內容提要： 拆遷安置房屋買賣時尚未領取權屬證書，此類房屋就普通商品房而言有着特殊性質，本文從物權理論出發，結合民法誠實信用原則和不動產善意取得制度對拆遷安置房屋買賣合同效力及履行中相關問題進行分析。
關鍵詞：房地產轉讓 不動產善意取得 合同成立與生效
今年年初以來，浙江省寧波市鄞州區人民法院東錢湖法庭受理的房屋買賣案件數量激增，而案件訟爭的房屋絕大部分都是位於轄區內的下應、東錢湖等地的拆遷安置房，這類“賣房人變卦，買房人起訴”案件的激增，其主要原因可歸於近兩年來市場房價的飛漲，也可以說是近兩年來寧波房市非理性發展所留下的“後遺症”。與普通的房屋買賣糾紛不同的是，這些拆遷安置房在進行交易時尚未領取權屬證書，土地使用權性質也有特殊性，在審判實踐中也存有一定的誤區，觀點紛呈，做法不一。
一、據以研究的案例：
案例一，2003年9月8日，原告樓某與被告應某簽訂《賣房協議》一份，約定被告將其即將交付的拆遷安置房一套賣給原告，房屋面積77.63平方米，總價款22.5萬元。協議簽訂後，原告按約支付了定金和預付款，被告於同年11月8日將房屋交付原告並由後者入住。2004年4月初，被告領取房產證和土地證後卻拒絕履行協議，至今未辦理過戶手續。原告要求被告繼續履行協議，協助原告辦理房屋過戶手續。庭審時，被告以雙方簽訂協議時，轉讓的房屋尚未交付，也沒有領取任何權屬證書，原、被告之間這一買賣行爲違反了《城市房地產管理法》第三十七條第六項“未依法登記領取權屬證書的房地產不得轉讓”這一強制性法律規定，要求確認雙方買賣協議無效。
案例二，原告陳某與被告汪某房屋買賣糾紛。與案例一情況相同，被告在雙方簽訂協議並收取原告預付款，原告也入住的情況下，卻拒絕履行協議，辦理房屋過戶手續，被告以該房屋爲夫妻共同財產，被告未經共有權人同意擅自處分共有財產的行爲無效，要求駁回原告的訴訟請求。
二、未領取權屬證書房屋（預購房屋）轉讓的效力問題
要確認兩個案例中房屋買賣協議的效力，必須正確理解《城市房地產管理法》第三十七條的規定。首先要澄明的一個問題是，“房地產不得轉讓”不等同於“房地產不得買賣”。該法第三十六條規定：“房地產轉讓，是指房地產權利人透過買賣、贈予或者其他合法方式將其房地產轉移給他人的行爲。”因此，“房地產轉讓”應包括簽訂合同、付款、房屋交付，過戶登記等一系列債權行爲和物權行爲，所謂“不得轉讓”應理解爲上述系列行爲不能徹底完成，不能發生所有權轉移的合同履行目的，但不得據此認爲法律禁止訂立預購房（期房）轉讓合同或所簽訂的合同一律無效。
此外，《城市房地產管理法》第四十五條：“商品房預售的，商品房預購人將購買的未竣工的預售商品房再行轉讓的問題，由國務院規定。”從此條的立法含義可以看出，預售商品房在取得權屬證書之前再行轉讓是可行的，否則應當明令禁止。其實，《城市房地產管理法》（草案）中曾明文規定禁止預售房再轉讓，但該法正式頒佈時，卻又改爲上述45條的規定，由此也可以看出我國法律對預售房再轉讓予以認可的基本精神。從上述兩案來看，雙方在簽訂協議時，被告的拆遷安置房尚未建成，但這並不影響該轉讓協議的效力，而且，以尚不存在或尚未實際取得的物作爲標的物訂立合同，在現實生活中普遍存在，合同法也持肯定態度，典型的例子是融資租賃合同、期貨交易等。
當前理論界對於未辦理過戶手續的房屋買賣合同的效力問題已趨於統一，已認識到不動產登記只是物權變動的成立要件，而非買賣合同的生效要件。最高人民法院《關於適用中華人民共和國擔保法若干問題的解釋》也明確規定：“當事人未辦理登記手續不影響合同的效力，合同標的物的所有權及其他物權不能轉移。”這一做法的.轉變有力地制止了一些藉口不動產買賣未登記就主張合同無效，以追求更大利益的不誠信行爲。而正確認識並區分預售房再轉讓合同的效力也有與之相同的社會效果。就上述兩案而言，雙方在簽訂賣房協議時對房屋權屬證書尚未領取的狀況是明知的，雙方對買賣房屋約定明確，產權亦無其他爭議，購買的房屋已交付原告入住，並且訴訟發生前被告已領取權屬證書的情況下如果仍然僵化地理解適用《城市房地產管理法》第三十七條規定，勢必會助長一種隨意悔約，違背誠信的不良社會風氣，也是對誠實信用原則的一種踐踏。