鍵詞：房地產 市場營銷 策略
改革開放以來，特別是近年來，房地產開發作爲房地產業的龍頭迅速崛起，不僅拉動了西安市的經濟增長，加速了城市化進程，而且對房地產業成爲國民經濟支柱產業發揮了至關重要的作用。營銷策劃對於企業，如“水中行船”。用經營的思路做銷售，策劃在前，穩紮穩打，注重細節，控制本錢，方能大勝。房地產市場營銷以其市場化、專業化、科學化的健康發展體現着營銷的經濟價值。隨着房地產市場從賣方市場向買方市場的轉變，其營銷重要性日益突出，在房地產企業經營中的地位也越來越重要。
一、房地產市場的特徵
由於房地產市場營銷是面向房地產市場的一種商務和治理活動，因此，必須充分熟悉房地產市場的特點，以便爲有效治理和組織市場營銷活動服務。作爲整個市場體系的組成部分，房地產市場具有以下主要特點：
1.房地產市場是權益交易市場
由於房地產的不可移動性，因此房地產市場交易的對象實際上是附着在每一宗房地產實物上的權益，交易的對象可以是房地產的所有權(包括佔有權，使用權，收益權和處分權)，也可以是部分所有權，不同權益的交易，形成市場上不同性質的交易行爲。
2.房地產市場是區域性市場
由於房地產的不可移動性，房地產生產和消費都只能在特定的地點進行，從而使得房地產市場具有區域性的特徵，這一特徵要求房地產市場營銷中的各項活動內容均需以房地產所在地市場爲主例如市場調查，目標市場，產品定位，銷售策略的確定等都應結合房地產所在地市場進行。
3.房地產市場是不完全競爭市場
房地產的異質性使房地產市場中的商品具有差異性，假如考慮房地產的區位因素，則各項房地產商品各不相同，但不同房地產之間又不是不能替換的，所以，房地產市場是一種不完全競爭特徵明顯的市場。
二、西安房地產市場營銷中存在的題目
1.大多數房地產企業不太注重品牌塑造
“大多數公司做產品，少數公司做企業，只有極少數公司做品牌”是這個行業的一個特點。品牌不僅僅是擁有較高的市場着名度，更是一種文化，創新與價值體系的有機構成。西安市現在房地產的品牌化還只是初期階段，大多數的老百姓買房還沾不上品牌的邊，這不能不說是一種無奈，企業要形成自己的品牌還需要走很長的路。就像喝可樂人們就知道可口可樂，看美國電影***沒有誰不知道好萊塢電影一樣。
2.片面廣告宣傳銷售策略
以往一些房地產商開發新樓盤時通常只注重進行單純的廣告宣傳，極力傾銷其開發的樓盤。把傾銷工作放在首位而輕視了其他營銷工作，誤以爲強行傾銷和展天蓋地的廣告就是市場營銷的關鍵。最後往往是企業花費了大量的人力物力卻沒有收到預期的效果。
3.缺乏公平誠信的營銷原則
某些房地產企業缺失誠信的營銷行爲，嚴重影響了房地產市場環境，難以取得消費者的信任。例如：有的`樓盤不能定期交lT，有的項目沒有實現開發商所宣傳的種種承諾。這種以不正當手段損害消費者利益來謀求企業盈利的行爲，企業即使獲利也是暫時的。要知道，一個不滿足的消費者有可能把他的抱怨告訴所有他四周所有的朋友，從而企業損失的就是更多的消費羣體。 三、對策與建議
1.品牌化將是未來的發展趨勢
在商品房買賣中，筆者隨機調查發現，大部分消費者都願意選擇大品牌房地產商，例如西安的紫薇、高新、融僑、綠地、和黃地產。往年汶川大地震後，人們開始反思，品牌好的地產商建造的屋子更有保障。另外，國家金融政策收緊的房地產市場，選擇大品牌開發商顯然要比那些中小開發商品牌保險。從消費者方面看由於消費者議價能力進步，致使以顧客爲中心成爲越來越多的企業競爭戰略的出發點。由品牌的內涵和價值可知，品牌是一個以消費者爲中心的概念，而在買方市場條件下市場行爲的一個明顯特徵，就是顧客往往根據品牌來區別和選擇同類商品和服務。因此，企業誇大顧客的傾向，將驅使房地產企業從一般房地產產品經營轉向品牌產品經營，並使之成爲房地產產品供給的發展趨勢。從供給方面看，我國房地產產品嚴重短缺的時代已經結束，特別是住房需求已經向追求舒適轉變。在這種變革過程中，房地產品牌尤其是着名品牌作爲一種重要的資源和氣力，對促進產業發展起着越來越大的推動作用。從房地產企業競爭方面看，在房地產發展初期，市場需求大於供給，所以房地產行業的競爭主要是開發項目的競爭，誰擁有土地，誰就能在競爭中處於上風地位。隨着市場趨於飽和，房地產企業就開始找賣點，項目、產品、品質、環境等方面的競爭招數都逐一用過，卻分不出勝敗，市場仍然供大於求，房地產產品空置數目不斷上升。房地產企業要在競爭中取得上風，立於不敗之地，就必須有一個超越以前的競爭上風，這就使得房地產企業自然走上品牌競爭之路。據瞭解，紫薇地產作爲陝西地產界的領軍品牌，擁有西安單一品牌旗下數目最大的業主羣體。而高新地產從高檔別墅、中檔別墅到中高檔社區，從高新商務到辦公的各種產品，擁有非常好的產品結構和業態組合，不僅滿足人居生理需要，同時滿足人們心理需要。有關數據顯示：中海地產、中新地產、天地源股份、紫薇地產、西安金地、恆大地產、西安融僑等十家企業以過億元的銷售額榮登2008年西安地產銷售榜。這些地產品牌取得的驕人成績，足可見品牌儼然不僅成爲推動樓市的關鍵，而且同樣爲消費者購房信心的提升奠定了良好的基礎。