少繳的稅費誰來補-評《物權法》第十九條缺失

關鍵詞： 不動產登記；變更登記；避稅　　內容提要： 近年來，我國房地產市場總體呈現着過熱的態勢，無論是商品房抑或二手房，其成交價格居高不下，且在北京、上海、深圳等城市尤爲明顯。而房地產市場的過度繁榮也對我國經濟的良性發展造成了一定程度的負作用。國家出臺一系列宏觀政策抑制房價不公道增長，其中又以透過稅收槓桿抑制房屋出賣人獲利爲最重要方式之一。但是，伴隨着2007年10月1日《物權法》開始施行，這一系列稅收政策將極有可能成爲一紙空文。《物權法》第十九條將極有可能爲房屋出賣人公道避稅、惡意逃稅開啟方便之門。而透過對第十九條條文做出限制性司法解釋，則完全可以彌補由條文字身產生的漏洞。　　房屋，作爲社會尤其是個人財富的重要形態，承載着權利人大部分的財產價值，其取得、變動、登記等事項不僅關係到普通老百姓的財產利益，更關乎整個社會經濟秩序乃至政治秩序的穩定與繁榮。房地產市場過冷或過熱，均將對百姓個人和國家整體產生不良影響。自改革開放以來，尤其是自步進二十一世紀後，我國房屋買賣市場及其活躍，房價在部分城市幾乎成跳躍性增長。國家相關各部委針對房地產開發商、建築商、房屋出賣人、房屋買受人等不同環節分別或共同出臺了衆多宏觀調整性政策法規以此穩定房價。其中，又以2005年5月9日出臺的《國務院辦公廳轉發建設部等部分關於做好穩定住房價格工作意見的通知》（以下簡稱《意見》）爲典型性代表。但是，由於即將施行的《物權法》第十九條的出臺，國家的'若干法規、政策很可能達不到預期效果，其對二手房交易市場的衝擊將更爲明顯。　　一、我國現行房地產買賣涉及的主要稅費　　鑑於二手房市場作爲普通公民個人出賣房產獲利的主要市場，稅收種類、稅率高低對於百姓個人賣房收進及買方支出起着巨大作用。即，二手房市場的宏觀調控主要依靠於稅收政策調劑。依據我國《個人所得稅法》、《城市房屋權屬登記治理辦法》、《城市私有房屋治理條例》等法律法規，以北京地區爲例，於2005年5月9日以前，北京市房地產交易主要涉及稅費[1]包括：　　同時，依據《意見》中的有關規定，現今在北京地區二手房市場購買房屋，如該房產自產權人獲得後已滿兩年期，則轉讓該房產涉及主要稅費爲：　　1、營業稅＝售房價×5％。　　2、印花稅＝售房價×0.5‰　　3、個人所得稅：售房價-原購房價-公道用度（當初業主購房時所產生的稅費，即：契稅＋印花稅）×20%　　對於以囤積房屋，企盼獲得鉅額利潤的出賣人而言——房產購得後未滿兩年即出賣者，以一套價值200萬房產爲例，買受人與出賣人分別涉及稅率稅費爲：　　買方須繳納的稅費：　　1、契稅1.5％即200萬元×1.5％＝30000元　　2、印花稅0.05％即200萬元×0.05％＝1000元　　以上2項與《意見》實施前保持不變，合計稅率：1.55％，合計支出（含交易治理費）：30000 1000 2000＝33000元。　　賣方須繳納的稅費：　　1、印花稅0.05％即200萬元×0.05％＝1000元　　2、個人所得稅（該物業未住滿5年，並且不是業主唯一住房的情況下，實行全額徵收個人所得稅。稅率從現行的1.3％下調到1％）即200萬元×1％＝20000元（新增）　　3、營業稅5％即200萬元×5％＝100000元　　4、教育及城市建設稅0.5％即200萬元×0.5％＝10000元　　其中，3和4兩項現時均統稱爲“營業稅”，進行***徵收，因此現行公佈的最新營業稅率爲5.5％，合計稅率：6.55％，合計支出（含交易治理費）：1000 20000 100000 10000 2000＝123000元。　　在此次二手房交易中，國家對於出賣人和買受人共計稅率8.1%，可收繳總稅費156000元。這種較爲高的稅率和相對較高的稅費總額不僅能有效抑制二手房市場的過渡炒作，也是國家一筆數額不小的財政收進。在實務中，爲了規避如此高的稅率，出賣人通常會選擇與買受人達成私下協議，壓低房屋買賣合同中的成交金額，透過其他方式由買方補足成交價格與房屋實際價格的差價，即所謂的“高價低賣”。固然此種做法會給買賣雙方帶來一定風險，如一方違約後的賠償題目、買方未及時足額補足差價等，但是由於買賣雙方大多出於信任，且此種做法規避稅費較多，仍有衆多二手房交易採此種做法。但是，假如上文中的交易行爲發生於2007年10月1日後，依筆者以爲，買賣雙方總計需繳納稅可能爲0元。　　二、《物權法》中“變更登記”制度的法律實務作用　　《物權法》第十九條第一款規定：權利人、利害關係人以爲不動產登記簿記載的事項有錯誤的，可以申請更正登記。不動產登記簿記載的權利人書面同意更正或者有證據證實登記確有錯誤的，登記機關應該予以更正。本條文的出臺標誌着“我國的不動產登記規則中已經建立了更正登記制度”[2].所謂“更正登記”，也稱“強制登記”，是指對錯誤登記的改正登記[3].建立更正登記（亦稱“變更登記”）的主要目的在於：　　1、避免由於登記機關工作職員疏忽、過失，當事人採取欺騙手段或與登記機關工作職員惡意串通等原因造成登記錯誤；　　2、登記權利人出於客觀或主觀等原因，無意或蓄意申請登記，導致不動產登記簿記載權利人只是“名義權利人”、“形式權利人”，而真實的權利人無法透過物權公示來實現自己的物權。更正登記制度爲真實權利人提供了透過公法行爲恢復、保護、實現自己權利的途徑。　　不動產登記薄上記載某人享有某項物權時，推定該人享有該權利[4].也就意味着即使登記有錯誤也推定登記的權利狀態與實際權利狀態相吻合。在現實中，登記盡對不出差錯只是一種理想狀態。《物權法》出臺以前，法律對不動產登記機構的職責、登記要件和登記審查標準等沒有明確的規定，各地登記機構把握的標準寬嚴不一，很多登記機構一般只對申請人提供的有關必要材料是否齊備進行審覈，沒有將詢問當事人納進登記程序，也不對不動產的狀況進行實地檢視，因此導致不動產登記過程中出現較多的錯誤記載事項[5].依照我國現行法律規定和實際做法，房屋被登記機關錯誤登記時，因登記機關頒發房屋產權證的行爲系具體行政行爲，真正的房屋產權人只能透過行政訴訟程序，請求人民法院依法撤銷登記機關錯誤頒發的房屋產權證，再由登記機關重新登記[6].透過訴訟的方式更正登記內容中的錯誤事項，不僅從法律本錢上看權利人要付出相對較大的代價，而且由於訴訟程序較爲嚴格，所需時間也相對較長，這將對不動產流轉效率和公示公信力產生較大的影響，輕易造成相對人放棄購買該不動產，致使權利人蒙受不必要之損失。而透過更正登記制度的建立，賦予利益相關人以申請變更之權利，結合異議登記制度，從而有效的解決了這些題目。至於此種申請變更請求權之性質，由於學界存在較多爭議，本文不作探討。　　實務中，不僅出現過諸如不動產面積、位置等事項出現登記錯誤，同樣也出現過登記簿記載權利人與不動產實際權利人不同之現象。如夫妻結婚前由一方全額出資購房，爲表達愛意，登記簿記載權利人爲其伴侶。若干年後二人離婚，登記簿記載之權利人聲稱此房產爲屬婚前財產，主張其獨自享有該不動產物權。如無變更登記制度，實際出資人即房屋真實權利人很難取得所有權。應該說，《物權法》第十九條爲解決類似現象的立法目的是好的，但是，由於條文自身的缺陷，此種制度建立後很可能引出更爲嚴重之題目。　　三、《物權法》第十九條第一款之文意分析　　依據條文，申請變更登記的主體爲權利人和利害關係人；申請變更登記前置條件在於：申請主體“以爲”登記簿記載事項有誤；登記機關予以履行變更登記義務爲：登記簿記載權利人出具書證“或”有證據證實確有登記錯誤；如滿足上述條件，所產生的法律後果爲：登記機關“必須”做出變更，即“應當予以變更”。由於我國尚未出臺《物權法》相關司法解釋，《物權法》條文字身也爲作說明，在第十九條第一款中，存有若干較爲模糊概念。　　首先，“權利人”、“利害關係人”之界限和各自範圍未予以明確。“權利人”包括所有權人自毫無疑義，題目在於用益物權人是否也可以“權利人”名義申請變更，對於“權利人”之身份審查採取何種方式也不明確。用益物權人如無法以“權利人”名義申請變更登記，轉而以“利害關係人”名義申請，是否可被接受？作者以爲，依立法者本意，“利害關係人”應僅指與登記錯誤事項有關之職員。但是，由於條文中沒有相關限制，與不動產有關的其他職員是否也屬“利害關係人”不甚明確。如，與不動產存在利益關係的利益相關人——房屋潛伏買受人是否也可以作爲“利害關係人”申請變更登記？或者說，買受人和出賣人串通，共同編造其他理由證實買受人爲“利害關係人”或“權利人”，以此申請變更登記。而由於未明確“權利人”、“利害關係人”之界限和各自範圍，即使雙方惡意串通，也難於追求其法律責任。