商鋪租賃的合同一般包括以下幾方面:當事人的姓名、名稱及住所;房屋的座落、地址、面積、裝修及設施狀況，租賃的用途;租賃期限;租金及交付方式;房屋狀況及修繕責任;有關轉租的一些約定;合同變更、解除的條款，違約責任以及約定的一些其他條款等等。
一、轉租、“轉讓”和獨立的租賃合同的問題
當一戶商家承租一個商鋪經營一段時間後，因爲經營情況不好，往往考慮將承租的商鋪“轉讓”或轉租。承租一個商鋪時一定要搞清楚商鋪的真正產權人是誰，如果現在經營者不是產權人，那麼就涉及轉租或轉讓的問題。在商鋪租賃中，轉租和轉讓的現象十分普遍，我們曾經碰見過連環近十手的情況，令人歎爲觀止。
在保持轉租房方與房東的租賃關係的同時，衍生出轉租房與轉承租人之間的租賃合同的做法，屬於商鋪轉租;原承租方退出租賃合同，由新承租方取代原承租方法律地位的做法，屬於商鋪(租賃合同)轉讓;原租賃合同解除，新承租人與房東重新簽訂租賃合同，對於租賃合同涉及到的問題進行全新的協商，屬於獨立的租賃合同。
在採用轉租的方式時，一定要確認轉租方是否有轉租權，要確保本租賃合同期限沒有超過前手合同的租賃期限，要審查要審查所有的前手租賃合同的效力。因爲轉租合同的效力有賴於前手合同的效力和前手的轉租權。實務中，即使所有前手合同均約定有轉租權，最好還是要求房東進行書面確認。因爲商鋪租金通常保持上揚，房東否認轉租，藉此要求提高房租的現象屢見不鮮。而且，對於前手合同的效力問題，沒有經過訴訟確認或公證確認，審查也只能做到初步認定。
在採用租賃合同轉讓的方式時，最好最簡易的辦法是在原租賃合同後面進行說明和補充，這樣才能保持前後合同內容的一致。但是，對於前手已經履行的合同義務和尚未履行的義務一定要注意銜接，特別是押金問題和尚未支付的租金問題。
在採用獨立租賃合同的方式時，主要是要確認原租賃合同已經有效解除，並注意不要讓原租賃合同遺留的糾紛影響到自己的租賃合同。
不管採用上述哪種方式承租商鋪，商業習慣上都有“轉讓費”的問題。即上家承租商鋪時，爲了裝修等原因，都投入了一定費用，上家在退出經營交付下家使用時，要求下家作出一定金額的補償。即使裝修費用沒有多少或者根本沒有裝修(有些上家純粹是在進行租賃投資)，在商鋪搶手的市場情況下，下家也無法拒絕上家的這種要求。轉讓費只要是協商一致的，並無違法或脅迫的說法。
二、營業執照的問題
經營者要合法經營，需要辦理營業執照等手續。法律規定，經營者需要有經營場所的，在辦理營業執照時，需要提供房產證或租賃和租賃合同。一般而言，工商局在辦理營業執照時，如果前一經營者在該商鋪的營業執照未註銷或變更爲其他註冊地址，新的承租人則無法利用該商鋪辦理出新的營業執照(有別於商場、市場等綜合性場所的營業執照和具體攤位的營業執照之間的關係)。
但是，也有很多經營者不辦理營業執照，而借用前手的營業執照。這種操作實際上並不構成合作經營、承包經營，實際上是非法借用執照和商鋪轉租或租賃合同轉讓。這一方面並不完全合法，一方面也容易受制於前手。
另外，有些產權人擅自分割商鋪，分別出租人多個商家。這也會導致商家之間辦理營業執照面臨障礙。
三、裝修的問題
每個商家接手商鋪後，通常要進行一番裝修再開業;有的加盟、代理、連鎖商家還要講求裝修風格統一性。但是，具體承租的商鋪不一定能滿足這一要求，因爲商鋪的裝修不能破壞主體結構。
同時，租賃合同期滿後，裝修做如何處理，也應當在租賃合同中作明確的約定。否則很容易發生承租人要求補償和出租人要求恢復原狀的衝突。
四、電容
有些商鋪的經營者對電容有特別要求，需要擴容。但是擴容並不是一件很容易的事，需要經過相關部門的審批，相關部門又會根據規劃嚴格限制電容。
五、招商問題
有些新開設商場或市場，爲了吸引商家，在對外宣傳中往往明示或暗示不久的將來該地區將建成擁有完善的配套、良好的人氣的商圈，並給商家種種口頭承諾。但是，事實往往讓承租的商家不能如願，甚至血本無歸。
六、配合義務問題
承租了商鋪之後，上家很多事情需要房東的配合，比如辦理營業執照需要房東提供房產證，裝修也需要房東提供相關材料，擴容更是。但是，如果合同對這些問題沒有約定，房東往往以沒有義務爲由拒絕配合或者以其他種種理由拖延配合。
七、合同目的問題
我們知道，在我們繁雜的行政管理體系中，環衛、工商、消防、規劃等五花八門的管理部門都會商家的經營活動進行管理和限制。商家利用承租的商鋪進行經營的目的往往因爲這些部門的干預而不能實現。比如，在住宅樓底層的沿街商鋪經營餐飲活動受到環衛部門的限制。這些限制並不是商家能夠完全瞭解和預測的。
但是，如果在合同中約定租賃商鋪的目的，當商家活動受到相關管理部門限制時，便可以以無法實現合同目的爲由解除租賃合同，並無需承擔違約責任。
八、拆遷問題
商家承租商鋪往往希望能夠長期穩定經營，如果生意尚可，更是會增加投入。但是，萬一碰上拆遷的情況，那麼商家的願望就落空了。如果已經劃入拆遷紅線範圍的，更是連營業執照都無法申請。考慮到房東，特別是轉租人、轉讓人很有可能隱瞞這些重要情況。所以，預測未來動遷的趨勢和查閱城市規劃紅線圖便十分重要，在合同中對將來可能的動遷問題作一個約定也很有必要。
九、 明確要租賃的商鋪或者物業的地址面積、範圍以及租賃用途
1、比如本店鋪位於成都市某個區某條街多少號一定要明確，具體的面積大小也要明確，還要強調範圍，並要落在圖上。一定要在房屋結構圖上畫出您的範圍並列在合同上，因爲如果沒有明確的範圍，可能今後某個通道或者某個牆都會起爭議。
2、 寫出做什麼用途，比如做餐飲、家居。先要確定您要做什麼然後再籤合同。比如您要開餐飲或者美容院就一定要先限定，在合同上寫明。要做什麼一定要表達出來，以防一旦有衝突的時候業主或者出租方拿這個和您找麻煩，這也是雙方一起定的，一切都是爲了避免可能的衝突。一定要限定明確的表達用途，如果將來您要做別的業態，完全可以跟出租方去商量。
十、 明確租金的相關事項
1、租金的支付方式：
首先，要表明租賃日期和房租交付方式。要寫明哪年，打印清楚並且不要在打印的過程中留下空格，在後面要附上大寫。其次，要表明租金的支付方式，是按月、按季度、還是按年，一定要有明確的標明。最好不要說每三個月支付，要更明確一些，最好寫明是幾月幾日到幾月幾日。還要說明法定假日往後順延，比如每月3日要支付這筆錢，但是10月3日大家都休息，這個是要順延的。這麼做是防止有些人說房客寫的是3日就要3日把錢給房東，另外要註明拖延交租金應該付的滯納金數額。再有，還要表明支付的方式，就是用現金還是支票來支付。最好標明現金或支票方式，否則也有可能說用什麼給您抵押了，造成不必要的麻煩。
2、租金的調整：
在合同中要註明對租金的調整時間和方式，一般的常規情況是三到五年後房東就可能會遞增租金，所以承租方不要覺得三到五年遞增2%等等就不願意。如果房東不能判斷會漲多少的話，他就會一年一年的去籤。但是如果您是在做高投入實體的時候就要多簽些時間，否則一年以後房東完全可以把您哄出去不跟您籤，那麼您的裝修就全浪費了，所以這些一定要考慮。
3、免租期的問題：
通常的免租期是在30天到45天，是用於租客裝修或者申辦證照的一個期限。有些人還不知道會有這麼一個免租期。租賃免租期一般也有條款，但是有時候爭取不到免租期，比如所租的店鋪位置非常好的情況下就不容易得到免租期。若爭取到了免租期，也可能需要給出租方一定的經濟補償。
4、租賃保證金和定金：
一般在簽定協議之前有意向的時候都要向房東支付一定的租賃保證金，這樣做一方面從房東來講說明房子一定要優先考慮您，如果房東違約就要雙倍賠付保證金給承租方，如果承租方違約了這個保證金就不退還了。
租賃保證金的數額一般是一到兩個月的租金。這個保證金是不計利息的，這樣可以保證承租方的一定利益。保證金和房東談好的話，在簽訂正式協議支付房租時就可以摺合爲租金。其次還有定金，它與保證金有一定的區別。正式籤協議時都會有定金，這個是由承租方交付給出租方的，這個在租賃期內一直會存在房東的身上，用在承租方違約的時候，實際上起到押金的作用，但是合同上不會這麼提。一般定金是在整個租賃期結束以後，一些該還的費用全部向房東還清以後，會退還給承租方。 但一旦出了一些磨損或問題就會從定金里扣，直到扣完爲止。另外前期的租賃保證金在協議正式簽訂以後也是可以轉爲定金的。
十一、 改造與裝修的問題
承租方另需裝修或者增設附屬設施和設備的，或要做一些重大的、關鍵性結構的改造，應事先徵得出租方的書面同意，按規定向有關部門審批的，則還由出租方委託承租方報有關部門批准後，方可進行。比如城管，還有市政部門，一般去這裏審批，如果涉及到一些其他問題，比如環保、消防，還要去這些部門審批。有些情況則可能要去所有部門進行審批。比如裝修的時候，消防通道變了，就必須得到消防部門的許可，另外交通部門也要去。承租方增設的附屬設施和設備及其維修責任由承租方負責。
裝修的時候怎麼申請許可，這些一定要寫進合同裏去。比如一個品牌，不會像其他的一些獨立的業態那樣靈活的去變換外立面的裝修、LOGO。品牌需要統一，如麥當勞一定要有大M，如果空間限制做不了，那麼它就無法選擇這個店鋪。所以這些一定要明確，要按照品牌要求來達到承租方設計的目的，不光是外面，也包括裏面的結構。
其次，關於招牌也要寫進去。可能很多人會覺得我在這裏做餐飲憑什麼不讓我弄招牌啊?實際上不是這樣，一定要寫進合同中去，而且要保證無償的提供招牌，否則可能有些要收費，這個是很常見的，所以一定要提前把這些考慮進去，讓出租方能夠提供滿足您要求的招牌的位置並且寫進合同裏去。招牌是需要允許政府部門批准的，並不是出租方允許就可以了，這也是要提前得到一個許可。實際上這種許可聽着麻煩，正式審批的時候需要一定的手續，但是前期去諮詢一下就可以。比如這個地方可不可以掛招牌，他會告訴您的，然後再繼續下一步工作就可以了。
十二、 明確有關交付場地的條款
第一點，一定要明確在什麼時間，在什麼樣的條件下交付房屋，這個也要寫在合同中。如果不明確這個，有可能造成協議已經籤可，但出租方會時時的拖延您的時間，或者說並不是房東人爲的`因素而是其他一些因素造成拖延房屋，如果您有這一條的話，可以用來約束出租方。
第二點，在交付場地時一定要要求房東提供詳細的、所承租的房屋的所有結構圖、各種相關的證件以及上下水、供電等方面的資料，另外要明確交付場地的條款。
還有一條，就是在交付場地這方面，如果涉及到在這個地方註冊您的營業執照，那一定要確認有沒有相關的手續可以申辦營業執照。
十三、排他性條款
不管是經營品牌服裝，還是餐飲或娛樂，想排除您的競爭對手，最好加進這一條:可以在合同當中約定，比如一個大廈，您租下了其中的店鋪，讓甲方保證在您的合同期內，任何與您所經營的內容直接或間接相關的業態和經營形式不得進入這個大廈內，而且最好也要詳細的列舉出來，哪些品牌不能進來，這是某些有經驗的商家或大型品牌的一個做法。可能很多人不瞭解有這樣的條款，而這是作爲合同簽訂時需要注意的一個排他的條款。
十四、確定唯一使用權
要能夠保證您所承租的物業中您擁有唯一的使用權。很多人可能覺得他租給我肯定是我用的，但有時卻不是這樣的，一定要在合同中明確，以防止同時租給別人的事情的發生類似住宅租賃中出現的一些不良現象。另外，還要保證所租物業，比如隸屬一個集團之類的，後來它的隸屬關係發生了變化，但這不能因這個隸屬關係的變化而影響到您的租賃權益。
十五、建議承租方在簽訂商鋪租賃合同之前做好以下法律準備工作
(一)覈實出租方是否具有法定出租資格：
承租方可以透過查驗房產證及相應身份證件來確定出租方是否享有出租商鋪的資格。如果出租方不是房屋的權利人，則承租方應向對方索取該房屋權利人同意轉租的相關書面證明。
(二)覈實租賃房屋的法律性質：
1、承租方應根據租賃目的調查租賃房屋的用途和土地用途。必須確保承租的房屋類型爲商業性用房、土地用途爲非住宅性質。否則，營業執照無法辦出，合同目的無法實現;
2、爲保障承租方的利益，建議承租方到當地房管局調查瞭解該房屋是否存在抵押等權利負擔情況;
3、查清該房屋是否已經存在租賃登記資訊。如果存在，將導致新租賃合同無法辦理登記手續，從而導致新的租賃關係無法對抗第三人，也會影響新承租人營業執照的辦理，合同的目的也無法實現。