淺談房地產拍賣底價評估應注意的問題

作爲房地產估價機構在日常工作中經常要爲司法機關處置涉訟房地產出具估價報告，報告中往往要涉及三個最基本的概念：一個是公開市場價值，一個是拍賣底價，一個是拍賣保留價。對於前者，由於有房地產估價規範的嚴格規定，一般沒有異議。但是對於後二者，由於《房地產估價規範》與《中華人民共和國拍賣法》中的有關規定不一致，因此，對於什麼是底價，什麼是保留價，兩者之間是什麼關係，它們與起拍價、抵債價又是什麼關係，房地產估價機構確定的拍賣底價或保留價的地位如何，有一些不同看法。本文僅就拍賣底價、保留價的準確稱謂及其法律地位作一探討，以期拋磚引玉。　　一、什麼是拍賣　　《中華人民共和國拍賣法》第三條規定：拍賣是指以公開競價的形式，將特定物品或者財產權利轉讓給最高應價者的買賣方式。在實際生活中，拍賣有兩種不同的性質和兩種不同的形式。第一種性質的拍賣是基於自願原則的，即拍賣委託人將自己所有的財物或權利委託拍賣人進行拍賣。常見的有古董、字畫、郵票等的拍賣，土地使用權出讓拍賣也屬於這種性質。另一種性質的拍賣不是基於自願原則的，往往出現在破產清算、涉訟涉案的情況中，是一種被迫的強制拍賣。與此同時也存在兩種不同形式的拍賣：一種是英格蘭式，報價由低到高，不斷加價競買，直到無人再加價時，即以最後應價者競買成功爲基本特徵。我國和世界上絕大多數國家一般都採用這種拍賣形式；另一種拍賣形式則是荷蘭式，報價由高到低，不斷減價，以第一位應價者競買成功爲基本特徵。荷蘭阿姆斯特丹鮮花批發市場和日本東京海鮮批發市場都採用這種拍賣形式。近日，深圳市福田區“子悅臺”商住樓在建工程也以這種拍賣形式成功地進行了拍賣。　　與房地產估價有關的拍賣主要是第二種性質的拍賣，即強制拍賣。我們主要針對這種拍賣情況下的底價或保留價進行探討。　　二、拍賣底價與拍賣保留價　　《房地產估價規範》第6.10.2條規定：房地產拍賣底價評估，首先應以公開市場價值標準爲原則確定其客觀合理價格，之後再考慮短期強制處分（快速變現）等因素的確定拍賣底價。　　底價即最低商業價值。在此基礎上確定拍賣保護價、起拍價。最高應價低於保護價的，重新拍賣或變賣。（《海商法大辭典》1988年版第414頁）　　保留價主要出現在《中華人民共和國拍賣法》中，第二十八條規定“委託人有權確定拍賣標的的保留價，並要求拍賣人保密。拍賣國有資產，依照法律或者按照國務院規定需要評估的，應當經依法設立的評估機構評估，並根據評估結果確定拍賣標的的保留價。” 第四十四條規定“委託合同應當載明以下事項……；（三）、委託人提出的保留價。” 第五十五條規定“拍賣無保留價的，拍賣師應當在拍賣前予以說明。拍賣標的有保留價的，競買人的最高應價未達到保留價時，該應價不發生效力，拍賣師應當停止拍賣標的的拍賣。”　　可以看出，底價是標的物的最低商業價值，或者說是第三方（房地產估價機構）確認的標的物在拍賣市場——這樣一個受強制快速變現因素影響而形成的一個不完全市場上的最可能的成交價，相對於拍賣委託人來說是一種客觀性的價格；保留價則是拍賣委託人在底價基礎上根據評估底價確定的，相對來說更具有主觀的意味。　　在第一種性質的拍賣，即基於自願原則的拍賣情形下，拍賣委託人是拍賣標的的所有人，有權自行確定拍賣標的的底價或最低商業價值，自行確定拍賣保留價。通俗地說就是：我就打算按這個價錢賣，低於這個價錢我就不賣了。此時，底價即保留價。在拍賣未成交的情況下，委託人可以降低自己的底價（保留價），因爲最低商業價值是他自己確定的，他自己可以更改。在第二種性質的拍賣，即強制拍賣的情形下，作爲最低商業價值的底價就不能與保留價等同了。這是因爲：第一，這兩個價格是由不同的主體確定的，底價是由法定的'評估機構依法確定的；保留價則是由拍賣委託人，即司法機關或清算組、債權人委員會在委託拍賣合同中確定的。第二，底價在評估報告有效期內，如無特殊情況一般不能更改；保留價則可以在多次拍賣中向下調整，以期能夠成交，但不能低於底價。第三，底價的更改必須由法定的評估機構依據變化了的條件做出新的評估；保留價則可以在底價之上，根據市場和拍賣的具體情況靈活確定。　　總之，由房地產評估機構依法確定的拍賣底價是拍賣的最終保留價，是不可突破的價格底線。