房地產行業自1998年以來經歷了一個快速發展時期,曾因市場發展的不規範等多種原因一度成爲暴利行業的典型。下面是小編蒐集整理的相關內容的論文，歡迎大家閱讀參考。
摘要：隨着中國經濟的飛速發展，在市場經濟體制下的納稅問題已經成爲房地產企業不能忽視的一個重大問題。深入分析稅務風險的產生原因並控制稅務問題，是房地產企業管理決策層關注的一個焦點問題。而稅務風險會給企業造成不可估量的損失。筆者透過自身在房地產企業財務部門的工作經驗，對房地產企業稅收風險進行深入分析，並提出對應的策略。
關鍵詞：房地產企業;稅收風險;應對策略
隨着中國經濟飛速發展，國內很多優秀公司在國際市場上嶄露頭角。但是有不少公司卻因爲稅務風險控制防範做得不夠完善，陷入了“稅務門”，以致在稅務風險上多次摔跟頭。任何一個企業想要紮根於瞬息萬變的市場之中，並得到良好的發展，都應該做好內部控制。而稅務方面是一個極其重要的方面，稅務繳納的不合理會對企業的核心利益產生影響，因此需要研究稅務風險，並採取合適的策略來規避稅務風險的發生。
一、稅務風險概析
所謂稅務風險是指企業繳納的稅款未能遵照稅法的規定，造成企業利益損失的風險。稅務風險普遍地存在，絕大部分企業以及其每個利益環節都能可能存在稅務風險，稅務風險並不會因爲企業的發展而消失，反而會隨之逐漸增長。稅務風險的另一個特點是風險不易被發現，它看不見摸不着，隱祕地附着在企業的各經營活動中。
二、房地產企業所面臨的稅務風險
1.房地產開發初期的稅務風險
房地產企業在開發階段，需要花費巨大的購地款，而購地款在稅務檢查中是一個重要的項目，企業所面臨的風險也很大。在開發階段所涉及的稅種有印花稅、耕地佔用稅、契稅等等，在土地成本中還涉及土地增值稅、企業所得稅等。在房地產企業開發階段，房地產企業通常沒有真實的發票，稅務機關可以對此進行處罰。沒有根據規定得到發票的行爲導致企業可能有偷稅和漏稅的情況。按照發票法規定，房地產企業會受到一定的處罰。因而，在購置土地使用權時，需要在合同中要明確說明提供真實有效的發票，以減少稅務風險。
2.在房地產開發中期的稅務風險
建造成本是房地產企業一項較大的支出，其稅務風險是比較高的。除了自主開發的房地產企業外，大部分的房地產企業採取的是出包開發的方式。納稅人應當按照相關規定，承擔代扣代繳的責任和義務。在房地產開發中期所涉及的稅款主要有城建稅、營業稅、教育費附加、個稅等。房地產企業要特別注意這些稅種相關的條款，以規避稅務風險。
3.房地產銷售的稅務風險
在房地產的銷售中，所涉及到的稅收是非常多的。具體包括有印花稅、城建稅、企業所得稅、教育附加稅、營業稅、土地增值稅等，而這是稅務機關檢查稅務的最重要一環。房地產企業在這一環節中所面臨的稅務風險也是最大的。稅務部門依據房地產企業的預收賬款來計算房地產企業應當繳納的營業稅及其他。在房地產企業預收賬款項目賬務處理不及時或者賬款項目歸集時，很容易發生稅務風險。而其他費用的產生，例如將開發的產品轉化爲固定資產作爲員工的獎勵，給投資人或股東分配非貨幣性的資產，有償轉讓部分公共設施等行爲，都需要根據相關的稅務法規來上繳稅費。
4.其他稅務風險
除了上述三個環節所面臨的稅務風險之外，房地產企業還會有一些相對其他風險不那麼重大的稅務風險。例如，註冊登記時，因爲註冊地點或是徵管分局的不同，房地產企業有漏稅風險。在發票管理時，發票的時間與賬款發生時間不一致，也可能導致稅務風險。房地產企業應當學習相關法律法規，以避免企業利益的損失和稅務風險的增加。
三、稅務風險產生的原因
1.房地產企業自身因素
(1)受財務覈算的準確性影響
在企業稅務處理過程中，財務覈算是極其重要的一環，直接影響着房地產企業的稅務情況。在房地產企業財務覈算中，數據的準確性對涉稅行動產生很重要的作用，同時決定了多種稅的金額大小。財務覈算的水平也決定了房地產企業納稅行爲是否恰當合理。
(2)企業制度不夠完善
房地產企業制度不夠健全是一個重要問題。事實證明，在企業管理的過程中，企業制度能起到非常重要的作用，甚至關乎一個房地產企業的生死存亡。然而，部分房地產企業內部制定的財務制度不夠完善，不合規範，違反了國家的相關規定。有一些房地產企業甚至沒有建立企業財務制度，這些也爲企業自身帶來很大的涉稅風險。
(3)企業的`重視度不夠
房地產企業在主觀上不夠重視納稅行爲，缺乏良好的納稅意識，也是企業產生稅務風險的重要原因之一。每一個房地產公司都應該按照法規，及時地繳納足夠的稅務。在實際的日常經營運作中，因爲稅款是企業的一項較大的現金流出，可降低企業利潤，因此部分企業爲了業績，使用一些違法的行爲來偷稅漏稅。這樣做是節約了成本，提升了利潤值，卻使企業陷入了巨大稅務風險之中。因此，納稅意識的缺乏讓房地產企業常常陷入這樣的誤區中，認爲企業納稅是財務部門的行爲，納稅風險由財務部門來預防。
2.企業外部因素
(1)多變性的稅法
任何一個國家的稅法都不可能是完美無缺的，或多或少的會存在不明確或容易讓人產生歧義的條例，因此，在爲房地產操作納稅行爲時增加了一定的難度，這也給房地產企業帶來了不利的影響。稅法的多變性爲房地產企業帶來一定的稅務風險。例如：增值稅轉型的全面實行開始於2009年1月1日;有關購置固定資產的處理相應地發生了變化;企業需要根據《增值稅暫行條例》進行稅務處理。
(2)稅務機關存在着不規範的執法現象
根據我國的稅法，稅務機關有一定的自由裁量權利。若是在稅法規定的程度範圍之內，稅務機關的執法行爲是具有一定的彈性的。稅務機關有權力按照自身判讀來判定納稅人的行爲。然而現階段，因爲我國的法制還不夠健全，再加上傳統文化的因素，使房地產企業在與納稅機關的相處中處在一個不利的位置。部分稅務機關存在着不規範的執法行爲，以及不恰當的自由裁量權也爲房地產企業增加了一些不確定的涉稅行爲，從而提高了企業稅務風險。
四、房地產企業稅務風險的應對策略
1.健全企業稅務管理制度
房地產企業應當制定出合理的稅務管理制度，明確部門職責和員工職責，科學合理地安排稅務職位，形成完善的監督體系，保證稅務工作能夠有條理地進行。其次，對企業涉稅合同要嚴格審覈，避免在合同上因不確定性條例產生的稅務風險，雙方要在稅務方面明確地簽訂對應的權利和義務，並嚴格按照國家法規來申報納稅。財務部門要按照財務報表申報和繳納稅款。再次，房地產企業必須規範發票管理行爲，發票管理要對發票購買、領用、開具和報銷等各個方面有嚴格的規範。對發票的購買、發放及覈實都由財務部統一負責。最後，公司應當對納稅申報表及企業內部稅務報表週期性地裝訂成冊，並妥善保管，以便於日後翻查。
2.增強稅務風險控制意識
房地產企業稅務風險的控制是一項具有高度技術性和專業性的經濟活動，對會計和納稅申報人等相關人員都有極高的要求。因而，房地產企業首先要提升企業自身的素質，在發生了稅務問題時不能只知道追責於財務部，其上至公司領導下至各個部門和關鍵環節的負責人也要承擔責任。企業需要增強對這些人員的涉稅風險控制意識，在日常經營中，要注意避免稅務風險的產生。其次，房地產企業要樹立正確的依法納稅觀念，只有房地產企業的管理決策層有了這樣的意識，才能真正開展稅收籌劃，從而達到控制稅收風險的目的。房地產企業要提升會計覈算的水平，保全相應的會計覈算資料，以提供充足的依據來控制稅收風險。最後，在控制稅務風險的同時也要顧及公司利益，要正確合理地做出稅收策劃方案。方案既要考慮到個稅的高低，也要從全局上通盤考慮。在依法納稅的基礎之上，以公司整體利益爲先，來實施稅務風險防控方案。
3.建立啓動企業稅務風險預警體系
所謂企業稅務風險預警是在稅務風險上，根據經驗得出的規律和相關資訊，發出稅務風險警報，以最大限度地降低風險引發的危害。稅務風險預警體系是企業內部組建的組織，與風險預警行爲的內部聯繫構成一個體系。具體做法包括：首先，定期檢查稅務，對房地產企業稅務風險評分評級。企業透過運用沃爾評分法的原理，找出房地產企業中關鍵部門和稅務風險高的部門、關鍵的人員，並結合企業的實際狀況，得出企業的稅務風險分數，從而再對企業稅務風險整體評價。其次，加強企業的稅務監督，科學預測企業稅收情況。稅收的預測在房地產企業中有着普遍而廣泛的應用。根據企業涉稅行爲的歷史資料，參考現有的條件和要求，對企業的稅收進行科學的測算和預計。這樣不僅可以爲繳納稅收提供一個較爲科學可靠的標準和計劃，也能對房地產企業控制稅務風險起到數據支撐的作用。
五、結語
房地產企業的稅務風險是企業在發展過程中必須重視的一個問題，若處理得不恰當，會給企業的經營帶來很大的不利影響。因而房地產企業必須重視研究企業稅務風險，並採取有效的方法和策略來規避風險。
參考文獻
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