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定金沒交齊合同生效嗎
【法律解讀】
已簽訂合同但沒交定金的，合同是否有有法律效力要根據具體情況分析：
1、如果在合同中沒有約定以交付定金爲合同成立或生效條件的，則定金是否交付對合同的效力不產生影響，要根據合同本身的內容來判斷是否具有法律效力。
2、如果在合同中約定以交付定金爲合同成立或生效條件，給付定金的一方未支付定金，但主合同已經履行或者已經履行主要部分的，不影響主合同的成立或者生效。
3、如果在合同中約定以交付定金爲合同成立或生效條件，給付定金的一方未支付定金，但主合同未全部履行或者未履行主要部分的，則主合同的不成立或者生效，沒有法律效力。
《最高人民法院關於適用〈中華人民共和國擔保法〉若干問題的解釋》
第一百一十六條：當事人約定以交付定金作爲主合同成立或者生效要件的，給付定金的一方未支付定金，但主合同已經履行或者已經履行主要部分的，不影響主合同的成立或者生效。
【案件分析】
事件經過
張女士透過朋友看中了古北路上的一套產權人爲朱先生的三室兩廳的房子。經過初步協商，其與朱先生就房屋價格及付款方式口頭上達成一致。幾天後張女士約朱先生籤購房意向書，因朱先生出差，便由朱先生的妻子宋女士出面與我籤合同。我們在合同上明確了房屋的價款、付款方式、簽署正式合同的`時間，還約定定金爲人民幣兩萬元。宋女士和張女士都在這份協議上簽了字。由於我的一張銀行卡出了問題取不出錢，我就只交給宋女士一萬元，宋女士給我打了一萬元的定金收條，我們口頭約定另外一萬元由我在一週內補交。張女士擔心朱先生變卦，因爲畢竟購房意向書上沒有朱先生本人的簽字。張女士想知道其和宋女士簽訂的購房意向書是否有效? 定金是以一萬元爲準還是以兩萬元爲準?
合同的簽約主體要適格，也就是簽約人要有權簽署合同。一般情況下，合同要由權利主體即本人來簽署，如果非本人簽署，那麼簽約要經過本人授權或取得本人事後追認，否則會產生因簽約主體不適格而無效的問題。
定金沒交合同生效嗎
本案張小姐與宋女士簽署的購房意向書是否有效，要區分不同情況來看：一是宋女士取得房屋產權人朱先生的書面授權(房地產買賣一般要求經過公證)並且是在授權範圍內代簽合同，那麼張小姐與宋女士簽署的購房意向書有效;二是宋女士雖未經朱先生書面授權，但張小姐有理由認爲並有證據證明宋女士有代理權(比如宋女士表明她與朱先生爲夫妻關係，又持有朱先生身份證原件，在籤協議前經過朱先生口頭委託或同意)，則宋女士簽約構成表見代理，該定金合同也有效;第三種情況是宋女士沒有取得朱先生書面授權，又沒獲得朱先生事後追認，則該定金協議無效。從避免後遺症的角度來說，張小姐最好要求朱先生本人補籤一份合同或是在原購房意向書上補籤朱先生的名字，這樣更能保證交易安全。
在定購房意向書有效的前提下，本案定金應以一萬元爲準。定金合同爲實踐性合同，也稱要物合同，也就是定金合同不僅需要當事人雙方的意思表示一致，而且需要現實交付定金，定金合同從實際交付定金之日起生效。雙方雖然約定定金爲兩萬元，但張小姐實際交付的是一萬元，約定交付的定金與實際交付的定金不一致時，以實際交付的爲準，因此定金以一萬元爲準。如果張小姐希望定金約束力在兩萬元幅度內，張小姐最好能儘快補足定金，並要求把宋女士出具的定金的收條更換成由朱先生簽字的定金收條。