一、不動產交付與物權變動
《最高人民法院關於審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》第11條第1款規定：“對房屋的轉移佔有，視爲房屋的交付使用，但當事人另有約定的除外。”與動產交付一樣，不動產的交付就是讓與人將不動產的佔有移轉給受讓人。不動產的交付除現實交付外，也可以表現爲簡易交付、佔有改定、指示交付等。本案中即有兩次交付行爲，即吉春房地產公司向新莊公司交付、新莊公司向銀建公司交付。
（一）債權法視野中的不動產交付
1.不動產交付是履行債權合同的行爲
交付是房地產買賣中出賣人的合同義務。在房產買賣合同中，買賣雙方當事人的權利義務處於對等地位。一方當事人的權利即爲另一方當事人的義務。反之，一方當事人的義務即爲另一方當事人的權利。就出賣人而言，其義務主要是：（1）保證將買賣房產的所有權移轉給買受人。此項義務包括兩個方面，一是將房屋實際交給買受人佔有，二是透過辦理產權轉移登記手續，將買賣房產的所有權轉移到買受人之名下；（2）瑕疵擔保義務，即房屋權利瑕疵擔保義務和質量瑕疵擔保義務。本案中，吉春公司交付樓宇是履行契約義務的行爲。同時，就買受人而言，在出賣人履行交付行爲時，享有受領的權利。基於此種權利，債權人才能接受債務人的履行並保持履行利益。但該受領亦爲買受人的義務。本案中，新莊公司接受交付而佔有房產是受領債務人的履行，其佔有該寫字樓並保持該佔有，是受領吉春公司履行合同義務的結果。從這裏來看，除非新莊公司和吉春公司之間的合同被認定無效、被撤銷或解除，吉春公司則不能請求新莊公司返還占有。如果新莊公司和吉春公司之間的合同被認定無效、被撤銷或解除，新莊公司及銀建公司之佔有便沒有了權源，吉春公司便可以直接向第三人銀建公司行使返還請求權。
2.標的物毀損、滅失的風險的承擔
我國理論界對於風險的承擔曾有兩種主張：一是認爲風險責任的承擔應由所有人承擔，因之風險應隨所有權的轉移而轉移；二是認爲風險責任的應自交付時起從出賣人移轉給買受人。合同法堅持了第二種主張，第142條規定：“標的物毀損、滅失風險，在標的物交付之前由出賣人承擔，交付之後由買受人承擔，但法律另有規定或當事人另有約定的除外。”本案中，吉春公司向新莊公司交付寫字樓，新莊公司在保有其對寫字樓的佔有這一履行利益的同時，並應承擔房屋意外滅失、毀損的風險。
（二）物權法視野中的不動產交付
1.交付與不動產物權變動的關係
我國民法通則第72條規定：“按照合同或其他合法方式取得財產的，財產所有權從財產交付時起轉移，法律另有規定或當事人另有約定的除外。”合同法第133條作了基本相同的規定。但上述財產所有權從財產交付時起轉移的規定應是針對動產物權變動的。至於不動產物權的變動，應是屬於其“法律另有規定的”情形。依我國民法學界的通說，認爲不動產物權的變動我國應採取登記要件主義。我國的一些法律、法規和規章，比如《城市房地產管理法》、《建設部城市房地產轉讓管理規定》、《北京市城市房地產轉讓管理辦法》等，都明確規定登記爲不動產物權變動的要件。2002年11月全國人大法工委提交的民法草案中也採取了不動產買賣交易實行登記生效的原則，學界提出的建議稿中也採納登記要件主義的立法例。依登記要件主義，在本案中，吉春公司向新莊公司、新莊公司向銀建公司之交付行爲不能產生物權變動的後果，即房屋的所有權在交付之後仍然保持在吉春公司手中。