近日，三十幾個二、三線城市微調了公積金貸款政策，上調公積金貸款額度和放寬貸款限制條件成爲其中最主要的調整方向。對於有購房剛需的消費者來說，政策的微調無疑給自己的購房行動帶來了不少實惠。
在當下顯而易見的實惠背後，多地聯動微調公積金政策背後的原因是什麼？放寬公積金貸款的政策福利能持續到什麼時候？當下是不是剛需購房的合適介入時機？業內人士的觀點或可參考。
多地“鬆綁”公積金政策
11月1日開始實施的江蘇省鎮江市公積金新政策一出臺就引起各方關注。原因在於新政規定“新就業人員購買自住住房辦理住房公積金貸款的，父母也可申請成爲共同還款人”。使用父母的公積金購房，被認爲是政策鬆綁的最明顯信號。
其實早在此前，深圳也有規定子女用公積金貸款買房時，允許將父母作爲共同還款人。10月15日發佈的5份深圳市住房公積金貸款辦理指南均規定“符合公積金貸款申請條件的職工購買本市住房(共有產權人僅限於配偶、子女或父母)，可以申請公積金貸款。職工爲申請人，配偶應當爲共同申請人；職工父母若參與公積金貸款額度計算，應成爲共同申請人；父母若不參與額度計算，可以成爲共同還款人”。
根據中原地產最新的監測數據，截至11月9日，全國共有超過34個城市調整放鬆公積金政策，其中27個城市提高貸款額度，另有部分城市降低首付比例，其他還有異地互貸、父母子女共同還貸、貼息、補貼租賃等措施。
今年以來，各地的公積金政策調整較以往相對頻繁，與鎮江、深圳不同的是，此前進行住房公積金政策調整的城市，主要方式基本都是提高貸款額度和降低首付比例等。10月20日起，湖北省武漢市調整後的'公積金最高貸款額度爲60萬元，較之前的40萬元上升了50%。今年5月，遼寧省瀋陽市曾有規定，首套90平方米(含)以下普通住房貸款最低首付比例由三成下調至兩成。近期政策調整的方式逐漸多樣化，與之前的僅提高貸款額度相比，放鬆的空間更加明顯。
“近期各地公積金政策鬆綁的原因可能和地方政府的財政需求有關，但能持續多久，目前還不得而知。”中國房地產協會市場委員會副祕書長陳嘯天對第一財經日報《財商》記者表示，由於近年來的房市調控政策，很多企業拿不到土地，房地產成交量也受到較大影響，在年關將至的背景下，地方政府爲了年底的財政支出和明年年初的資金預算，有加大稅收的需求。
“鬆綁”後的優惠有多大？
在房貸市場，公積金貸款一直以低利率而廣爲購房者追捧，但由於公積金貸款涉及到購房者個人繳費基數的資質限定問題，所以能否貸到足額的公積金貸款，一直是購房者最關注的問題。
公積金貸款新政對最高額度的新規定，使得當地購房者能申請到的公積金貸款金額也隨之水漲船高，而這多出來的公積金貸款，正是降低購房成本的關鍵所在。
在尚未有鬆綁政策的北京市，市民趙先生公積金貸款額度與分級的最高限額有較大的差異，很大程度上影響了他的購房成本。
趙先生不久前購買了一套總價292萬元的商品住宅新房，在付了三成首付後，其餘200萬元只能透過公積金和商業貸款的組合形式解決。由於他和配偶都是普通白領，不是博士、不是公務員也沒有職稱，而且申請的公積金類型爲市管，所以他們只申請到80萬元的公積金貸款，其餘120萬元都只能透過商貸。
“雖然我們拿到了85折商貸利率，但這麼平攤下來每個月也要還10000多元的貸款，如果我能申請到最高限額104萬元的公積金貸款，還款總額就能省十幾萬元。”趙先生對記者表示，市管公積金最高貸款80萬元，國管公積金AA級最高貸款92萬元，AAA級最高貸款104萬元，因爲公積金類別的限制，自己的購房成本提高了不少。
在已經實行公積金優惠政策的武漢市，購房者的購置成本與之前又有什麼差別？中原地產進階研究經理瞿安新爲購房者算了一筆賬。
“假設房價總額100萬元，首付三成，貸款七成，貸款年限20年，採用等額本息法，按基準利率(商業6.55%，公積金4.5%)計算，政策調整前購房者能貸到40萬元公積金貸款和30萬元商貸，則本息共計114.6萬元，月供4776元；政策調整後，60萬元公積金貸款和10萬元商貸的本息共計109.1萬元，月供只要4544元。”瞿安新表示，政策調整後，購房者共能節省購房成本5.5萬元，月供減少232元。
“提高公積金貸款上限的好處在於，雖然不一定每個購房者都能申請到最高額度，但申請到的公積金貸款金額比以往限制較嚴的時候肯定會有所提高，這其實對於節約購房成本是很好的途徑。”陳嘯天表示，在個人繳費基數達到要求的情況下，組合貸款部分的公積金貸款的額度越高，購房成本也相應越低。
當下購房還需考慮什麼？
不同於二三線城市公積金貸款政策的“衣帶漸寬”，一線城市則鮮有鬆動的痕跡。除了深圳以外，廣州、北京和上海並沒有在公積金申請額度上有所變動。
陳嘯天認爲：“大城市和二三線城市分歧原因在於市場現狀不同。北京今年的房地產市場其實賣得不錯，價格也不低；上海房市本身總的供貨量也不大，有這些因素在，大城市也不着急改變相關政策，不然結果就是把房價繼續往上拱。”
現居北京的董先生已經對房價觀望了將近兩年，高房價則是讓他遲遲不能出手的最主要原因。董先生直言：“雖然說限購是最直接的因素，但如果房價不是這麼高，購買不受限制的商業地產也是可以的。而現在房價高得離譜，所以只能一再觀望。”
而同樣在北京工作的張小姐也於近期買了一套商品住宅，但她購置房子的地點則是在老家廣州。對於張小姐來說，公積金貸款額度提升的重要性可能遠不及異地互貸。這套位於廣州的新住宅總價113萬元，在父母的支援下首付達到六成，其餘55萬元只能透過商貸解決。
張小姐直言：“最大的問題在於我在北京的公積金根本不能用來申請公積金貸款，所以只能走商業貸款，雖然我拿到了85折商貸，但後續還要拿各種證明去辦理公積金還貸，成本提高了不說，手續也很繁瑣，我已經爲了這個房子在北京、廣州來回跑了兩趟了。”
資料顯示，公積金異地互貸目前在省內範圍實行得較多。廣東省內公積金互貸的城市目前已經增加到了9個，湖南長株潭、河北、遼寧等省市也於此前先後實施“異地互貸”。而業內人士認爲，全國大範圍內的公積金互貸短期內難以形成，對於需要異地置業的購房者，這部分的成本只能自行消化。
撇開城市區位的政策差別和公積金貸款的互貸限制，單從現下的市場環境看，當前置業是否是一個明智的選擇？
“目前政策相對穩定，自住需求支撐的樓市已然企穩，由於宏觀經濟形勢並不樂觀，再收緊樓市政策的可能性微乎其微，所以期待樓市大幅下跌並不現實，但也不會大幅上漲，2013年樓價仍會以穩定爲主。”瞿安新建議購房者冷靜思考，選擇品牌好、性價比高的樓盤。
而根據近年來的年底和年初的市場表現，陳嘯天認爲明年一月份或許是一個不錯的購房時機。
陳嘯天表示：“年內一些企業考慮到全年的業績指標，10月份已經有了初步的優惠政策，現在房價比5月份已經有所下滑；明年1月份，一些公司爲了爭取業績開門紅也會有所動作，加上年初銀行貸款額度較足，房貸利率可能相對優惠，是個不錯的介入時機。”