提到違法建築，我們會立刻想到違法、拆除等詞語，但實際生活中，並非所有的違法建築都需要立即拆除，根據現行法律規定，有些違法建築可透過補救方式變爲合法建築，即使是需要拆除的違法建築，在被拆除前，大部分也處於利用狀態，由佔有人佔有使用或出租、出借給他人使用，那麼，以違法建築爲標的的租賃合同是否必然因標的違法而無效呢?
一、違法建築的定義
在我國相關的法律法規中，並沒有明確定義何謂違法建築，嚴格從文義解釋，違反法律規定而建造的建築物、構築物都可稱爲違法建築，法律規定包括全國人大及其常委會制定的法律、行政法規、部門規章、地方性法規，涉及內容包括規劃報建、土地管理、建築設計施工、室內外裝修、消防、規劃、環保管理、文物保護、交通運輸等多方面，範圍很廣。但從現行法律規定看，“違法建築”大多情況下不是泛指所有違反法律規定的建築，而是特指違反《土地管理法》、《城鄉規劃法》等建設項目規劃、審批手續而建造的建築物、構築物，如未經規劃許可建設的房屋、超期臨時建築等。
二、違法建築租賃合同效力
1、以違法建築爲標的的租賃合同，不因標的違法而被一概認定爲無效。
現行法律並未規定以違法建築爲標的'的租賃合同均無效。雖然《商品房屋租賃管理辦法》第六條規定違法建築不得出租，但該辦法屬於部門規章，根據《關於適用<中華人民共和國合同法>若干問題的解釋(一)》第四條“合同法實施以後，人民法院確認合同無效，應當以全國人大及其常委會制定的法律和國務院制定的行政法規爲依據，不得以地方性法規、行政規章爲依據”之規定，違反該辦法並不能直接導致租賃合同無效。
2、法律對合同效力有特別規定的，依規定。如《關於審理城鎮房屋租賃合同糾紛案件具體應用法律若干問題的解釋》中明確規定以未按建設工程規劃許可或未按規劃許可內容建設的房屋、未經批准或未按批准內容建設的臨時建築、超期的臨時建築爲標的的租賃合同無效，但如在一審庭審辯論終結前對許可審批程序予以補救，可認定有效。
2009最高人民法院發佈的《關於審理城鎮房屋租賃合同糾紛案件具體應用法律若干問題的解釋》第二條規定：“出租人就未取得建設工程規劃許可證或者未按照建設工程規劃許可證的規定建設的房屋，與承租人訂立的租賃合同無效。但在一審法庭辯論終結前取得建設工程規劃許可證或者經主管部門批准建設的，人民法院應當認定有效”。第三條規定：“出租人就未經批准或者未按照批准內容建設的臨時建築，與承租人訂立的租賃合同無效。但在一審法庭辯論終結前經主管部門批准建設的，人民法院應當認定有效。租賃期限超過臨時建築的使用期限，超過部分無效。但在一審法庭辯論終結前經主管部門批准延長使用期限的，人民法院應當認定延長使用期限內的租賃期間有效。”
這一規定對應的是《城鄉規劃法》第六十四條-六十六條中提到的違法建築，即《城鄉規劃法》第六十四條規定：“未取得建設工程規劃許可證或者未按照建設工程規劃許可證的規定進行建設的，由縣級以上地方人民政府城鄉規劃主管部門責令停止建設;尚可採取改正措施消除對規劃實施的影響的，限期改正，處建設工程造價百分之五以上百分之十以下的罰款;無法採取改正措施消除影響的，限期拆除，不能拆除的，沒收實物或者違法收入，可以並處建設工程造價百分之十以下的罰款。”第六十五條規定：“在鄉、村莊規劃區內未依法取得鄉村建設規劃許可證或者未按照鄉村建設規劃許可證的規定進行建設的，由鄉、鎮人民政府責令停止建設、限期改正;逾期不改正的，可以拆除。”。第六十六條規定：“建設單位或者個人有下列行爲之一的，由所在地城市、縣人民政府城鄉規劃主管部門責令限期拆除，可以並處臨時建設工程造價一倍以下的罰款：(一)未經批准進行臨時建設的;(二)未按照批准內容進行臨時建設的;(三)臨時建築物、構築物超過批准期限不拆除的”。
3、對於法律沒有對合同效力明確規定的違法建築租賃合同，合同效力認定應按照《合同法》規定予以認定，依法審查是否具備合同約定的成立及生效要件，是否屬於《合同法》第五十二條規定的合同無效情形，綜合認定合同效力。
三、租賃合同被認定無效後，違法建築佔有人即出租人可參照租金標準主張佔有使用費。
根據《關於審理城鎮房屋租賃合同糾紛案件具體應用法律若干問題的解釋》第五條“房屋租賃合同無效，當事人請求參照合同約定的租金標準支付房屋佔有使用費的，人民法院一般應予支援”之規定，儘管合同無效，但承租人在租房期間實際使用了違法建築佔有人的房屋財產，應當支付相應占有使用費。
需要注意的是，根據《商品房屋租賃管理辦法》第二十一條規定，出租違法建築的，由被直轄市、市、縣人民政府建設(房地產)主管部門責令限期改正，對沒有違法所得的，可處以五千元以下罰款;對有違法所得的，可以處以違法所得一倍以上三倍以下，但不超過三萬元的罰款。
二〇一五年八月二十二日
遼寧智庫律師事務所 史傑